Выбираем способ управления МКД – ТСЖ или управляющая компания, что лучше?

Действующий Жилищный кодекс РФ определил, что обязанность по содержанию многоквартирных домов должна возлагаться на плечи его жильцов – собственников квартир.

Таким образом, жильцы стоят перед выбором – создать товарищество собственников жилья (ТСЖ) либо воспользоваться услугами профессиональной управляющей компании.

Содержание
  1. Что такое ТСЖ?
  2. Общее собрание жильцов
  3. Председатель и правление ТСЖ
  4. Плюсы и минусы ТСЖ
  5. Что такое управляющая компания?
  6. Плюсы и минусы управляющих компаний
  7. Какая форма содержания имущества многоквартирного жилого дома предпочтительнее?
  8. Нюансы при выборе формы управления многоквартирным домом
  9. Что такое ТСЖ и что такое УК?
  10. Преимущества и недостатки управляющей компании
  11. Какая форма управления лучше?
  12. Другие формы объединения жильцов
  13. Различия в управлении ТСЖ и УК
  14. Функции и цели УК и ТСЖ
  15. Различия в деятельности
  16. Управляющая компания
  17. Товарищество собственников жилья
  18. ТСЖ или Управляющая Компания: что выбрать?
  19. Оптимальная форма правления
  20. Создаем ТСЖ
  21. Информирование людей о сути ТСЖ
  22. Работа с людьми и подбор персонала
  23. Собрание по созданию ТСЖ
  24. Финишные организационные работы
  25. И все же: ТСЖ или управляющая компания — что лучше?
  26. Заключение
  27. Формы управления МКД
  28. Если выбрать управляющую компанию
  29. Плюсы управления через ТСЖ
  30. Преимущества и недостатки УК и ТСЖ
  31. Оптимальная форма управления домом
  32. Сравнительный анализ законодательных актов, регулирующих разные формы управления
  33. Чем отличается процесс предоставления коммунальных услуг?
  34. Разница в процедуре принятия решения: плюсы и минусы для жильцов
  35. Как перейти от УК в Товарищество?
  36. Полезное видео
  37. Смотрите видео: Телеконсультант. Договор обслуживания

Что такое ТСЖ?

Товарищество собственников жилья – некоммерческая организация, создающаяся для того, чтобы жильцы могли самостоятельно управлять имуществом своего дома.

Чтобы создать в том или ином доме ТСЖ, необходимо вынести на рассмотрение общего собрания собственников вопрос об учреждении данной формы управления и получить в поддержку 50% голосов +1 голос.

После того, как голосование будет проведено и подсчёт мнений будет завершён, инициативной группе необходимо обратиться в жилищную инспекцию по месту жительства с заявлением о регистрации ТСЖ.

Товарищество собственников жилья состоит из нескольких компонентов:

  • общее собрание жильцов,
  • председатель и правление ТСЖ,
  • ревизионная комиссия.

Общее собрание жильцов

Единственным органом, который решает, как будет осуществляться управление многоквартирным домом, является общее собрание собственников жилых помещений.

Общее собрание жильцов собирается раз в несколько месяцев и решает только самые важные вопросы, текущими делами занимаются председатель ТСЖ и правление ТСЖ.

Чтобы то или иное решение было принято, необходимо, чтобы за него проголосовало 50% от собственников жилых помещений +1 голос.

Председатель и правление ТСЖ

Избираются на очередном собрании собственников сроком на 1 год или несколько лет (по решению голосования).

Председатель и правление ТСЖ имеют право решать только мелкие текущие вопросы по управлению вверенным им имуществом, не оказывающие большого влияния на жизнь многоквартирного дома.

Плюсы и минусы ТСЖ

У создания ТСЖ есть свои очевидные преимущества:

  1. Возможность найма эксплуатирующей компании. На собрании собственников жилых помещений может быть вынесено решение о приглашении в дом хорошо зарекомендовавшей себя эксплуатирующей компании, которая будет полностью подчиняться решениям жителей дома.
  2. Дополнительные доходы. ТСЖ наделено исключительным правом ведения экономической деятельности на территории дома, что означает, что если в здании имеются площади, которые подходят под сдачу в аренду, то на счёт товарищества а банке поступают дополнительные доходы, которые могут быть потрачены на благоустройство.
  3. Ухоженный двор и чистые подъезды. Одной из главных задач ТСЖ является создание в доме атмосферы уюта, и справляются товарищества собственников с этой задачей гораздо лучше, чем городские службы благоустройства.

Как бы то ни было, идеальных вещей на свете нет, и при выборе данной формы правления нужно быть готовым к следующим неудобствам:

  1. Обустройство дополнительных детских площадок, парковочных мест и наведение порядка в доме требует достаточно больших капиталовложений, поэтому в домах, где есть ТСЖ, собственники платят намного больше денег по счетам, чем там, где товариществ собственников нет.
  2. В жилищном законодательстве до сих пор нет чётких правил взаимодействия между ТСЖ и властями разных уровней, что нередко приводит к долгим судебным разбирательствам.

Что такое управляющая компания?

Управляющая компания в сфере ЖКХ – это организация (юридическое лицо), профессионально и на возмездной основе занимающаяся содержанием хозяйства жилого дома.

