Способы продажи квартиры в ипотеке: особенности процедуры в 2019 году

Сделки, позволяющие продать ипотечную квартиру, давно стали нормой. Залоговые квартиры – это около 30% рынка. Оплачивать ипотеку становится невыгодно, так как рынок «проседает», цены на недвижимость снижаются, особенно на вторичном рынке. Продажа ипотечного жилья позволяет не только избавиться от долга, но и купить другую квартиру по возможности.

Содержание
  1. Можно ли продать квартиру в ипотеке?
  2. Как продать ипотечную квартиру: пошаговая инструкция 2018
  3. Как продать ипотечную недвижимость вместе с долгом?
  4. Другие способы продажи ипотечной квартиры
  5. Заключение
  6. Продажа ипотечного жилья
  7. Возможные способы
  8. Досрочный возврат кредита
  9. Самостоятельная реализация
  10. Переоформление обязательств
  11. Банковский аукцион
  12. Требуемые документы
  13. Процедура ипотечного кредита
  14. Проверка состояния
  15. Оценка стоимости
  16. Застрахован, значит подготовлен
  17. Передача квартиры в залог
  18. Перечисление денег
  19. Специфика Росвоенипотеки
  20. Банковские требования
  21. Дополнительные процедуры
  22. Продажа квартиры через ипотеку – риски продавца
  23. Минусы продажи квартиры в ипотеку
  24. Плюсы продажи недвижимости в ипотеку
  25. Продажа квартиры по переуступке в ипотеке
  26. Риски продавца при продаже квартиры по военной ипотеке
  27. Как оформляется купля-продажа квартиры через ипотеку
  28. Продажа квартиры в ипотеку – действия продавца
  29. Как уменьшить риски при продаже квартиры в ипотеку
  30. Смотрите видео: Способы продажи ипотечной квартиры

Можно ли продать квартиру в ипотеке?

Продажа недвижимости, обремененной ипотекой, осуществляется с согласия залогодержателя, то есть банка. Квартиру не продать, если это запрещено банковским договором (ст. 37 ФЗ № 102 «Об ипотеке (залоге недвижимости»)).

По действующим правилам, покупатель получает вместе с правом собственности все обязанности заемщика, прописанные в ипотечном договоре (ст. 38 ФЗ № 102 «Об ипотеке»). Чтобы упростить сделку, продавец может досрочно погасить ипотеку за счет собственных средств или с использованием аванса от покупателя. Банки предлагают не только перевод остатка долга, но и оформление другого кредитного договора на нового владельца. При этом залог остается прежним, а условия, например, ставка и срок, могут поменяться.

Реализация ипотечной квартиры осуществляется двумя способами:

  • на первичном рынке залоговая недвижимость продается по договору переуступки прав, так как владелец незавершенного строительства не является собственником (при этом потребуется согласие банка и компании-застройщика),
  • на вторичном рынке квартира реализуется по договору купли-продажи с получением разрешения кредитора.

Если ипотека еще не выплачена, то факт обременения недвижимости зарегистрирован в Росреестре. Но квартиру можно продать самостоятельно или с помощью кредитора. Основные сложности при этом связаны с проведением расчетов между покупателем, продавцом и банком.

Для продажи залоговой недвижимости владелец может пойти четырьмя путями:

  1. погасить ипотеку в процессе купли-продажи за счет средств покупателя,
  2. реализовать квартиру вместе с долгом, который будет переоформлен на другого заемщика,
  3. досрочно выплатить ипотечный кредит за счет собственных средств до продажи жилья,
  4. подать в банк заявление о продаже заложенной квартиры с публичных торгов.

Как продать ипотечную квартиру: пошаговая инструкция 2018

Рассмотрим, как реализовать обремененную квартиру с погашением задолженности в процессе сделки. Данный вариант подойдет, если покупатель выплачивает ипотечный долг за счет собственных средств, то есть часть денег получает банк, а остаток – продавец.

В зависимости от размера задолженности сделка может быть проведена двумя способами.

Продажа без участия банка (при долге небольшого размера)Продажа квартиры с участием банка
1. Покупатель и продавец заключают предварительный договор купли-продажи.

2. Владелец получает аванс и погашает ипотеку.

3. Продавец квартиры снимает с нее обременение и продает, получая остальную часть суммы.

