Возможна ли продажа доли несовершеннолетнего в квартире и как она осуществляется?

Задайте вопрос юристу бесплатно!

Кратко опишите в форме вашу проблему, юрист БЕСПЛАТНО подготовит ответ и перезвонит в течение 5 минут! Решим любой вопрос!

Все данные будут переданы по защищенному каналу

Заполните форму, и уже через 5 минут с вами свяжется юрист

В 2019 году у многих детей есть доля в собственности на жилое помещение. Это обусловлено возможностью приобретения квартиры на средства материнского капитала. По условиям использования помощи, родители должны выделить долю каждому из детей. После чего собственники сталкиваются со сложностями при продаже объекта. Рассмотрим, как продать квартиру, если есть доля несовершеннолетнего ребенка.

Содержание
  1. Законодательная база
  2. Возможна ли продажа квартиры с долей несовершеннолетнего собственника
  3. С какого возраста ребенок может продать свою долю
  4. Разрешение отдела опеки на продажу доли ребенка в квартире
  5. Требуется ли получить согласие отца на сделку с долей
  6. Продажа квартиры с долями, принадлежащим детям
  7. Алгоритм действий
  8. Необходимые документы
  9. Образец контракта купли-продажи
  10. Обращение к нотариусу
  11. Регистрация в Росреестре
  12. Налог с продажи
  13. Сложности при продаже доли в квартире, принадлежащей несовершеннолетнему ребенку
  14. Если отец не согласен
  15. Возможна ли продажа?
  16. Какие условия должны соблюдаться?
  17. Процедура оформления разрешения от органов опеки и попечительства
  18. Какие документы нужны?
  19. Почему могут отказать и что делать в такой ситуации?
  20. Получение согласия второго родителя: как оформляется, где и что должно быть указано?
  21. Можно ли обойтись без этого?
  22. В каких случаях можно не получать согласие второго родителя?
  23. Заверение всей сделки у нотариуса
  24. Есть ли отличия от обычной сделки?
  25. Можно ли реализовать свою часть?
  26. Возможные риски
  27. Полезное видео
  28. Законные основания
  29. Условия: должно ли жилье быть приватизированным?
  30. Варианты сделки
  31. Особенности получения разрешения
  32. Составление договора купли-продажи
  33. Как можно избежать отказа органов опеки?
  34. Можно ли продать квартиру с долей несовершеннолетнего ребенка
  35. Как продать квартиру с долями несовершеннолетних детей
  36. Разрешение органов опеки на продажу доли несовершеннолетнего
  37. Улучшение условий: аргументы
  38. Причины отказа
  39. Нужно ли согласие отца на продажу доли ребенка в квартире
  40. Договор купли-продажи квартиры с долями несовершеннолетних детей (образец)
  41. Можно ли и как продать долю в квартире несовершеннолетнего ребенка: нюансы
  42. Опровержение решения органов опеки о запрете продажи доли несовершеннолетнего в квартире
  43. Как оставить иск
  44. Как составить иск
  45. Длительность процесса
  46. Отвечает директор компании «Мой Семейный Юрист» Алина Дмитриева:
  47. Отвечает юрисконсульт офиса «Киевское» департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость Наталья Пархоменко:
  48. Отвечает юрист ООО «Центр правового обслуживания» Анатолий Никифоров:
  49. Отвечает адвокат Екатерина Шаго:
  50. Отвечает адвокат по семейным спорам Ольга Белова:
  51. Отвечает руководитель межрегиональной жилищной программы «Переезжаем в Петербург», генеральный директор ГК «Недвижимость в Петербурге» Николай Лавров:
  52. Отвечает к.ю.н., председатель Третейского суда строительных организаций, адвокат Юлия Вербицкая:
  53. Смотрите видео: Незначительная доля в квартире что нужно знать собственнику?

Законодательная база

Если собственником доли квартиры является несовершеннолетний, то продать объект гораздо сложнее. Основные проблемы:

  • родители должны получить согласие районного отдела опеки,
  • оба родителя должны дать согласие на сделку,
  • покупатели опасаются купить объект у несовершеннолетнего собственника.

Сделки с недвижимостью, находящейся в собственности ребенка, регулируются следующими нормативными актами:

  • Конституцией РФ,
  • Семейным кодексом РФ,
  • Гражданский кодексом РФ,
  • Жилищный кодексом РФ,
  • закон об опеке № 48 от 2008 года,
  • закон о приватизации №1541-1 от 1991 года.

Несовершеннолетний имеет отношение к сделке только, если доля квартиры оформлена в его собственность. Не имеет отношения к продаже ребенок, имеющий постоянную или временную регистрацию в жилом помещении или проживающий с родителями по договору аренды.

Сведения о несовершеннолетнем собственнике должны быть внесены в ЕГРН. Поэтому наличие договора дарения, не прошедшего регистрацию в Росреестре, не влияет на течение сделки.

Пример. Гражданка П. решила оформить дарственную на долю в квартире на внука. Договор был составлен и заверен у нотариуса. Однако женщина передумала. Переход права не был зарегистрирован в Росреестре. Через 6 месяцев, гражданка П. решила продать квартиру. Сделка была оформлена надлежащим образом. Сын собственницы пытался помешать сделке, предъявив договор дарения. Но он не имел юридической силы.

Возможна ли продажа квартиры с долей несовершеннолетнего собственника

В соответствии с законодательством, сделка с имуществом несовершеннолетнего возможна. Однако на нее должны дать согласие все заинтересованные лица:

  • родители или другие законные представители,
  • собственник в возрасте от 14 лет,
  • районный отдел опеки.

Если в свидетельстве о рождении ребенка указаны мать и отец, то они обязательно должны присутствовать при сделке. Как альтернативный вариант, можно оформить согласие на сделку нотариально.

Если собственник находится под опекой/попечительством, то главным решением будет согласие районного отдела опеки. Однако денежные средства не передаются опекуну. Он должен положить средства на личный счет ребенка и ежегодно отчитываться об их сохранности.

Важно! Запрещается зачисление средств за продажу доли в квартире несовершеннолетнего подопечного на номинальный счет опекуна. Средства должны сохраниться для приобретения другого имущества или до достижения собственником 18 лет.

С какого возраста ребенок может продать свою долю

Возможность оказывать влияние на течение сделки возникает у ребенка по достижению 14 лет. До указанного возраста, решение принимается законным представителем с согласия опеки. Мнение ребенка до 10 лет не учитывается.