Данные организации в современной редакции Жилищного кодекса РФ не подразделяются на виды и типы, несмотря на то, что деятельность одной управляющей организации может сильно отличаться от того, чем занимается другая такая же фирма.

Она также признается первым подрядчиком для всех работ, проводимых в доме. Если же управляющая компания сама не занимается выполнением работ, а заключает договоры с другими организациями, то она называются субподрядчиком.

Управляющие организации в зависимости от своей деятельности делятся на следующие группы:

  1. Управляющие. Отличительной чертой таких компаний является то, что данные фирмы не имеют штат сотрудников, выполняющих различные работы по дому, они всего лишь ищут субподрядчиков и заключают с ними договоры на оказание услуг.
  2. Гибридные. Выполняют все работы, связанные с содержанием многоквартирного жилого дома, своими силами, а также предоставляют жильцам здания коммунальные услуги.
  3. Эксплуатационные. Занимаются только эксплуатацией имущества дома. Часто такие компании приглашаются в дом для осуществления операций с жилым и нежилым фондами дома.

Плюсы и минусы управляющих компаний

Данная форма управления обладает рядом неоспоримых достоинств:

  1. В управляющих организациях работают настоящие профессионалы, хорошо знающие законодательство в жилищной сфере и обладающие большим опытом эксплуатирования имущества жилых домов.
  2. Материально-техническая база организаций, занимающихся управлением жизни в многоквартирных зданиях, намного лучше, чем в ТСЖ.
  3. Юристы в штате сотрудников бдительно следят за изменениями в Жилищном кодексе РФ и других законах, регулирующих деятельность в жилищной сфере.

Правда, у таких организаций, как и у всех других, есть и недостатки:

  1. Платежи за все работы, совершаемые по дому, и оказываемые услуги проходят через счета управляющей компании, что оставляет собственникам жилья минимум возможностей контроля расходования денег.
  2. Зачастую главы управляющих фирм принимают решения по эксплуатации дома полностью самостоятельно, нисколько не советуясь с собранием жильцов дома.

Какая форма содержания имущества многоквартирного жилого дома предпочтительнее?

Однозначного ответа на вопрос о том, как лучше управлять домом (с помощью создания ТСЖ или найма управляющей компании) нет – всё зависит от конкретной ситуации.

Если дом не очень большой и на всё здание не находится управленца, готового заниматься решением всех вопросов, связанных с хозяйством жилого дома, то в этом случае собственникам помещений лучше нанять управляющую организацию.

Также, если в доме нет ни одного специалиста по жилищному законодательству, то лучшим решением в данном случае будет передача хозяйства управляющей компании.

Если в здании достаточно много помещений, которые можно сдать в аренду и получить с этого неплохой доход, то имеет смысл попытаться создать ТСЖ.

Нюансы при выборе формы управления многоквартирным домом

В случае, если в дом была приглашена управляющая компания, деятельность которой каким-то образом ущемляет интересы какого-либо собственника, то этот жилец имеет право собрать документы и подать жалобу в суд на решение общего собрания.

В том случае, если данному собственнику действительно был причинен вред, а также если голос собственника мог повлиять на результаты всего голосования, но по каким-либо причинам не был отдан или засчитан, то суд может отменить решение собрания и провести новое голосование.

Что такое ТСЖ и что такое УК?

ТСЖ — это некоммерческая организация, которая создается владельцами квартир для управления домом. Полномочия организация и способ ее создания закреплены в ст.135 Жилищного Кодекса РФ.

Если говорить просто, то ТСЖ выполняет те же функции, что и управляющая компания:

  • следит за состоянием дома,
  • нанимает персонал для ухода за территорией,
  • заключает договора с подрядчиками на осуществление ремонтных и иных работ,
  • собирает квартплату,
  • оплачивает налоги,
  • рассчитывается с коммунальными службами.

Управляющая компания — это коммерческая организация, юридическое лицо, которое на возмездной основе оказывает все услуги по содержанию и обслуживанию дома.

Условно, УК можно поделить на три разновидности:

  • управляющие, которые не осуществляют непосредственно уход за домом, а нанимают субподрядчиков для этого,
  • эксплуатационные, которые непосредственно выполняют услуги по содержанию дома,
  • гибридные, или эксплуатационно-управляющие, которые содержат дом и предоставляют коммунальные услуги.

Но между ТСЖ и УК все же имеются некоторые различия по организации. Далее мы рассмотрим, чем именно отличается управляющая компания от ТСЖ.

Преимущества и недостатки управляющей компании

Управляющие компании занимаются предоставлением услуг по эксплуатации дома профессионально, следовательно, с этим фактором и связанны основные достоинства УК:

  • хорошая материально-техническая база, возможность своевременно среагировать на внештатную ситуацию,
  • налажены отношения с подрядчиками и субподрядчиками, так что проблем с предоставлением коммунальных услуг не будет,
  • все возможные расчеты берет на себя бухгалтерия УК,
  • в штате УК работают профессиональные юристы, которые быстро реагируют на изменения в законодательстве и смогут отстаивать интересы жильцов в суде опираясь на свой опыт и практику.