4. Закрытие ипотеки за счет аванса отражается в договоре купли-продажи.

При наличии значительного долга сложно получить большой аванс, поэтому стороны привлекают к делу банк.

  • Покупатель закладывает деньги в две банковские ячейки.
  • Стороны подписывают договор купли-продажи и регистрируют сделку.
  • Из первой ячейки сотрудник банка забирает средства для погашения ипотеки.
  • Вторая ячейка предназначена для продавца, который получает остаток суммы.
  • Покупатель снимает обременение с квартиры, так как банк закрывает задолженность. Покупатель передает продавцу справку об отсутствии долга.

Многие кредиторы для этого предлагают услуги депозитария. Расчеты ведутся безналичной форме через аккредитивы. После подписания договора стороны получают доступ к деньгам на счетах.

Для проведения расчетов с использованием аккредитива потребуется помощь юриста. Вместо типовых соглашений составляется договор об авансе с учетом погашения долга, который разрабатывается на основе всех особенностей сделки.

Как продать ипотечную недвижимость вместе с долгом?

Покупатель залоговой квартиры сможет взять на себя ипотечный кредит, если он платежеспособен. В процессе сделки передается не только право собственности на недвижимость, но и обязательства. По сути, кредитор продает долговой остаток по ипотеке новому заемщику под тот же залог. Данная сделка выгодна банку, так как позволит продолжать зарабатывать на процентах.

Продажа квартиры с передачей ипотечных обязательств реализуется следующим образом:

  1. покупатель и продавец заключают два соглашения – цессии и купли-продажи (по договору цессии осуществляется уступка прав и обязанностей по кредиту, договор купли-продажи предполагает передачу прав собственности),
  2. покупатель выплачивает продавцу разницу между стоимостью квартиры и остатком задолженности по ипотеке,
  3. банк переоформляет кредитные обязательства на покупателя, квартира остается в залоге.

Вместо перевода остатка задолженности может быть оформлен новый кредитный договор с покупателем. Иногда продавцы предлагают скидку на ипотечную недвижимость.

Другие способы продажи ипотечной квартиры

Реализовать квартиру после закрытия кредита проще всего. После снятия залога в отделении Росреестра недвижимость можно продавать обычным способом. Зарегистрировать сделку и снять обременение можно одновременно. За счет вырученных денег бывший владелец выплатит ипотеку и штрафы за досрочное погашение. Данный вариант позволяет продать недвижимость по рыночной стоимости, но при этом продавец рискует понести существенные затраты.

Квартира с обременением может быть продана покупателю, оформившему для ее приобретения ипотечный кредит. Данная сделка проводится только с согласия залогодержателя. Покупатель получает одобрение от своего банка и выбирает ипотечную недвижимость. После покупки банк-кредитор погашает остаток долга банку-залогодержателю. Продавец получает оставшиеся средства. Таким образом, в процессе сделки происходит перекредитование, задолженность и залог переводятся в другой банк.

Если заемщик не имеет возможности погашать кредит, банк обращается в суд для взыскания задолженности и реализации имущества. Ипотечная квартира в таком случае будет продана, даже если является единственным жильем должника.

Реализация на публичных торгах является наименее выгодным вариантом, так как предполагает быструю продажу недвижимости и большим дисконтом.

Заключение

Продать ипотечную квартиру можно с переоформлением кредитного договора, с досрочным погашением займа за счет собственных средств или аванса, внесенного покупателем.

Важно, чтобы купля-продажа была грамотно оформлена. Любая сделка должна быть заключена после получения письменного согласия кредитора. В противном случае Росреестр не снимет с недвижимости обременение, по решению суда договор купли-продажи будет признан недействительным.

Продажа ипотечного жилья

Но не стоит думать, что жилье с обременением реализовать будет сложно. Людей, которые захотят приобрести такую недвижимость — предостаточно. Это вызвано несколькими причинами:

  • Зачастую такие квартиры реализуются по меньшей стоимости, поэтому дальновидные граждане приобретают их, чтобы потом продать по выгодной цене.
  • Потенциальные покупатели желают иметь жилье именно в этом районе или даже доме.