В соответствии со ст. 26 ГК РФ, достигнув 14 лет, гражданин получает паспорт и становится самостоятельной стороной сделки. Законный представитель или родители только дают согласие. Такая многоступенчатая защита помогает обеспечить сохранность детского имущества.

Разрешение отдела опеки на продажу доли ребенка в квартире

Сделка с имуществом несовершеннолетнего невозможна без получения разрешения районного отдела опеки. Под разрешением понимается приказ или постановление муниципалитета.

Документ выдается по заявлению законного представителя ребенка в возрасте от 0 до 13 лет и по заявлению самого несовершеннолетнего собственника в возрасте от 14 до 18 лет (представитель оформляет письменное согласие).

Порядок получения документа регламентируется законодательством региона. Отдельные муниципалитеты имеют собственный регламент. Поэтому перед получением документа целесообразно выяснить перечень документов в конкретном отделе опеки.

В 2019 году каждый отдел опеки имеет страничку на сайте местной администрации. На них располагается список документации для совершения сделок с имуществом несовершеннолетнего.

Примерный перечень документов

№ п/пНаименование документа
1Гражданские паспорта матери и отца или единственного родителя, а также других собственников
2Гражданский паспорт несовершеннолетнего в возрасте от 14 до 18 лет
3Свидетельство о рождении
4Правоустанавливающие документы
5Выписка из ЕГРН
6Предварительный контракт купли-продажи
7Документ, подтверждавший покупку нового жилья или представление доли квартиры взамен
8Выписка из домовой книги
9Свидетельство о заключении брака между родителями
10Согласие собственника в возрасте от 10 до 14 лет
11Технический паспорт на квартиру
12Согласие собственника нового жилья на проживание ребенка (до выделения ему доли)
13Справка о составе семьи
14Выписки с лицевого счета
15Реквизиты личного счета ребенка

Заявление на выдачу разрешения подается родителями совместно. В случае, если в районный отдел опеки обращается только один родитель, то необходимо предоставить:

  • справку Ф25 – если отец записан до слов матери,
  • решение суда о лишении прав – если отец или мать лишены родительских прав в судебном порядке,
  • свидетельство о смерти – если второй родитель умер,
  • согласие, заверенное к консульстве или у нотариуса – если второй родитель не может присутствовать лично,
  • решение суда о признании безвестно отсутствующим или справка о розыске – если местонахождение родителя неизвестно.

Документы подаются в районный отдел опеки по месту постоянной или временной регистрации ребенка вне зависимости от места расположения квартиры. Если муниципалитет заключил договор с МФЦ, то документы модно подать через МФЦ. В остальных случаях необходимо обращаться непосредственно в районный отдел опеки.

Если документы подаются другим законным представителем, то необходимо предоставить:

  • опекуну – приказ о назначении опеки и удостоверение опекуна,
  • приемному родителю – договор о передаче несовершеннолетнего в семью и удостоверение приемного родителя.

Важно! Отдел опеки дает разрешение на продажу жилья подопечного только в исключительных случаях. Преимущественно, если взамен будет куплено другое жилье.

Срок подготовки документа различается в зависимости от места обращения. В среднем, он варьируется от 14 до 30 дней.

Требуется ли получить согласие отца на сделку с долей

Районный отдел опеки не выдаст разрешения без согласия всех родителей на совершение сделки. Если несовершеннолетний проживает с матерью, то отец должен подготовить согласие.

Закон предусматривает следующие варианты:

  • лично написать документ в районном отделе опеки,
  • составить согласие в нотариальной конторе,
  • составить согласие в консульстве (если отец проживает за территорией РФ).

Продажа квартиры с долями, принадлежащим детям

Родители не имеют прав на объекты собственности несовершеннолетних детей. Поэтому они не могут распорядиться ими по своему усмотрению.

Однако закон предусматривает возможность продать квартиру с долями собственности несовершеннолетних детей в следующих случаях:

  • денежные средства от продажи доли поступят на личный счет несовершеннолетнего (применяется в крайних случаях, например, при переезде в другой регион),
  • родители выделяют доли взамен проданной в другом жилом помещении (доля должна соответствовать стоимости реализованной или площади),
  • ребенок включается в состав покупателей другого жилого помещения (условия проживания не должны ухудшаться).

Бытует мнение, что родители должны выделить долю, размер которой соответствует проданной. Однако это не так. Если доля была продана в однокомнатной квартире, а приобретена в трехкомнатной, то никто не обяжет родителей выделить равную долю.

Соответствие определяется по цене. Величина доли выделяется в зависимости от того, какая сумма денежных средств несовершеннолетнего была вложена в покупку нового жилья.

Алгоритм действий

Чтобы продать квартиру, доли в которой принадлежат несовершеннолетним детям, необходимо:

  1. Подготовить документы.
  2. Найти покупателя.
  3. Получить разрешение отдела опеки.
  4. Оформить договор.
  5. Провести нотариальное удостоверение.
  6. Провести государственную регистрацию.

Пример. Гражданка М. с 2 близнецами 8 лет решила переехать в другой регион. Для этого мать приняла решение продать квартиру, полученную в долевую собственность от администрации города. Отдел опеки дал согласие на совершение сделки. Женщина предоставила предварительный контракт купли-продажи жилья. Так как гражданка М. была одинокой матерью, то согласие отца на сделку не требовалось. Постановление администрации обязало мать перечислить средства за доли на личные счета детей.

Необходимые документы

Перечень документации для продажи квартиры, доли в которой принадлежат детям:

  • гражданские паспорта всех собственников,
  • свидетельство о рождении несовершеннолетних собственников (обязательно),
  • выписка из ЕГРН,
  • выписка из домовой книги,
  • правоустанавливающий документ,
  • технический паспорт,
  • выписка из домовой книги,
  • выписка с лицевых счетов,
  • разрешение отдела опеки.

Образец контракта купли-продажи

Контракт купли-продажи квартиры, доли в которой принадлежат несовершеннолетним собственникам, составляется в письменной форме. Он должен включать следующие сведения:

  • наименование контракта,
  • дата и место оформления,
  • данные сторон,
  • данные законного представителя несовершеннолетнего собственника,
  • сведения об объекте (величина долей, адрес, этажность дома, общая площадь квартиры),
  • права и обязанности сторон,
  • цену сделки,
  • порядок перечисления денежных средств,
  • ответственность сторон,
  • сведения о наличии аванса, задатка, рассрочки,
  • подписи сторон.

Образец договора купли-продажи

Обращение к нотариусу

Отчуждение недвижимости, собственниками которой являются дети, а также с долями в квартире, подлежат обязательному удостоверению нотариусом. Поэтому оформление контракта можно доверить нотариальной конторе.