Вместе с тем, УК имеют очевидные недостатки:

  • невозможность полостью проконтролировать расходы средств, есть вероятность хищений и злоупотреблений со стороны УК,
  • непрозрачная схема начисления квартплаты,
  • изменения в политике управления дома чаще всего происходят без ведома жильцов,
  • содержание дома на порядок хуже, так как один сотрудник (или бригада сотрудников) обычно обслуживает несколько объектов,
  • все дополнительные доходы уходят в собственность УК (за аренду, размещение рекламы и т.д.)

Какая форма управления лучше?

Однозначного ответа на этот вопрос нет. В зависимости от конкретной ситуации, жильцам может подойти и самостоятельное управление, и «списывание» всех забот на стороннюю компанию.

Преимущества ТСЖ перед управляющей компанией очевидны, если:

  1. Дом небольшой и его содержание не требует специфических знаний и создания большой рабочей группы.
  2. Жильцы хорошо знают друг друга и доверяют соседям, есть основания полагать, что каждый будет добросовестно исполнять свои обязанности по оплате коммунальных услуг.
  3. Большинство жильцов — собственники квартир, ведь если имеются наниматели социального жилья, то возникнут проблемы с администрацией.
  4. В доме живет активный председатель, готовый взять на себя все заботы по управлению домом (поскольку ТСЖ — некоммерческая организация, зарплата ему не полагается, следовательно, всё будет на добровольных началах).
  5. В доме имеются помещения, сдаваемые в аренду, либо на стенах размещаются рекламные блоки, что позволит ТСЖ получить дополнительный доход.

При выборе формы управления домом есть еще один вариант — можно образовать ТСЖ и нанять УК для осуществления основной работы.

Другие формы объединения жильцов

Жилищно-коммунальное хозяйство — это организационная структура, которая непосредственно обслуживает инфраструктуру дома.

В обязанности ЖКХ входит:

  • поставка горячей и холодной воды,
  • отопление,
  • обеспечение водоотвода (канализация),
  • проводение электричества,
  • уборка придомовой территории и подъездов,
  • организация уборки мусора,
  • обслуживание лифта.

Фактически ЖКХ (ЖЭУ, ЖРЭУ и т.д.) — одна из форм УК. Чаще всего ТСЖ нанимают какую-либо организацию ЖКХ для обслуживания дома, а само правление дома занимается контролем ее деятельности. Так что вопрос, что лучше — ЖКХ или ТСЖ, не совсем корректен, так как организации занимаются различными видами деятельности.

ЖСК — это жилищно-строительный кооператив. Обычно он образуется на стадии строительства домов, а впоследствии трансформируется в ТСЖ. Однако эта форма управления может сохраняться неопределенное время и после завершения строительства. Минимальное количество членов ЖСК — 5, максимальное — по количеству квартир в доме.

Причины, по которым со временем, ЖСК лучше преобразовать в ТСЖ:

  1. Все доходы, полученые ЖСК, распределяются между его членами. Доходы ТСЖ остаются в организации и могут быть потрачены на обустройство дома.
  2. Полномочия ЖСК по обслуживанию дома меньше, чем у ТСЖ.
  3. Правление ЖСК может состоять из 5 человек, которые и принимают все решения без оглядки на остальных. Принятие решений в ТСЖ возможно только при получении более 50% голосов всех жильцов дома.

ТСН — это товарищество собственников недвижимости. Фактически это то же самое, что и ТСЖ, но в состав ТСН могут входить юридические лица и собственники нежилых помещений, а в составе ТСЖ могут быть только физические лица, т.е. жильцы.

Если в доме, например, на первом этаже расположены магазины или офисы и если в МКД на постоянной основе ведут работу юридические лица — для всех собственников будет удобнее создать ТСН. В таком случае будет меньше проблем при распределении платы за коммунальные услуги, при сборе средств за аренду, при урегулировании каких-либо конфликтов и т.д.

Различия в управлении ТСЖ и УК

ТСЖ и УК имеют много различий:

  1. Размер. ТСЖ, как правило, обслуживает один дом. На балансе УК много различных объектов. Следовательно, правление ТСЖ может сфокусироваться на проблемам конкретного дома, тогда как УК будет перекладывать при необходимости ответственность за один дом на плечи жильцов другого.
  2. Форма управления. ТСЖ управляет коллективно. Председатель является выразителем мнения большинства, все его решения должны быть подкреплены протоколом общего собрания. В УК всё решается единолично директором организации.
  3. Способ расходования средств. ТСЖ самостоятельно распоряжается полученными деньгами: сколько заработано, столько и может быть потрачено на улучшение дома. Средства УК складываются в общий котел.
  4. Контроль. За председателем и членами правления ТСЖ имеется контроль со стороны ревизионной комиссии и общественного собрания. Деятельность УК, фактически, может проверить только прокуратура.