Возможные способы

Владелец недвижимого имущества может совершать сделки по продаже (дарению, сдаче в аренду и прочее) только с согласия кредитной организации, предоставившей средства на покупку квартиры или дома. Основание — статья 301 ГК России.

Какой из них выбрать для продажи квартиры, находящейся в ипотеке, решать собственнику жилья.

Досрочный возврат кредита

Процедура продажи квартиры в ипотеке по сценарию досрочного возврата займа состоит из нескольких этапов. Первый — получение согласия кредитного учреждения, в котором собственник брал недостающие для покупки жилья средства. Это самый трудный этап, так как банки не заинтересованы в том, чтобы деньги им возвращались раньше оговоренного срока, так они будут терять некоторую сумму по процентам. Поэтому заемщик должен предоставить такие доводы, которые докажут невозможность дальнейшего выполнения условий договора.

Основные этапы:

  • Вычисление кредитного остатка.
  • Заключение договора между заемщиком и будущим покупателем. Соглашение должно быть обязательно зарегистрировано у нотариуса.
  • Снятие с регистрационного учета по адресу жилья заемщика и всех членов его семьи.
  • Внесение покупателем задатка, равного сумме остатка по кредиту.
  • Закрытие займа и снятие обременения с жилплощади.
  • Переоформление прав собственности на нового владельца. Фиксирование сделки в регистрационной палате.

Это способ имеет свои достоинства и недостатки. К плюсам можно отнести скорость проведения сделки и некоторую независимость от решений банка. К минусам — риск для покупателя, ведь продавец на любой из стадий может передумать а заставить вернуть задаток не всегда просто.

Самостоятельная реализация

Схема проведения такой сделки простая, но процедура должна строго соблюдать все требования закона. Если собственник нашел покупателя, готового приобрести обремененную недвижимость, то порядок оформления будет таким:

  1. Покупатель направляет прошение, адресованное кредитной организации, владеющей правами на жилье, с просьбой о предоставлении ему возможности досрочно погасить заем.
  2. Между банком и покупателем составляется предварительное соглашение о купле-продаже объекта. Документ обязательно заверяется нотариусом.
  3. Покупатель вносит сумму, необходимую для завершения сделки в две банковские ячейки. В первую вносится та часть, которая будет погашать остаточный долг перед банком. Во вторую — доля, принадлежащая продавцу.
  4. Оформляется снятие обременения с жилья.
  5. Сделка фиксируется в Росреестре.
  6. Кредитная организация и продавец получают доступ к банковским ячейкам с деньгами.

Такой вид наиболее безопасен для обеих сторон (продавца и покупателя). Из минусов можно выделить только тот факт, что сделка полностью контролируется кредитной организацией, устанавливаются сроки и прочее, а это не всегда удобно.

Переоформление обязательств

  • Потенциальный покупатель подает заявку в банк на получение кредита.
  • Если просьба получает одобрение, то проводится оценка стоимости объекта жилой недвижимости.

В роли покупателя может выступать и другой банк. Такое случается в том случае, когда заемщик находит кредитное учреждение с более выгодной процентной ставкой. Этот банк дает новый заем для погашения старого. Это выгодно для получателя, но убыточно для кредитора. Поэтому перекредитования не всегда можно добиться на практике.

Банковский аукцион

В этом случае кредитное учреждение будет выступать в качестве одной из сторон сделки. Поэтому оформлением документации, проведением процедуры тут занимаются представители банка. Схема сделки аналогична той, что используется и при самостоятельной продаже ипотечного жилья.

Этот способ заемщику наименее выгоден, так как банк не сильно заинтересован в получении прибыли с продажи объекта, ему нужно только получить долг по кредиту. Поэтому стоимость жилья может быть существенно снижена, а покупатели на такую квартиру найдутся быстро.

Требуемые документы

В 2019 году в него входит:

  • Паспорт собственника (или собственников — если их несколько). Если в числе владельцев — несовершеннолетние, то дополнительно потребуется разрешение от органов опеки на проведение сделки: условия проживания детей не должны быть ухудшены. Это требование закона.
  • Технический паспорт объекта недвижимости.
  • Выписка из домовой книги — нужна для подтверждения того, что на момент совершения сделки в квартире нет зарегистрированных жильцов.
  • Справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам.
  • Если квартира приобреталась в браке, но на одного из супругов, то потребуется согласие от второго на сделку. Это должно быть подтверждено нотариально.
  • Документ о проведенной оценке жилья.