Закон не обязывает граждан обращаться в определенную контору. Стороны свободны в выборе.

Однако нотариальное удостоверение приводит к дополнительным расходам. Гражданам необходимо оплатить:

  • 0,5% от суммы сделки за нотариальное удостоверение,
  • дополнительную сумму за технические и правовые услуги.

Сумма различается в зависимости от субъекта РФ. Например, в Алтайском крае необходимо оплатить от 5 000 до 12 000 р. Уточнить стоимость на услуги нотариуса в своем регионе вы можете на сайте Федеральной нотариальной палаты.

Регистрация в Росреестре

С 2019 года обязанность по передаче документов на регистрацию в Росреестр возлагается на нотариуса. Стороны только предоставляют документацию в нотариальную контору и оплачивают пошлину, в том числе и за государственную регистрацию.

В 2019 году сумма пошлины составляет 2000 р. С момента государственной регистрации, право несовершеннолетнего на долю прекращается.

Налог с продажи

Обязанность по уплате налога возлагается на всех собственников при продаже жилого помещения. Не предусматривается исключение и для малолетних граждан.

Поэтому законный представитель ребенка должен оплатить 13% от стоимости доли и подать налоговую декларацию.

Исключение предусматривается для лиц, которые владели квартирой:

  • не менее 5 лет до продажи (если она была куплена),
  • не менее 3 лет до продажи (если она была принята в дар или получена в наследство).

Сложности при продаже доли в квартире, принадлежащей несовершеннолетнему ребенку

Родители и дети могут иметь в долевой собственности недвижимость. Продать долю можно исключительно с согласия отдела опеки.

Для оформления сделки необходимо различать наличие права собственности на долю или прописку в квартире. Наличие регистрации не является основанием для появления права собственности.

Закон предусматривает определенные сложности с продажей жилья, если в нем прописаны несовершеннолетние дети. Однако новый собственник сможет выписать ребенка в судебном порядке без проблем.

При продаже доли в квартире несовершеннолетнего собственника ситуация обстоит сложнее. Доля не может быть продана:

  • матери,
  • отцу,
  • опекуну/попечителю,
  • приемному родителю.

Если отец не согласен

Согласие отца может быть получено:

Закон позволяет матери обратиться в суд с заявлением о понуждении дать согласие. Целесообразно дополнить заявление требованием о предоставлении нотариального документа для продажи доли.

В заявлении мать должна указать аргументы для продажи доли. Например, денежные средства необходимы для приобретения жилого помещения в другом городе.

Пример. Гражданка Р. обратилась в суд с заявлением о понуждении дачи согласия на сделку по продаже доли, принадлежавшей дочери. После развода мужчина проживал в квартире с новой семьей, хотя является собственником только 1/3 доли. 2/3 доли принадлежат дочери. Мать желает купить новую квартиру для дочери, так как пользоваться квартирой совместно с бывшим мужем и его новой семей они не могут. Предварительно истица обращалась в суд для определения порядка пользования жильем в долевой собственности. Суд удовлетворил требования заявительницы.

Зачастую продавцы сталкиваются с проблемами при продаже жилья. В котором доля принадлежит несовершеннолетнему собственнику. Сложности возникают на этапе получения согласия от отца, разрешения от отдела опеки. Чтобы избежать проблем, необходимо получить консультацию юриста. Получить помощь квалифицированного юриста по жилищному праву можно прямо на сайте. Специалист предоставить информацию на безвозмездной основе.

  • В связи с постоянным изменением законодательства, подзаконных актов и судебной практики, порой мы не успеваем обновлять информацию на сайте
  • Ваша юридическая проблема в 90% случаев индивидуальна, поэтому самостоятельная защита прав и базовые варианты решения ситуации зачастую могут не подходить и приведут лишь к усложнению процесса!

Поэтому обратитесь к нашему юристу за БЕСПЛАТНОЙ консультацией прямо сейчас и избавьтесь от проблем в дальнейшем!

Возможна ли продажа?

Можно ли продать долю жилплощади, если другая часть ее принадлежит ребенку? Продать недвижимость, часть которой является собственностью ребенка возможно, в данной ситуации собственники не ограничиваются в правах на распоряжение своим имуществом (21 ГК РФ).

Продажа доли возможна в следующих ситуациях:

  • семья решила улучшить жилищные условия и планирует покупку другой квартиры,
  • родители находятся в процессе бракоразводного процесса и раздела имущества,
  • квартира была получена в наследство или в дар от родственников и после ее продажи, покупка нового жилья не запланирована.

Какие условия должны соблюдаться?

  • После продажи, несовершеннолетний должен получить долю в новой квартире, которая будет равна предыдущей доле или будет больше нее.
  • Если покупка новой недвижимости после продажи не запланирована, несовершеннолетнему предоставляется аналогичная доля в другом владении, которое имеет не меньшую площадь, чем объект продажи.
  • Нельзя после осуществления продажи квартиры предоставить ребенку комнату в коммуналке, в данной ситуации, сделка будет признана незаконной. Ребенок не сможет жить один, а проживание в комнате со всей семьей недопустимо, ввиду маленькой площади помещения.
  • В случае если новая квартира, где планируется предоставить долю несовершеннолетнему, больше по площади, чем старая, доля все равно должна быть аналогична прежней. Например, имея долю ½ в проданной квартире, ребенок должен получить аналогичную в новом жилье.
  • Здание, в котором запланирована покупка новой квартиры, достроено и готово к заселению.
  • Условия в новом жилье должны быть не хуже, чем в том, которое планируется продать.
  • Сделка должна быть разрешена органами опеки и попечительства.
  • Сделка должна быть заверена у нотариуса.
  • Необходимо разрешение на продажу от обоих родителей.

Процедура оформления разрешения от органов опеки и попечительства

В соответствии со ч. 2 ст. 20 ФЗ «Об опеке и попечительстве», для оформления сделки с имуществом несовершеннолетнего, его законные представители должны получить разрешение от органов опеки. Данная процедура обязательна в любых случаях, когда в сделке, участвуют дети. Органы обязаны обеспечить защиту интересов ребенка в момент распоряжения его имуществом.

Органы опеки имеют право:

  • контролировать условия совершения сделки по продаже квартиры, принадлежащей ребенку,
  • отслеживать сделки, в процессе которых, вероятно уменьшение имущественных прав несовершеннолетнего,
  • выдавать заключение, после проведенных проверок о нецелесообразности осуществления продажи, либо информировать родителей об условиях, которые должны быть выполнены,
  • выдавать согласие на совершение продажи имущества.