Таким образом, выбор формы управления дома зависит от самих жильцов. Если есть желание и возможность самостоятельно решать свои проблемы и непосредственно управлять домом, то можно и нужно создать ТСЖ. Если же в доме много нанимателей жилья, либо если нет активных жильцов, то остается только довериться УК.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Функции и цели УК и ТСЖ

Прежде, чем выбирать ТСЖ или УК, разберемся с основными функциями каждой. Функции что у управляющей компании, что у ТСЖ одинаковые, но вот цели все-таки отличаются. Основное призвание обеих организаций:

  • содержать в должном порядке дома и придомовые территории,
  • обеспечивать своевременное погашение счетов за коммунальные услуги,
  • осуществлять текущий ремонт, собирать средства на капитальный ремонт дома.

ТСЖ является организацией по управлению жильем некоммерческого характера. В нее входят люди, что живут в доме или нескольких домах, которые большинством положительных голосов после проведенного общего собрания жильцов объединились в ТСЖ. Чем отличается ТСЖ от управляющей компании:

  • содержание дома и прилегающих территорий в максимально хорошем состоянии,
  • совместная форма управления собственностью,
  • председателя выбирают на собрании большинством голосов,
  • организуется совет дома,
  • защита интересов жильцов.

Несмотря на то, что ТСЖ не относится к коммерческим организациям, ее при желании можно зарегистрировать как юридическое лицо.

Управляющая компания – сугубо коммерческая, сторонняя организация, которая сотрудничает с теми, кто поставляет коммунальные услуги. И ее учредители преследуют одну цель: получение прибыли, что открыто и подчеркнуто оговорено в уставе каждого УК.

Конечно, и ТСЖ в том числе может получать прибыль, например, от аренды помещений. Но в этом случае все доходы идут в копилку товарищества и расходуются на его нужды, тогда как УК стремится получать прибыль лишь в своих интересах, что порой приводит к откровенному злоупотреблению властью. Статистика показывает, что именно на управление УК приходится треть всех неплатежей по ЖКХ, которые чрезмерно завышают тарифы.

Различия в деятельности

Помимо отличия в организации между УК и ТСЖ, существуют еще другие особенности для каждой из форм управления. Управляющая компания:

  • способна обслуживать множество домов в разных кварталах города и целые предприятия,
  • возникающие вопросы решаются председателем и советом,
  • сотрудники управляющего органа– профессионалы в своей области,
  • имеет материальную и техническую базу,
  • не заинтересована в снижении тарифов,
  • при заключении договора не считает обязательным, чтобы собственники жилья вникали в детали и особенности обслуживания.

Товарищество собственников жилья работает следующим образом:

  • в управлении находятся один или несколько домов, ограничено количество квартир,
  • принятие всех решений товариществом осуществляется только на общем собрании, на котором обязаны присутствовать более половины собственников, образующих совет дома,
  • отсутствует собственная техническая база, инструменты, зачастую – навыки в ремонтных работах,
  • заинтересовано в понижении тарифной ставки на коммунальные платежи,
  • призывает участников товарищества быть внимательными и неравнодушными к тому, что происходит на территории, управляемой им, вникания в подробности обслуживания и ведения дел.

На основе этой информации можно в общих чертах понять, что из себя представляет каждая конкретная форма управления жилым домом. Несмотря на множество отличий между организациями, цель управляющей компании с ТСЖ одна. Но для того, чтобы принять решения, какая из них подойдет именно вам, стоит подробно рассмотреть все плюсы и минусы каждой.

Управляющая компания

Мы выяснили, что УК – это организация коммерческой направленности, которая является юридическим лицом. Она профессионально занимается управлением жильем и берет плату за свои услуги. Как правило, такие компании – это посредники между непосредственно жильцами и ресурсоснабжающими организациями (поставщиками коммунальных услуг).

На управляющую компанию возложена ответственность на все работы, которые проводятся в доме. Кроме того, она может сама их осуществлять или же заключать договоры с субподрядчиками, причем делать это самостоятельно. Плюсами такой формы управления можно назвать:

  • четкое планирование затрат и расходов,
  • выполнение согласно графику таких работ, как: ремонт, вывоз мусора, уборка двора,
  • наличие собственной финансовой базы, благодаря которой при возникновении задолженности по оплате услуг подрядчиков, выполняющих те или иные работы и услуги, от кого-то из жильцов управляющий орган может их покрыть за свои средства, благодаря чему их предоставление не останавливается,
  • знание норм, особенностей предоставляемых услуг ЖКХ, компетентность, что позволяет управленцам выигрывать споры с поставщиками в случае их возникновения,
  • фиксированная плата за деятельность УК.

Среди основных минусов:

  • мнение жильцов при выборе подрядчиков не учитывается, то есть повлиять на выбор того или иного поставщика слуг вы не сможете, УК принимает решение самостоятельно,
  • довольно большая плата за работу,
  • отсутствие отчетности о потраченных средствах перед жильцами,
  • длительность принятия решений по жалобам жильцов, например, на недостаточное отопление, так как придется постараться, чтобы доказать это УК.

При всех плюсах и минусах следует отметить, что согласно статистике на данный момент с УК сотрудничают практически 75% собственников квартир. Еще одно преимущество управляющей компании также тот факт, что отказаться от ее услуг можно в любой момент, если жильцам кажется, что выполняются они не качественно.