Для покупателя список требуемых бумаг будет иным. В него войдут такие свидетельства:

  • Подтверждение платежеспособности.
  • Контракт о купле-продаже квартиры.
  • Справка, свидетельствующая об отсутствии задолженности по возврату кредита.
  • Закладная (кредитное соглашение).
  • Документ, удостоверяющий проведение покупателем зачисления денежных средств для погашения остатка по кредиту.
  • Свидетельство о снятии обременения с недвижимости (выписка из ЕГРН).

Кандидат экономических наук. ФГОУ ВО «Российский экономический университет им. Г.В. Плеханова».

Процедура ипотечного кредита

Для понимания того, какие подводные камни существуют при продаже жилой недвижимости ипотечному заемщику, следует знать последовательность мероприятий, предпринимаемых банком, от момента подачи предварительной заявки до полного перечисления средств на счет продавца. Принято выделять ряд обособленных этапов, предоставляющих определенные опасности для текущего собственника квартиры в отношении свершения сделки, а именно:

  1. Аудит состояния и обременений, а также оценка текущего состояния и рыночной стоимости жилой недвижимости.
  2. Подготовительные процедуры перед сделкой, одобренной банком.
  3. Принятие обременения на право собственности в отношении квартиры.
  4. Транзакция полной суммы по договору кредитования.

Проверка состояния

Аудит технического состояния объекта недвижимости заключается в осмотре:

  • всех строительных конструкций (стен, полов и перекрытий), на предмет отсутствия трещин, потеков и плесени,
  • имеющихся коммуникаций, установленных приборов отопления и водоснабжения, для выявления отсутствия коррозии, протеканий через разъемы и по основному материалу,
  • дверей и окон, на предмет целостности установленных устройств, остекления и т.п.,
  • открытых участков электропроводки, розеток и выключателей, а также потребителей электричества, на предмет отсутствия искрения, обугливаний и пр.

Контроль удовлетворительного состояния является двухэтапным и проводится сначала потенциальными покупателями, а впоследствии представителем кредитора. При продаже «вторички» в ипотеку, риски продавца, на этом этапе подготовки к сделке, заключаются в потенциальной возможности проверки соответствия планировки квартиры плану технической инвентаризации, которое характерно не для всех квартир. При обычной сделке, в отличие от посредничества банка, предоставление технического и/или кадастрового плана не требуется.

Оценка стоимости

После визуальной проверки и убеждения в том, что продаваемая квартира способна прослужить новому хозяину в течение всего срока нахождения в залоге, банк рекомендует своему заемщику проведение экспертной оценки стоимости жилья, зачастую в директивном порядке указывая специалиста, который должен выполнить оценочную процедуру.

Данное мероприятие предназначено для установления фактической стоимости квартиры исходя из местоположения, возраста постройки и состояния объекта недвижимости, а результатом является заключение эксперта, сумма в котором считается максимально возможной для данной сделки купли-продажи.

Проведение оценочной процедуры предотвращает необоснованное завышение стоимости квартиры при ипотеке, позволяя продавцу установить максимальную стоимость, указанную в заключении, если она меньше первоначальной и устраивает покупателя.

Застрахован, значит подготовлен

Прохождение проверочных и оценочных процедур является показательным, предваряя согласие банка на заключение сделки, судить о котором можно, если выполняется страхование ипотечных рисков, предназначенное для сохранения ликвидного состояния жилья, чтобы гарантировать финансовому учреждению возврат инвестированных средств при невозврате заемщиком ипотеки.

Оформление страхования квартиры от затопления, пожара, повреждения или действия стихийных сил производится за счет средств покупателя, а возмещение, если страховой случай наступит до перехода прав собственности, получит текущий владелец жилья, которому, однако, придется доказать свою непричастность к происшедшему столь своевременно событию.

Передача квартиры в залог

После выполнения всех предварительных согласовательных и подготовительных процедур финансовая организация дает свое согласие на сделку, заключая с покупателем договор ипотечного кредитования, согласно которого квартира переходит в залог банка сразу после подписания документа о купле-продаже обеими сторонами, а деньги продавцу поступают только после подтверждения фактического перехода имущественных прав.