Какие документы нужны?

  1. Заявление с просьбой разрешения осуществить продажу.
  2. Согласие несовершеннолетнего собственника.
  3. Свидетельство о праве собственности.
  4. Выписка из домовой книги.
  5. Свидетельство о рождении ребенка.
  6. Договор, на основе которого имущество приобреталось.
  7. Справка о рыночной цене жилья.
  8. Справка об отсутствии задолженности.

Список документов не окончательный, в некоторых случая органы опеки могут потребовать и другие бумаги. Предварительное решение можно получить в течении 15 дней с момента подачи всего пакета документов, для окончательного решения потребуется месяц.

После того, как продажа успешно состоялась, родители обязаны в течение месяца предоставить органам опеки копии документов, которые подтвердят, что несовершеннолетнему было выделено имущество. В противном случае, сделка может быть признана недействительной в суде.

Почему могут отказать и что делать в такой ситуации?

Не всегда опекой выдается разрешение на продажу. Причиной отказа могут стать следующие обстоятельства:

  • В случае ущемления права несовершеннолетнего. Например, не выделена равноценная доля.
  • Жилищные условия в новой квартире будут хуже, чем в старой.
  • Отказ одного из родителей от осуществления сделки.
  • Сделка будет совершаться между близкими родственниками.
  • Ребенок, став наследником по завещанию, не вступил в наследство.
  • В новом жилье нельзя будет прописаться.
  • Квартира, которую запланировано приобрести, находится на стадии строительства меньше чем на 50 %.
  • Новое жилье в непригодном для проживания/аварийном состоянии.

Причины для отказа органами опеки могут быть иные, каждый запрос рассматривается в индивидуальном порядке.

  • новое жилье находится в районе с хорошей экологической обстановкой,
  • климатические условия будут способствовать нормальному развитию несовершеннолетнего,
  • наличие высокооплачиваемой работы для родителей ребенка в районе, куда запланирован переезд,
  • хорошая и развитая инфраструктура поблизости.

На основании на ст.37 и 28 ГК РФ органы опеки не имеют право запретить сделки с имуществом несовершеннолетних, которые совершаются родителями. Соответственно, в случае отказа, не связанного с ущемлением прав ребенка, такое постановление через суд можно признать незаконным.

Получение согласия второго родителя: как оформляется, где и что должно быть указано?

Рассматривая запрос на разрешение совершения сделок с имуществом несовершеннолетнего, органы опеки учитывают мнение обоих родителей. Для осуществления продажи необходимо согласие двоих родителей, даже если они развелись. Согласие оформляется в произвольной письменной форме, либо на готовом бланке у нотариуса.

Данный документ должен содержать:

  • Реквизиты свидетельства о заключении брака (или свидетельства о разводе).
  • Паспортные данные родителя.
  • Данные несовершеннолетнего (ФИО, свидетельство о рождении или паспорт).
  • Информация о реализуемой квартире (адрес, доля ребенка, свидетельство о праве собственности несовершеннолетнего).
  • Документ должен быть заверен у нотариуса.

Можно ли обойтись без этого?

П.4 ст.182 ГК устанавливает запрет на проведение сделки через представителя, если она может совершаться только лично, а в случае с ребенком только его родителями. Лица в возрасте 14-18 лет могут совершать сделки с письменного согласия обоих опекунов, интересы лиц младше 14 лет представляются законными опекунами.

В каких случаях можно не получать согласие второго родителя?

  • если он лишен родительских прав (требуется решение суда),
  • если он отказывается участвовать в жизни ребенка ( в таком случае, отправляется заказное письмо по месту пребывания родителя и в случае отсутствия ответа через 30 дней, в опеку предоставляется свидетельство об уведомлении),
  • если он умер (требуется предоставить свидетельство о смерти),
  • находится в розыске более двух месяцев (справка из УВД),
  • более полугода отклоняется от выплаты алиментов (решение суда).

Если второй родитель отсутствует по причине длительной командировки, достаточно будет нотариально заверенного разрешения и заверения документа в консульстве страны по месту пребывания родителя.

Заверение всей сделки у нотариуса

Согласно ФЗ-122 все сделки по продаже долей несовершеннолетних должны осуществляться только с нотариальным заверением. Это позволит избежать возможных проблем в дальнейшем, защитить права ребенка, подтвердить законность операции. Кроме того, срок регистрации нотариально заверенной сделки сократился в 2 раза и составляет всего 5 рабочих дней, вместо 10.

Есть ли отличия от обычной сделки?

Разница между обычной продажей доли и реализации доли несовершеннолетнего заключается только в необходимых для данной процедуры документах.

  • Для продажи доли несовершеннолетнего потребуется выполнить ряд условий, рассмотренных в данной статье и получить разрешение в попечительском совете.
  • Обычная продажа доли, осуществляется гораздо проще, достаточно лишь отправить заказным письмом остальным собственникам нотариально заверенное предложение совершить покупку и, в случае отсутствия от них ответа или отказа, найти покупателя и заключить с ним договор.
  • Продажа доли несовершеннолетнего подразумевает одновременное приобретение другой недвижимости, не уступающей по условиям прежней, а при обычной продаже доли, полученные средства можно тратить по своему усмотрению.
  • После оформления сделки, если продается доля несовершеннолетнего, далее происходит его регистрация по новому месту жительства, а копии договоров предоставляются в попечительский совет.

Можно ли реализовать свою часть?

Как продать жилье, в том числе и приватизированное, если второй собственник несовершеннолетний? Необходимо соблюдать преимущественное право покупки доли (250 ГК РФ). Перед поиском покупателя на свою часть имущества необходимо направить предложение о выкупе второму собственнику.

В случае с несовершеннолетним, уведомление отправляется его опекунам. Отправка осуществляется заказным письмом по почте, с момента, когда письмо было доставлено, необходимо отсчитать 30 суток. Если родители отказываются от выкупа или проигнорировали предложение, можно продать свою долю любому третьему лицу.

Отличается данная сделка от продажи имущества несовершеннолетнего тем, что не требуется разрешение от попечительского совета, имуществом можно распоряжаться по своему усмотрению.

Возможные риски

Любая сделка, связанная с отчуждением имущества, имеет некоторые риски. Если в такой процедуре участвуют дети, риски увеличиваются в несколько раз. Основной проблемой является вероятный отказ органов опеки на проведение сделки. Но некоторые идут в обход закона и осуществляют продажу нелегально.