Товарищество собственников жилья

Некоторые эксперты в жилищной сфере полагают, что ТСЖ на данный момент является лучшей формой жилищного управления. И этому есть обоснованные и веские причины, так как товарищество имеет много плюсов. Преимущества ТСЖ перед управляющей компанией:

  • возможность управления имуществом, находящимся в собственности, с целью получения дополнительных средств на расходы товарищества, а именно совет дома может: сдавать в аренду, использовать подвалы и технические этажи, размещенать рекламу на фасадах,
  • принятие решений по возникающим вопросам на общем собрании жильцов путем голосования в кратчайшие сроки,
  • прозрачность всех финансовых операций: каждый участник ТСЖ имеет право ознакомиться с расходованием средств, попросив предоставить ему соответствующий отчет,
  • экономичность: возможность платить только за те услуги, которые необходимы, а не те, что вам навяжет та же УК. Например, если дом новый, то нет необходимости в переплате за уборку территории и вывоз мусора, сбор средств на ремонт,
  • согласование выбора подрядчиков и поставщиков услуг с членами ТСЖ.

Сказав о преимуществах, необходимо определить и недостатки:

  • некомпетентные люди в правлении и среди активистов ТСЖ. Эта проблема, пожалуй, является главной. Ведь председатель товарищества выбирается среди жильцов и участников организации, и зачастую помимо лидерских качеств никаких других необходимых навыков не имеет, что может осложнить ведение дел,
  • при возникновении задолженности у какого-либо из жильцов председателю необходимо ее распределить на остальных членов товарищества, так как собственного капитала ТСЖ нет, а значит, финансового кармана, из которого можно покрыть возникший долг во избежание приостановки услуг ЖКХ, нет,
  • существует вероятность повышенных цен на некоторые виды разовых работ в отличие от УК, так как у выполняющих ее подрядчиков нет заинтересованности в одиночном заказе,
  • ликвидация ТСЖ – длительный процесс, который также можно отнести к недостаткам.

Резюмируя, можно сказать, что ТСЖ – наиболее прозрачный способ управления домом для собственников квартир, что является основным плюсом. Ведь каждый из них понимает, куда именно и на что идут его деньги.

ТСЖ или Управляющая Компания: что выбрать?

Каждый вариант обладает преимуществами и недостатками. Но цифры говорят о том, что организовать ТСЖ предпочли лишь 25% собственников жилья. Ведь для создания товарищества собственников жилья нужны инициативные люди, у которых есть время и желание потратить его на обустройство дома и ведение сопутствующих дел.

По большей части, собственники квартир не имеют такой возможности, потому отдают голос в пользу управляющей компании. К тому же, сотрудничая с УК не нужно вникать во все моменты организации и обслуживания, а также принимать участие в регулярных и необходимых собраниях, без которых ТСЖ не может действовать и принимать решения.

Помимо выбора между ТСЖ и УК существует также еще один вариант: организовать товарищество собственников жилья и параллельно заключить договор с УК. Но в любом случае, какую бы форму управления вы ни выбрали, несмотря на их разницу, по-настоящему действенной она будет только тогда, когда каждый из жильцов станет активно участвовать в жизни дома, следить за порядком на придомовых территориях. А также контролировать деятельность как УК с ТСЖ с целью предотвращения ими злоупотреблений в жилищной сфере.

Оптимальная форма правления

Большинство специалистов сходятся во мнении, что лучшей на сегодняшний день является смешанная форма правления. То есть, это не ТСЖ или УК, а ТСЖ и УК. Товарищество собственников жилья заключает договор с управляющей компанией об обслуживании. Тогда все жители будут знать, куда уходят средства. При этом каждый из них имеет право попросить отчет у председателя, и последний должен отчитаться. ТСЖ также может распоряжаться домовым имуществом по собственному усмотрению, а также размещать рекламные щиты на фасадах здания.

Создаем ТСЖ

Итак, если перед вами стоял выбор: ТСЖ или управляющая компания, и вами было решено было создать ТСЖ, для его организации необходимо предпринять ряд следующих шагов.

Создается инициативная группа из числа собственников жилых помещений многоквартирного дома. Инициатором может выступить любой житель. Но чтобы информационная, организационная и агитационная деятельность увенчалась успехом, нужно набрать такое количество людей, которое потянет всю работу.

Информирование людей о сути ТСЖ

Далее идет правовое и информационное просвещение людей инициативной группой. На этой стадии нужно суметь доступно ответить на вопрос о том, ТСЖ или управляющая компания — что лучше. А также убедить всех в выгоде первого варианта.

Ответ тут содержится уже в организационно-правовой форме компании: если УК — это коммерческая организация, то ТСЖ — некоммерческая. Получается, что целями первой является, в первую очередь, извлечение прибыли, а другой — решение социальных, правовых, управленческих и подобных задач.

Кроме того, в УК поступаемые денежные средства распределяются по установленному порядку. Зато в ТСЖ — по решению собрания его членов.

Предпринимательской деятельностью может заниматься и ТСЖ, однако именно в УК она является основным видом.

Полученная прибыль распределяется между учредителями в УК, а в ТСЖ она идет на реализацию уставных целей.