Интервал времени между утратой текущим владельцем прав на свою квартиру и получением денежной компенсации, представляется многим потенциально опасным, что не верно, так как дополнение, внесенное регистрационным органом в отношении сделок с недвижимостью посредством ипотечного кредита, появившееся не так давно, сделало его полностью безопасным.

Заключается специфика регистрационных действий с ипотекой в том, что при не поступлении денежных средств на счет продавца в течении 10 рабочих дней с момента перехода прав собственности, сделка будет признана недействительной, а имущественные права возвращены к начальному состоянию, предшествовавшему подаче документов в Росреестр.

Перечисление денег

Учитывая, что оплата по договору купли-продажи ипотечной жилой недвижимости оформляется путем перечисления денежных средств с текущего счета заемщика на расчетный счет продавца, при продаже квартиры по ипотеке Сбербанка, риски продавца, на данном этапе, сопоставимы с любым другим финансовым учреждением и сведены к минимуму за счет исключения непосредственной передачи денежных средств.

Именно на этом этапе сделки, при единовременной наличной оплате по договору купли-продажи, наиболее высока вероятность мошеннических действий и использования поддельных денежных знаков, проверить которые можно лишь в условиях банка или при наличии специальной контрольно-счетной техники.

Существующая практика оформления ипотечных договоров, исключает покупателя из цепи взаиморасчетов, которые производятся непосредственно банком, после того, как в его распоряжение поступает закладная на квартиру, прошедшая все предписанные в регистрационной палатой процедуры.

Специфика Росвоенипотеки

Для того, чтобы получить право на государственное софинансирование покупки жилья, военнослужащему достаточно иметь выслугу в три года, по истечении которых он становится участником накопительно-ипотечной системы и получает соответствующее свидетельство, необходимое для предоставления в банк кредитор.

Банковские требования

Аудит состояния недвижимости при жилищном кредитовании военных, еще более щепетильна, чем при обслуживании гражданских лиц и дополняется:

  • акцентированием внимания на подключении к центральному теплоснабжению или локальной системе обогрева жилища,
  • проверкой наличия сантехнического оборудования и комплектации узлов водоразбора, целостности остекления, дверных устройств, а также устройства и состояния крыши, если производится продажа дома,
  • отнесением объекта сделки к аварийному жилью, нуждающемуся в капитальном ремонте или ветхому, подлежащему сносу,
  • проверкой материального исполнения и состояния фундамента, который должен быть каменным, кирпичным или железобетонным.

Документальная проверка жилья заключается в установлении возможных обременений, в том числе, выписанных родственников, отбывающих наказание в местах лишения свободы, малолетних или несовершеннолетних лиц, а также недееспособных субъектов. Каждый из которых, при ненадлежащем оформлении имущественных прав, в состоянии стать источником претензий на жилье впоследствии.

Значимой является также проверка мнимости сделки, которая может быть заключена между близкими родственниками, когда покупатель приобретает за счет ипотечных средств уже фактически принадлежащее ему жильё, но оформленное на другое лицо.

Дополнительные процедуры

Особенностью оформления сделки при ипотечном кредитовании военнослужащих является дополнительный этап, продолжительностью в семь рабочих дней, отводимый для действий ЦЖЗ «Росвоенипотека», заключающихся в следующем:

  • проверке документов предварительной проверки жилой недвижимости, её экспертной оценки и страхования ипотечных рисков,
  • перечислении денежных средств, накопленных военным за годы службы, на его расчетный счет для оплаты аванса продавцу по сделке с недвижимостью.

При покупке недостроенного жилья, то есть находящего на стадии строительства или отделки, застройщик должен быть соответствующим образом аккредитован и внушать доверие финансовому учреждению, чтобы заемщик смог получить кредит, который не будет учитывать средства на дополнительные расходы, сопровождающие покупку вновь возведенного жилья (установка сантехники, электропроводки и оборудования, межкомнатных дверей и пр.). Все расходы для доведения недвижимости до пригодного к проживанию состоянию покупателю придется изыскивать самостоятельно.