Покупатель тоже немало рискует, соглашаясь на такую сделку. Важно обратить внимание на подлинность разрешения от опеки, возраст и количество детей, которые имеют право на доли в квартире, выписку, которая подтвердит отсутствие прописанных в квартире лиц на момент продажи.

Нередко получается, что продавец, не получив официального разрешения, утверждает, что все вопросы будут улажены после совершения сделки. Такая ситуация, нередко приводит к тому, что жилье приобретается незаконно и в дальнейшем обе стороны ждут долгие судебные разбирательства. Поэтому важно проверять жилье перед заключением договора.

Продать квартиру с долей несовершеннолетнего вполне реально. Вся процедура должна начинаться с посещения органов опеки и завершаться там же. Не стоит искать обходные пути, поскольку, как показывает практика, гораздо проще найти выход в непростой в правовом плане ситуации, чем разбираться с последствиями, возникшими от незаконной сделки. Наилучшим решением для грамотного проведения всей процедуры от начала и до конца будет привлечение профессионального юриста.

Полезное видео

Предлагаем посмотреть видео о нюансах продажи доли несовершеннолетнего в квартире:

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Законные основания

Основная сложность проведения подобной сделки состоит в том, что с точки зрения закона дети-это граждане, обладающие ограниченной дееспособностью. Несовершеннолетними согласно п.1. ст.21 ГК РФ признаются лица младше восемнадцати лет. Выразителями интересов несовершеннолетних собственников в таком случае являются их родители, или законные представители.

Закон не ограничивает несовершеннолетних собственников в части распоряжения своим имуществом и заключение сделок купли-продажи недвижимости в рамках закона вполне возможно. Здесь следует напомнить, что продавать можно только приватизированное жилье. Продажа неприватизированного жилья по действующим законам невозможна.

Статья 21 ГК РФ. Дееспособность гражданина

  1. Способность гражданина своими действиями приобретать и осуществлять гражданские права, создавать для себя гражданские обязанности и исполнять их (гражданская дееспособность) возникает в полном объеме с наступлением совершеннолетия, то есть по достижении восемнадцатилетнего возраста.
  2. В случае, когда законом допускается вступление в брак до достижения восемнадцати лет, гражданин, не достигший восемнадцатилетнего возраста, приобретает дееспособность в полном объеме со времени вступления в брак.

Приобретенная в результате заключения брака дееспособность сохраняется в полном объеме и в случае расторжения брака до достижения восемнадцати лет.

При признании брака недействительным суд может принять решение об утрате несовершеннолетним супругом полной дееспособности с момента, определяемого судом.

Условия: должно ли жилье быть приватизированным?

Главное, что нужно учитывать, что продажа доли несовершеннолетнего собственника в квартире, увеличивает число участников сделки, так как в обязательном порядке привлекаются органы опеки и попечительства.

С их стороны осуществляются надзорные функции, чтобы избежать ущемление интересов детей. При этом сама продажа осуществляется родителями и/или другими законными представителями ребенка с согласия органов опеки.

Кроме того, с 2016 года все сделки, проводимые с участием несовершеннолетних собственников необходимо заверять нотариально. Поэтому, кроме участия органов опеки потребуется ещё участие нотариуса при совершении сделки. Далее мы пошагово рассмотрим основные этапы проведения подобных сделок.

Варианты сделки

Реализация доли несовершеннолетнего собственника может быть оформлена в следующих вариантах:

    Если ваша конечная цель это покупка нового жилья, то происходит продажа доли несовершеннолетнего в квартире с обеспечением жильем равноценным, либо большим по площади.

Обязательное условие одномоментное проведение двух сделок: реализация недвижимости с долей несовершеннолетнего, и покупка нового жилья с оформлением владельческих прав несовершеннолетнего.

  • Если ваша конечная цель получение прибыли от продажи имущества, и, если продаваемая жилая площадь с долей несовершеннолетнего не является единственной для проживания, то в таком случае предоставление приобретения равной доли в покупаемом имуществе не является обязательным условием сделки.
  • Особенности получения разрешения

    В случае, если один из родителей отсутствует по причине развода, необходимо предоставить нотариально заверенное согласие с его стороны на проведение сделки. Если один из законных представителей ребенка отсутствует или имеет принципиальные несогласие на продажу доли ребенка дело передаётся в суд.

    В случае смерти одного из родителей, необходимо предоставить в органы опеки свидетельство о смерти. Если место пребывания второго родителя находится за рубежом, его согласие на проведение сделки заверяется в консульстве соответствующей страны.

    Если второй родитель лишен родительских прав или считается без вести пропавшим в органы опеки предоставляется соответствующее решение суда.

    После получения пакета документов органы опеки рассматривают каждый конкретный случай и дают ответ в течение двух недель. Согласие опекунских органов на сделку оформляется письменно и прикладывается к остальному пакету документов. В оформленном разрешении должен быть указан полный адрес продаваемого и покупаемого объектов недвижимости.

    После получения разрешения от органов опеки процедура купли-продажи происходит в обычном порядке.

    Составление договора купли-продажи

    Следующий шаг – составление у нотариуса договора продажи и покупки и акта о приеме-передаче жилого помещения. Проведение сделок купли продажи проводится одновременно. В новом жилье на несовершеннолетнего выделяется доля в собственности, не менее той, которая была реализована.

    В таком порядке проводятся все сделки по купле продаже-недвижимости с долями несовершеннолетних собственников. Единственное исключение, если юридическая дееспособность несовершеннолетнего наступает с 16 лет.

    Это происходит в случае трудоустройства ребенка, достигшего 16 летнего возраста с получением полного социального пакета, регистрацией его в качестве индивидуального предпринимателя или в связи с вступлением в брак. В вышеуказанных случаях сделку можно осуществить без участия органов опеки.

    Как можно избежать отказа органов опеки?

    Однако бывают случаи, когда органы опеки и попечительства отказывают в проведении сделки. В таких случаях считается, что при проведении сделки ущемляются интересы ребенка.

    Типичные примеры отказа в проведении сделки приведены ниже:

    1. Если вы продаете всю недвижимость, которая имеется у вас в собственности и при этом приобретаете жилье в рассрочку.
    2. Сделка признается одновременно продажей и дарением имущества.
    3. Новая недвижимость это строящийся объект.
    4. Площадь нового жилья существенно меньше старого.
    5. Условия проживания ребенка в результате продажи его доли становятся существенно хуже предыдущих.

    В таких случая остается только дожидаться наступления совершеннолетия детей.

    Если отказ выдан по причине, которая по вашему мнению не соответствует действующему законодательству решение органов опеки можно оспаривать в судебном порядке. В таком случае в суд подается пакет документов, аналогичный предоставленному в органы опеки. Истцом будут выступать в суде законные представители ребенка, ответчиком органы опеки и попечительства.