Работа с людьми и подбор персонала

Следующий этап состоит в подготовительной работе по созданию организации. Для этого:

  • составляется реестр собственников,
  • определяется адрес ТСЖ,
  • готовится Устав,
  • подыскивают кандидатуры председателя, членов правления, ревизионной и счетной комиссий, председателя и секретаря собрания,
  • готовят бюллетени,
  • уведомляют о проведении собрания не менее чем за 10 дней,
  • в такой же срок направляют это уведомление в ОМС.

Собрание по созданию ТСЖ

Далее проводится общее собрание. Для легитимности должно присутствовать более 50 % жильцов-собственников квартир дома. На собрании решаются следующие вопросы:

  • выбор председателя и секретаря собрания,
  • счетной комиссии,
  • о способе управления,
  • утверждается Устав,
  • выбирают председателя и остальных лиц,
  • назначается представитель собственников по регистрации ТСЖ,
  • выбирают место, где будет размещаться информация,
  • выбирают место хранения документов.

Также могут решаться и другие вопросы, в зависимости от потребностей дома. Однако если жильцов дома собрать на общем собрании не удалось, то объявляется заочное голосование. Для этого готовят бюллетени, и каждый из собственников голосует.

Финишные организационные работы

После проведения голосования оформляются документы, в число которых входит:

  • список собственников,
  • протокол счетной комиссии,
  • протокол общего собрания.

ТСЖ регистрируется. Для этого в налоговую предоставляется заявление с приложениями (протоколом собрания, уставом, сведениями о голосовавших, квитанцией с оплаченной государственной пошлиной).

Следует встать на учет в органах статистики, в ПФ, ФСС, медицинском фонде и изготовить печать.

После этого можно приступать к работе, известив заинтересованных лиц о ее начале. Для организации необходимо:

  • получить техническую документацию,
  • составить реестр имущества, обследовать его и составить соответствующий акт,
  • изучить правила обеспечения населения коммунальными услугами,
  • изучить правила предоставления жилищных услуг,
  • при непосредственном управлении ТСЖ необходимо заключить договоры с организациями ресурсоснабжения, а также определиться с организацией, с которой будет вестись учет поступления денежных средств,
  • а если управление осуществляется через УК, то ТСЖ заключает с ними договор.

И все же: ТСЖ или управляющая компания — что лучше?

Какую форму управления выбирать — решать жильцам. Но в последнее время все чаще склоняются именно к совместной форме правления. С одной стороны, нередко встречаются случаи, когда в ТСЖ с непосредственным управлением мнение жильцов подменивается мнением одного председателя.

С другой стороны, далеко не всегда избирают председателем человека, компетентного в технических вопросах. А вот в управляющих компаниях работают специалисты, которые часто знают лучше, что необходимо для дома в то или иное время.

Заключение

Рассмотрев вопрос (ТСЖ или управляющая компания — что лучше?) и приняв решение в пользу того или иного варианта, жильцы должны понимать, что ни одна из форм организации не может быть по-настоящему эффективной, если сами жители не принимают в процессе управления участие. Когда они остаются равнодушными, не ходят на собрания и не интересуются текущими вопросами, то организация ТСЖ часто приходит в упадок, а управляющая компания, бывает, завышает стоимость своих услуг.

Поэтому для лучшего функционирования дома в первую очередь важны неравнодушные собственники, которые должны понимать, что управление исходит от них, вне зависимости от выбранной формы, будь то ТСЖ или управляющая компания. Именно тогда и дела в доме будут процветать, а жильцы будут довольны и рады жить в нем.

Формы управления МКД

В соответствии с положениями ст. 161 Жилищного кодекса РФ , жильцам МКД нужно выбрать тип управления, который позволит обеспечить:

  • надлежащее содержание общего имущества,
  • благоприятные условия проживания,
  • предоставление коммунальных услуг,
  • техническое обслуживание коммуникаций и оборудования: систем отопления, водоснабжения и иных.

Собственники квартир должны на общем собрании определить предпочтительную форму управления:

  • непосредственное, если в доме не больше, чем 30 квартир,
  • товарищество собственников жилья (ТСЖ),
  • жилищный или иной специализированный потребительский кооператив,
  • управляющая организация (УК).

Стандарты и нормы обслуживания для всех едины. Выбор влияет лишь на то, кто будет нести ответственность перед жильцами. Это — основное, чем отличается ТСЖ от управляющей компании.

Если выбрать управляющую компанию

Управляющая компания — это юридическое лицо, профессионально осуществляющее управление многоквартирным домом на платной основе. Она является посредником между поставщиками и жильцами дома, контролирует и несет ответственность за качество оказываемых услуг и выполняемых работ.

Главное отличие управляющей компании от ТСЖ состоит в том, что она может обслуживать не один дом, а множество зданий, порой находящихся в разных частях города. Эта возможность ограничивается лишь материальными и кадровыми ресурсами.

Многоквартирный дом может находиться в управлении только одной компании.

Собственники дома сами могут выбрать подходящую УК. Договор управления заключается по решению более 50 % собственников жилья. Процент рассчитывается согласно площади помещений.

Деятельность УК должна быть открытой и прозрачной. Так, компания обязана обеспечивать свободный доступ к следующей информации:

  • показатели финансово-хозяйственной деятельности,
  • перечень оказываемых услуг по содержанию и ремонту,
  • условия и порядок их предоставления,
  • цены и тарифы на ресурсы.