В общем случае при продаже квартиры по военной ипотеке, риски продавца сведены к минимуму, если его собственность удовлетворяет всем законным требованиям к жилым помещениям и не является объектом мошеннической или притворной сделки. Учитывая повышение размера первоначального взноса (до 20-30%) и процентной ставки (до 17 – 19%), которые произошли в 2019 году по обычной ипотеке, программы кредитования с государственным софинансированием становятся все более привлекательными, так как ставки по ним остались на прежнем уровне.

Обобщая вышесказанное можно сформулировать действительные риски, которыми сопровождается продажа квартиры по ипотеке:

  • невозможность завышения стоимости жилья,
  • затруднения при наличии несогласованной перепланировки и переустройства,
  • запрет на сделку при включении объекта в число аварийных или ветхих,
  • недопустимость заключения договора купли-продажи до снятия обременений, в том числе потенциальных, в виде родственников, имеющих право на недвижимость и выписанных с нарушением их прав.

Неполучение денег в качестве оплаты по договору или фальсификация части средств, при посредничестве банка и безналичном расчете невозможны, а признание сделки ничтожной при неоплате в течение 10 дней с момента перехода права на владение, является дополнительной гарантией для продавца квартиры, что он ничего не потеряет, кроме времени и нервов.

Продажа квартиры через ипотеку – риски продавца

В первую очередь нужно отметить, что факт оформления жилищного кредита не замедляет оформление сделки для покупателя.

Для заёмщика ипотека растягивается на 10-20 лет, но продавца это никаким образом не касается. Он получает причитающуюся ему сумму разом, после чего его участие в этой сделке заканчивается.

К реальным рискам продавца при продаже квартиры под ипотеку можно отнести следующие:

  • проблемы с поиском банка. Допустим, вы нашли покупателя, пришли к соглашению относительно стоимости. Заёмщик подаёт заявление на ипотеку, а ему приходит отказ из одного банка, из второго, из третьего и т.д.,
  • отказ банка кредитовать сделку. Такое возможно в случае, если имеется несогласованная перепланировка, недвижимость не соответствует предъявленным критериям, и банк счёл её неликвидной, то есть не пригодной для залога по ипотеке.

Перечисленные риски в сочетании с рядом других особенностей процесса выливаются в следующие минусы.

Минусы продажи квартиры в ипотеку

Нужно долго собирать документы – и покупателю, и продавцу. Это затягивает процесс оформления сделки.

  1. Могут понадобиться дополнительные документы, о которых не пришлось бы беспокоиться при сделке с наличным расчётом – например, справка о дееспособности продавца.
  2. Невозможно продать квартиру, которая не соответствует требованиям банка или находится в плачевном состоянии. За наличный расчёт, возможно, вы и нашли бы покупателя, а банк на такую сделку не пойдёт.
  3. Не получится продать объект выше оценочной стоимости, так как банк не одобрит на такое ипотеку.
  4. Оформление ипотеки может затянуться и из-за проблем с платёжеспособностью покупателя – например, тот никак не получит одобрение ипотечной ссуды на нужную сумму.
  5. По той же причине сделка может сорваться, а значит, продавцу придётся возвращать покупателю принятый у него аванс.
  6. Нюансы со способом оплаты – либо придётся открывать счёт в банке-кредиторе, чтобы туда перечислили деньги, либо производить расчёт наличными и рисковать, имея при себе такую крупную сумму денег.
  7. Все эти факторы могут привести к тому, что процесс затянется по бюрократическим причинам, что может быть нежелательно для продавца. Хорошо, если вы продаёте без спешки. А если на вырученные средства вы сами планируете приобретать недвижимость, то из-за всего вышеперечисленного у вас может сорваться сделка.
  8. Однако нельзя забывать и о преимуществах продажи квартиры по ипотеке.

Плюсы продажи недвижимости в ипотеку

  • сделка будет зарегистрирована быстрее – за пять рабочих дней, тогда как при расчёте наличными деньгами процесс может затянуться до 30 дней,
  • банк выступает гарантом и посредником, что практически полностью исключает любые возможности мошенничества со стороны покупателя,
  • ипотечных покупателей элементарно больше. Если целенаправленно искать того, кто будет платить наличкой, то попытки продать квартиру могут затянуться надолго,
  • защита от поддельных купюр. Если деньги будут перечислены банком на ваш счёт, то они само собой будут подлинными. И даже если вы получаете часть денег наличными через банковскую ячейку (первоначальный взнос покупателя, аванс), вы сможете проверить их на подлинность в банке, на специальном аппарате.