    К таким дополнительным аргументам можно отнести:

    • улучшение климата в месте проживания ребенком,
    • благоприятная экологическая обстановка,
    • наличие современной и развитой инфраструктуры в непосредственной близости от покупаемого жилья,
    • улучшение материального благосостояния родителей.

    Можно ли продать квартиру с долей несовершеннолетнего ребенка

    Законом предусмотрена возможность реализации недвижимости с долей несовершеннолетнего при условии, что его интересы не будут ущемлены. Контроль за законностью сделки осуществляют ООП, без их информирования о продаже квартиры отчуждение имущества незаконно.

    Обязательные условия для продажи квартиры с долей несовершеннолетнего:

    • Новая квартира не меньше продаваемой и сделки по продаже и приобретению иной недвижимости производятся одновременно.
    • Доля ребенка в новой квартире не меньше, чем была в продаваемой.
    • При невозможности произвести сделки по реализации и приобретению квартир одновременно родители дают письменное обязательство предоставить ребенку равноценное жилье в течение 3 месяцев, иначе произойдет расторжение сделки.
    • У ребенка есть жилье с равноценными условиями, в новом он не нуждается, и родители обязуются положить ему на счет сумму, соразмерную вырученной от продажи доли недвижимости. Воспользоваться деньгами ребенок сможет при достижении совершеннолетия.

    Родители должны предоставить доказательства, что права детей не будут нарушены.

    Как продать квартиру с долями несовершеннолетних детей

    Осуществить сделку по продаже квартиры, в которой владелец доли — ребенок, вполне реально. Родителям (опекунам) необходимо соблюдать следующий алгоритм действий:

    • Получение согласия второго родителя на совершение сделки.
    • Обращение в органы опеки и попечительства за разрешением на продажу.
    • Выписка родителей из реализуемой недвижимости.
    • Выписка несовершеннолетних. Без согласия ООП снятие с учета в регистрационном органе невозможно.
    • Оформление договора купли-продажи, акта приема-передачи недвижимости. Документ подлежит нотариальному заверению.
    • Обращение в регистрационную палату, внесение записи о продаже имеющейся квартиры, по возможности — регистрация приобретения нового объекта недвижимости.

    Разрешение органов опеки на продажу доли несовершеннолетнего

    Сделка по продаже квартиры, где дольщик — ребенок, невозможна без разрешения органов опеки и попечительства. В подразделение органа необходимо явиться обоим родителям. При несогласии одного из них, например — отца, на продажу недвижимости, отчуждение собственности будет возможно по решению суда.

    Если ребенку исполнилось 14 лет, принимается во внимание его мнение по поводу продажи. Рекомендуется оформить документ-согласие, составленное по образцу:

    Представитель органа изучает документы, сопоставляет прошлые и будущие условия проживания, делает выводы, замечания и принимает решение о выдаче разрешения.

    Родители, в свою очередь, заполняют заявление, что обязуются действовать в интересах детей.

    Один из необходимых документов — заявление в ООП о разрешении на заключение сделки купли-продажи.

    Улучшение условий: аргументы

    Нередко в ООП звучат отказы в продаже квартиры с долей несовершеннолетнего, поэтому правильное аргументирование — важный этап процесса. В заявлении приветствуется указание фактов:

    • увеличение жилой площади в доле ребенка,
    • лучшая экологическая обстановка в регионе проживания,
    • более развитая инфраструктура, чем в населенном пункте, где ранее проживал несовершеннолетний, что дает больше возможностей для гармоничного развития личности,
    • получение более высокооплачиваемой работы родителями, увеличение расходов на развитие детей.

    Важно доказать, что продажа квартиры не лишит ребенка жилья, а даст возможность ему расти в новых — более комфортных условиях.

    Причины отказа

    Если в действиях дольщиков прослеживается личная выгода, ООП будут вынуждены отказать в продаже либо изменят условия. Сделка может сорваться, если:

    • прежняя квартира реализуется сразу целиком, а новая приобретается в ипотеку,
    • здание, в котором находится новая квартира, не введено в эксплуатацию,
    • ребенку выделяется доля меньше той, что была прежде,
    • в районе, где приобретается квартира, неблагоприятная экологическая, политическая обстановка,
    • площадь объекта настолько мала, что проживание с родителями невозможно,
    • вблизи квартиры нет объектов инфраструктуры, где ребенок может обучаться, заниматься спортом,
    • родители намерены потратить на покупку квартиры часть суммы, а остальную — направить на приобретение предметов роскоши.

    Нужно ли согласие отца на продажу доли ребенка в квартире

    Согласие отца на продажу квартиры с долей несовершеннолетнего потребуют в регистрационной палате. Даже если супруги расторгли брак, не ладят между собой, а ребенок проживает с матерью, потребуется согласие отца на сделку как законного представителя несовершеннолетнего, имеющего равные с матерью права на его воспитание.

    Документ-согласие оформляется в свободной форме. Главное, чтобы из текста было понятно: отец не против совершения сделки.

    Договор купли-продажи квартиры с долями несовершеннолетних детей (образец)

    Договор является документом, форма которого определена ст. 427 ГК РФ. Он будет состоять из следующих частей:

    1. Вводная часть. В ней указывается название документа «Договор купли-продажи квартиры», ниже — место заключение договора, дата, сведения об участниках сделки (покупателе, продавце и его представителе). Указываются их ФИО полностью, адреса проживания, паспортные данные, сведения из свидетельства о рождении.
    2. Предмет договора. Описываются сведения о квартире (место расположения, общая и жилая площадь), наличие или отсутствие возможных ограничений и обременений, указывается доля каждого из участников в общей собственности и документ-основание для владения долей.
    3. Цена договора, порядок уплаты. Предоставляются сведения о стоимости квартиры в целом и доли в частности.
    4. Права и обязанности сторон.
    5. Указание о дееспособности сторон соглашения.
    6. Подписи сторон.

    Обычной практикой является привлечение к заключению договора нотариуса, который проверяет чистоту сделки и оформляет нотариальное заверение.

    Если имеются некоторые нюансы, например, оплата за недвижимость будет осуществляться в рассрочку, об этом следует указать отдельным пунктом.

    В большинстве случаев наряду с продажей помещения производится покупка новой жилплощади, где выделяется доля ребенку. На приобретение жилья разрешение органов опеки не требуется.