Плюсы управления через ТСЖ

Товарищество собственников жилья – это некоммерческое объединение собственников помещений в МКД для совместного управления общим имуществом. ТСЖ может быть образовано на один или несколько домов при условии, что положительно проголосует более 50 % владельцев квартир.

Основы работы этого юридического лица прописываются в уставе, принятом на общем собрании. На нем избираются члены правления и ревизионная комиссия, ведь ТСЖ имеет свой бюджет и финансовый план, реализацию которого она контролирует.

Деятельность товарищества направлена на создание, содержание, сохранение и приумножение общего имущества, а также на обеспечение поставок коммунальных ресурсов жильцам.

Преимущества ТСЖ перед управляющей компанией заключаются в том, что при этой форме управления каждый заинтересованный собственник может влиять на принятие любых решений.

У объединения первоначально отсутствует своя материально-техническая база, однако оно может выбрать подходящие подрядные организации по приемлемым ценам.

Преимущества и недостатки УК и ТСЖ

Как показывает практика, и ТСЖ, и управляющая компания имеют своих сторонников. И небезосновательно, ведь они являются самыми эффективными формами управления.

Так, УК не только организует проведение работ с помощью собственных ресурсов или посредством привлечения подрядчиков, но и несет ответственность за результаты. Кроме того, к плюсам УК относится:

    выполнение деятельности по графику: уборка придомовой территории, вывоз мусора,

Но есть в работе УК и минусы:

  1. Несмотря на провозглашенную прозрачность действий компании жильцам сложно добиться отчетности о расходовании средств.
  2. Решения по обращениям собственников принимаются медленно, так как у УК на обслуживании находится не один дом, а сама она территориально удалена от зданий.
  3. При выборе подрядчиков и поставщиков услуг мнение жильцов не учитывается, в том числе при расчете наиболее выгодной тарификации.
  4. Высокая плата за работу по договору.

Плюсы и минусы есть и при выборе ТСЖ. К примеру, среди положительных моментов можно обозначить следующее:

  • важные решения принимаются в кратчайшие сроки на собрании собственников,
  • правление может получать дополнительные доходы на общие цели посредством сдачи помещений в аренду, размещения рекламы на фасадах,
  • все финансовые операции прозрачны, у жильцов есть к ним доступ,
  • возможность самостоятельно выбирать поставщиков услуг.

Жители домов, находящихся под управлением ТСЖ, отмечают и негативные моменты:

  • некомпетентность правления. Оно избирается среди жителей дома, которые редко являются профессионалами,
  • стоимость разовых услуг подрядчиков выше, чем у УК,
  • объединение непросто ликвидировать.

Оптимальная форма управления домом

Если при выборе формы управления МКД использовать не шаблоны, а потребности и предпочтения жителей, однозначно ответить на вопрос, какая из них лучше, не получится.

Специалисты сферы ЖКХ заявляют, что оптимальной является смешанная форма — создание ТСЖ с последующим заключением договора оказания услуг с УК. Это позволяет сочетать опыт УК в устранении коммунальных проблем с демократическим подходом к принятию решений, присущим товариществу.

ТСЖ и управляющая компания в одном доме позволяют:

  • сохранить прозрачность расходов общедомового бюджета,
  • назначить председателя, ответственного за соблюдение договорных отношений с УК,
  • оперативно решать вопросы распоряжения общим имуществом.

Товарищество собственников жилья и УК являются самыми популярными формами управления многоквартирным домом. Их отличие заключается в том, что ТСЖ — это демократическая организация процесса коммунального обслуживания самими жильцами, а УК — коммерческое юридическое лицо, которое делает ту же работу профессионально, но за плату.

Выбор подходящей формы управления зависит от технического состояния МКД и степени самоорганизации жильцов. Оптимальный вариант — создание товарищества и заключение договора управления. В этом случае правление дома ТСЖ и управляющая компания действуют эффективнее.

Юрист. Член Адвокатской палаты г. Санкт-Петербурга. Опыт работы более 10 лет. Окончил Санкт-Петербургский государственный университет. Специализируюсь в сфере гражданского, семейного, жилищного, земельного права.

Сравнительный анализ законодательных актов, регулирующих разные формы управления

ТСЖ – объединение, образованное жильцами МКД.

Мотивом всегда будет желание самостоятельно распоряжаться имуществом дома, получать более качественное обслуживание и снизить расходы на коммуналку.

Основанием становится решение жильцов.

В Жилищной инспекции ТСЖ регистрируется, если за создание товарищества проголосовало больше половины всех собственников.

В его структуру входят три органа:

  • общее собрание владельцев квартир,
  • правление товарищества,
  • ревизионная комиссия.

До 1 марта 2005 деятельность ТСЖ регулировалась ФЗ № 72 от 15.06.1996. Ссылки на этот норматив до сих пор встречаются в протоколах и иных документах товариществ.

Порядок регистрации товарищества определяется ФЗ № 129 от 8.08.2001.

Управляющая компания – это юридическое лицо, образованное для предоставления платных услуг ЖКХ. Фактически УК выступает, как:

  • посредник меж жильцами и обслуживающими компаниями,
  • подрядчик, осуществляющий работы по обслуживанию здания,
  • субподрядчик, привлекающий специалистов для ремонтных и иных работ.

Законодательное регулирование деятельности УК определяют следующие нормативы:

  • ГК РФ (ст.209-217, ст.288-293, ст.683-688),
  • ЖК РФ (ст.154-157, ст.161-165),
  • Постановление Правительства РФ № 75 от 6.02.2006,
  • ФЗ № 210 от 30.12.2004.

Чем отличается процесс предоставления коммунальных услуг?

Главной задачей и ТСЖ, и управляющей компании является содержание дома.

Сюда входит обеспечение предоставления коммунальных услуг надлежащего качества, организация своевременной оплаты за полученные услуги и т.д.

Цели организаций сходны, а вот в чём отличие товарищества:

  • сотрудничает непосредственно с поставщиками услуг, выбранными общим собранием жильцов,
  • решения принимаются правлением при участии владельцев квартир,
  • расчетные функции и управление вправе осуществлять сам жильцы,
  • при образовании задолженности по комуслугам приостанавливается снабжение всего дома,
  • жильцы вправе в любое время запросить отчет обо всех расходах, деятельность максимально прозрачна.

Среди других особенностей можно выделить следующее:

  • выступает посредником меж жильцами и обслуживающими организациями,
  • самостоятельно решает, с кем и на каких условиях сотрудничать,
  • для организации деятельности привлекаются специалисты,
  • отчет предоставляется периодически и не раскрывает детальных подробностей расходования средств.

Если жильцы дома не довольны качеством получаемый услуг, они вправе потребовать от УК снижения оплаты и предоставления отчетов по затратам.

Звоните юристу

Подберем специалиста за вас

— Москва

— СПб

Разница в процедуре принятия решения: плюсы и минусы для жильцов

Рассмотрим эти две формы с точки зрения влияния жильцов на их деятельность.

Обусловлено это порядком принятия решений.

В ТСЖ решения принимаются следующим образом:

  1. При необходимости решения важных вопросов правлением товарищества созывается общее собрание собственников.
  2. Все члены ТСЖ получают уведомление о дате и месте сбора, повестке дня.
  3. На собрании обсуждается заявленный вопрос и проводится голосование.
  4. В процессе работы ведется протокол.
  5. При отсутствии достаточного кворума на собрании голосование может осуществляется посредством закрытых бюллетеней.
  6. Если положительно проголосовало не меньше двух третей членов ТСЖ, решение считается принятым.
  7. Итоги голосования озвучиваются на общем собрании или посредством размещения протокола на информационной доске МКД в течение 10 дней после проведения собрания (при заочном голосовании).
  8. После получения уведомления о созыве общего собрания каждый член ТСЖ вправе внести собственное предложение (в течение 10 дней после утверждения повестки дня). Предложение вносится в письменной форме с указанием мотивов.
  9. Если кто-то из собственников МКД не согласен с принятым решением, он вправе обжаловать его в суде в течение 6 месяцев с момента, когда ему стал известен факт.

Взаимодействие с управляющей компанией происходит на основании соглашения.

Заключается договор управления МКД максимум на 5 лет.

Если по истечении срока правоотношения не расторгнуты, договор пролонгируется. Ежегодно УК обязан представлять годовой отчет о деятельности.

Когда в договоре срок предоставления отчетности не оговорен, документ размещается в электронном виде на сайте компании в первом квартале каждого нового года.

В отчете размещается информация о доходах и расходах, предоставленных услугах, проведенных работах, планах на следующий год с учетом мнения жильцов.

Для изменения порядка управления домом УК жильцы должны пересмотреть договор с управляющей компанией и включить в него необходимые требования или сменить компанию.

Как перейти от УК в Товарищество?

Порядок отказа выглядит так:

Созывается общее собрание жильцов посредством письменного оповещения.

В качестве повестки дня обсуждается отказ от УК.

Принятое по итогам голосования решение фиксируется в протоколе.

Выбранная инициативная группа жильцов направляет в УК заявление и протокол общего собрания.

Управляющая компания за 30 дней до расторжения договора передает техническую документацию и иные документы, связанные с управлением МКД, в том числе карточки паспортного стола (по акту передачи установленной формы).

  • Далее проводится учредительное собрание товарищества собственников жилья (ссылка).
  • После расторжения договора с управляющей компанией жильцы вправе выбрать любой метод управления – найти новую УК или организовать ТСЖ.

    Как альтернативный вариант можно выбрать сразу два способа управления. Образованное ТСЖ заключает договор с УК. Основную деятельность по управлению домом осуществляет управляющая компания.

    Полезное видео

    Посмотрите видео, которые мы для вас подобрали:

    Выбирая лучший способ управления, ТСЖ или УК, следует руководствоваться существующими потребностями и возможностями.

    При выборе товарищества жильцам придется самостоятельно заниматься решением всех вопросов, связанных с обслуживанием и управлением домом.

    Смотрите видео: Телеконсультант. Договор обслуживания

    Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
    Справедливость и право
    Добавить комментарий