    Можно ли и как продать долю в квартире несовершеннолетнего ребенка: нюансы

    Стандартный способ продажи — путем составления договора, подкрепленного согласием органов опеки и попечительства. Но бывают ситуации, когда органы опеки не соглашаются дать разрешение на сделку, ставят перед владельцами трудновыполнимые условия. Разрешить спор можно только путем обращения в суд.

    Опровержение решения органов опеки о запрете продажи доли несовершеннолетнего в квартире

    В законодательстве нет четких критериев для выдачи разрешения органов опеки. При малейшем подозрении на ухудшение условий содержания детей, их дальнейшего проживания в неблагоприятном районе или прослеживании корыстных интересов родителей органы опеки отказывают в совершении сделки.

    В некоторых случаях ООП требуют выделить ребенку большую площадь, положить на счет значительную сумму денег или выдвигают иные условия, которые кажутся родителям (опекунам) несправедливыми и невыполнимыми. Тогда придется обратиться в суд с иском о признании решения ООП недействительным полностью или в части некоторых пунктов.

    Как оставить иск

    Документ подается в районный суд. Важно соблюсти правила, выдвигаемые к составлению иска, (ст. 131 ГПК РФ). В документе указывается:

    • наименование суда:
    • ФИО истца и ответчика,
    • название документа,
    • суть иска: описывается, по какой причине ООП приняли решение, не удовлетворяющие стороны, обосновать свое видение ситуации,
    • прошение об отмене или изменении решения ООП,
    • перечень документов,
    • подпись и дата.

    Как составить иск

    Документ должен соответствовать требования ГК РФ:

    • В «шапке» указывается наименование районного суда, ФИО истца и ответчика.
    • После названия заявления излагается суть иска. Важно привести доказательства улучшения условий проживания несовершеннолетнего и акцентировать внимание на несогласии отца с тем, что детям достанется большая площадь, район проживания будет лучше.
    • Далее следует просить суд о разрешении продажи квартиры без согласия отца.
    • В конце предоставляется перечень документов, ставится дата и подпись просителя.

    При обращении особое внимание следует уделить сбору доказательной базы, ведь отец в суде может отрицать, что препятствовал продаже. Если улики отказа раздобыть не удается, можно организовать разговор при свидетелях и призвать их в помощь.

    Длительность процесса

    После предоставления иска он находится в течение 5 дней у судьи на рассмотрении. При отсутствии сопутствующих документов, некорректном изложении материала может последовать отправка заявления на доработку с возможностью повторного обращения.

    Далее назначается дата заседания, на котором может присутствовать представитель ООП, или отец при его несогласии на сделку. Каждой из сторон предоставят возможность изложить свои аргументы.

    Срок принятия решения по подобным делам составляет до 2 месяцев ст. 154 ГПК РФ.

    Судебные тяжбы отнимут много времени, и все труды риелтора по поиску покупателя квартиры и продавца новой недвижимости откажутся напрасны. Не знаете, каков порядок действий при продаже квартиры с долей несовершеннолетнего, как оформить обращение в органы опеки, какие аргументы привести, чтобы получить положительное решение? Чтобы сделки не сорвались, задайте вопросы юристу сайту ros-nasledstvo.ru и получите бесплатную консультацию.

    Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

    Отвечает директор компании «Мой Семейный Юрист» Алина Дмитриева:

    Вы с младшим сыном сможете продать квартиру в случае, если получите согласие от органов опеки и попечительства. Собственницей доли является несовершеннолетняя внучка, однако ее законные представители — родители. В соответствии с Федеральным законом от 24.04.2008 N 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве», органы опеки и попечительства дают законным представителям письменное разрешение о возможности распоряжаться имуществом несовершеннолетнего. При этом необходимо будет доказать органам опеки и попечительства, что после продажи квартиры, где у несовершеннолетней внучки есть доля, ее права не будут нарушены, и жилищные условия не будут ухудшены. Данного разрешения вполне достаточно для продажи квартиры.

    Отвечает юрисконсульт офиса «Киевское» департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость Наталья Пархоменко:

    Вы, являясь долевыми собственниками жилого помещения, можете продать его и по долям, соблюдая требования ст. 250 ГК РФ о праве преимущественной покупки. Однако общеизвестно, что продавать квартиру целиком намного выгоднее, чем в виде долей, поскольку ликвидность отдельной доли гораздо ниже, и продать ее по реальной рыночной стоимости практически невозможно.

    В связи с тем, что собственником ¼ доли в праве собственности является несовершеннолетний, то на сделку, во-первых, потребуется разрешение органов опеки и попечительства (статья 37 Гражданского кодекса РФ). Во-вторых, такая сделка должна совершаться с согласия родителей ребенка. Как правило, органы опеки и попечительства, разрешая сделки по отчуждению объектов жилой недвижимости, принадлежащих несовершеннолетним детям, требуют приобретения на имя несовершеннолетнего аналогичного жилья. Если возможности наделить ребенка другим жилым помещением не имеется, то можно обратиться в органы опеки и попечительством с заявлением о разрешении продать квартиру с зачислением денежных средств, вырученных от продажи доли ребенка, на индивидуальный банковский счет ребенка. При этом органы опеки и попечительства принимают определенное решение, учитывая жизненные обстоятельства каждой конкретной семьи.

    Отвечает юрист ООО «Центр правового обслуживания» Анатолий Никифоров:

    В такой ситуации возможна продажа не всей квартиры целиком, а долей, принадлежащих Вам и младшему сыну. Однако такая сделка имеет ряд нюансов. Во-первых, по закону внучка имеет преимущественное право на приобретение доли в общей долевой собственности (ст. 250 ГК РФ). Поэтому прежде, чем продать свои доли третьим лицам, необходимо предложить выкупить их законным представителям ребенка. И только в случае их отказа (либо отсутствия согласия в установленный законом тридцатидневный срок), сделка может быть совершена с третьими лицами. Кроме того, нужно получить согласие органа опеки на отказ от реализации преимущественного права покупки доли малолетним.

    Во-вторых, продажа долей в недвижимом имуществе также требует соблюдения нотариальной формы сделки. Еще один выход из ситуации это обмен с доплатой. Но и в этом случае без согласия органов опеки и попечительства не обойтись. Несоблюдение вышеназванных требований станет основанием для отказа в регистрации перехода права собственности в органах Росреестра, а также признания сделки недействительной.

    Отвечает адвокат Екатерина Шаго:

    Вы можете продать свои доли, не ориентируясь на внучку. Вы и Ваш младший сын можете распоряжаться своей собственностью вне зависимости от того, что Ваша внучка стала сособственником в квартире. Конечно, доли, скорее всего, будут стоить дешевле, чем целая квартира со всеми долями, но продать Вы их вправе.

    Алгоритм действий такой: сначала вы с сыном должны найти покупателя на ваши доли и определить реальную рыночную цену этих долей. В соответствии со ст. 250 ГК РФ, при продаже долей Вы и Ваш сын, каждый в отдельности, должны будете официально уведомить родителей девочки (поскольку внучка несовершеннолетняя) о возможной продаже и предоставить им право преимущественной покупки ваших долей. Уведомить необходимо заказным письмом с уведомлением о вручении. На ответ будет дано 30 дней с момента получения такого письма. По истечение 30 дней можно пойти к нотариусу с документами об отправке уведомлений и зафиксировать данный факт нотариально. Кроме того, на разрешение такой сделки необходимо будет получить разрешение органов опеки и попечительства (в соответствии с 37 статьей ГК РФ). Отказ органов опеки от выдачи разрешения можно будет оспорить в суде. Кстати, органы опеки не могут умалить ваше с младшим сыном право на распоряжение своими долями.

    В случае, если ответа от законных представителей нет или они отказались от права преимущественной покупки долей, то вы может продать свои доли стороннему покупателю. При этом стоимость долей, обозначенная в Уведомлениях о праве преимущественной покупки, не должна быть изменена. Вы имеете право продать только за ту цену, за которую предложили выкупить внучке (ее законным представителям), и это обстоятельство должно быть очень и очень строго соблюдено.

    Отвечает адвокат по семейным спорам Ольга Белова:

    Необходимо четко уяснить, что продать недвижимость, часть которой принадлежит несовершеннолетнему, без участия органа опеки и выделения доли не получится ни при каких обстоятельствах. Если после продажи приобретение нового жилья не предполагается, ребенку можно предоставить долю в другом жилом помещении, в данном случае в квартире матери (или бабушки, дедушки), передав ей эквивалентную денежную сумму от продажи квартиры.

    Если это невозможно, то придется оформить на ребенка равную долю во вновь приобретенном жилье или отдельное жилье с общей площадью не меньше, чем его доля. В данном случае необходимо до продажи представить документы в органы опеки с целью получения консультации о том, на какой вид жилья они выдадут разрешение. В практике бывали случаи, когда родители приобретали ребенку недорогую комнату, но орган опеки не давал разрешения на продажу.

    Важно понимать, что ребенок не может жить один: предоставляемая ему площадь должна быть достаточной для проживания двоих (ребенка и как минимум его матери). Кроме того, могут быть другие основания получить отказ органа опеки: если жилье приобретается в рассрочку с одновременной продажей других жилых помещений, если сделка является продажей и дарением одновременно, если новая квартира расположена в строящемся объекте (когда право владения еще отсутствует), если приобретаемое жилье существенно меньше по квадратуре, если в приобретаемом жилье отсутствует удобство или коммуникации, если окрестная инфраструктура слабо развита или вообще отсутствует. Одновременно с этим иногда разрешается открыть на имя ребенка счет, на который вносятся средства от продажи его доли, которыми ребенок будет вправе распоряжаться по достижении совершеннолетия. В данном случае такой вариант также возможен, если органы опеки придут к выводу, что это единственный способ обеспечить соблюдение прав Вашей внучки с учетом малозначительности ее доли в продаваемой квартире, невозможности выделения доли в новом жилье, а также с учетом того, что до продажи девочка проживала с матерью в другом месте. В любом случае, Вам в первую очередь необходимо обратиться за консультацией в орган опеки.

    Отвечает руководитель межрегиональной жилищной программы «Переезжаем в Петербург», генеральный директор ГК «Недвижимость в Петербурге» Николай Лавров:

    В этой ситуации необязательно приобретать внучке отдельное жилье, но в процессе продажи Вашей квартиры внучка должна получить чуть больше, чем продала то есть улучшить свои жилищные условия. Ей можно выделить долю, содержащую больше жилой площади хотя бы на 1 кв. метр в квартирах матери, бабушки, дедушки и других родственников. Даже часть дома ИЖС, если таковой есть. В этом случае Вы можете вместе продать квартиру целиком, одновременно приобретя внучке долю в другой квартире или доме. Учтите, что на это действие необходимо заранее получить разрешение органов опеки и попечительства. Также покупку другой доли на ребенка необходимо осуществлять либо во время, либо после продажи спорной квартиры (но до окончания регистрационных действий).

    Отвечает к.ю.н., председатель Третейского суда строительных организаций, адвокат Юлия Вербицкая:

    Если коротко, то Вашу ситуацию можно охарактеризовать как наличие в семье проблемного актива. Итак, если все члены семьи, включая несовершеннолетнюю внучку в лице ее представителя, готовы данную квартиру продать и разделить деньги пропорционально проданным долям, то Вы можете провести эту сделку без каких-либо осложнений за исключением предоставления в органы опеки и попечительства документов, подтверждающих обеспечение несовершеннолетней жильем. Это может быть, например, проживание ее с мамой или иными родственниками по материнской линии.

    Если такой возможности нет, то Вам имеет смысл при подготовке сделки купли-продажи Вашей квартиры предусмотреть приобретение жилплощади для Вашей внучки, соответствующей социальным нормам, к примеру, по договору предварительной купли-продажи или банковской ипотеки. В этом случае данная недвижимость должна быть эквивалента стоимости доли внучки это может быть и комната, и квартира небольшого размера или находящаяся в недорогом районе.

    Если же законные представители несовершеннолетней внучки против сделки, то Вы можете продать свою долю (3/4 квартиры) любому лицу, предложив до этого выкупить данную долю представителям несовершеннолетней внучки, тем самым соблюдая ее преимущественное право как долевого собственника. Следует отметить, однако, что стоимость реализации доли в данном конкретном случае будет ниже рыночной, так как актив все-таки проблемный, и доля «идеальная», то есть не выделенная «в натуре».

    Вы также можете в судебном порядке, если это позволяют параметры квартиры, осуществить выделение Вашей доли в натуре, то есть с определением комнат. Тогда Вы получаете де-факто коммунальную квартиру и можете распоряжаться Вашими комнатами без каких-либо потерь в стоимости. Право преимущественного выкупа, однако, сохраняется. Ну, и если никакой из изложенных вариантов Вас не устроил, тогда Вам придется ожидать совершеннолетия внучки и решать вопросы лично с ней.

    Текст подготовила Мария Гуреева

    Не пропустите:

    Смотрите видео: Незначительная доля в квартире что нужно знать собственнику?

    Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
    Справедливость и право
    Добавить комментарий