Продажа квартиры по переуступке в ипотеке

Такой тип сделки осуществляется в следующей ситуации. Допустим, вы взяли ипотеку на квартиру в ещё недостроенной новостройке – по договору долевого строительства.

С тех пор вы уже выплатили свою жилищную ссуду и решили продать недвижимость, однако, здание все ещё не сдано в эксплуатацию.

В такой ситуации у продавца ещё нет права собственности – все здание принадлежит застройщику, пока дом не будет полностью готов.

Поэтому продавец может только уступить права требования на данный объект недвижимости, как только дом будет сдан в эксплуатацию.

Тут нужно получить одобрение не только банка, но и застройщика. Отсюда и сложности.

  • банки обычно не хотят кредитовать сделку по уступке прав требований,
  • заёмщики обычно не хотят давать одобрение на уступку прав требований ипотечному покупателю,
  • обзвоните все банки и выясните, кто согласен кредитовать сделку по переуступке прав требований конкретного застройщика,
  • новостройки застройщика могут быть аккредитованы в одном или нескольких банках – связывайтесь с ними в первую очередь, там вероятность одобрения выше,
  • если застройщик отказывается, но не может назвать внятную причину, предложите взять на себя проект составления подобного договора и обратитесь к хорошему нотариусу. Возможно, сложность в том, что у сделки много сторон, и нужно все предусмотреть.

Риски продавца при продаже квартиры по военной ипотеке

Риски при продаже квартиры по ипотеке через НИС не слишком отличаются от обычной ипотеки, однако некоторая специфика имеется.

  1. Сделка будет оформляться дольше – 7 дней отводится Росвоенипотеке на проверку квартиры и перечисление взносов, которые накопил военный.
  2. Как понятно из предыдущего пункта, к объекту сделки предъявляются жёсткие требования, не только банком, но и Росвоенипотекой.

Также тщательно проверяется, чтобы на квартире не было обременения, чтобы она не относилась к аварийному жилью, не стояла в очереди на снос и др.

Хотя все это в той или иной мере справедливо для проверки недвижимости, покупаемой в обычную ипотеку.

Как оформляется купля-продажа квартиры через ипотеку

Процедура продажи квартиры по ипотеке для продавца проще, чем для покупателя. Общая схема выглядит так.

  1. Стороны заключают предварительный договор купли-продажи.
  2. Заёмщик вносит аванс продавцу.
  3. Продавец предоставляет покупателю копии документов на квартиру (подтверждение стоимости объекта недвижимости, кадастровый паспорт, подтверждение права собственности и др. – конкретный список всегда лучше уточнить в банке).
  4. Заёмщик идёт в банк, показывает документы и запрашивает ссуду.
  5. Как только получено одобрение, стороны подписывают договор купли-продажи.
  6. Сделка регистрируется в МФЦ или Регистрационной палате.
  7. После регистрации продавец забирает деньги удобным способом (через ячейку в банке или на счёт).
  8. Продавец выписывается из квартиры. Покупатель выплачивает ипотеку банку.

Продажа квартиры в ипотеку – действия продавца

Если сфокусироваться на том, что делает продавец во всем этом процессе, то получается следующее:

  1. Самостоятельно ищет покупателя или поручает это дело риелтору.
  2. Предоставляет покупателю необходимые документы на квартиру, чтобы заёмщик мог получить одобрение в банке.
  3. При необходимости предоставляет дополнительные справки – о дееспособности, составе семьи, разводе и др.
  4. Предоставляет оценщику доступ в помещение, чтобы тот сумел составить отчёт.
  5. Подписывает договор купли-продажи и регистрирует сделку.
  6. Получает деньги и выписывается из квартиры.

Как уменьшить риски при продаже квартиры в ипотеку

Участие банка в сделке по приобретению недвижимости уже изначально минимизирует риски.

Для полного спокойствия можно воспользоваться следующими советами:

  1. Не давать сразу оригиналы документов, только копии.
  2. Лично сопровождать покупателя в банк, когда будут передаваться документы.
  3. Не поручать третьим лицам представлять вас в сделке.
  4. Не выдавать никаких доверенностей и не подписывать расписок, кроме основного договора купли-продажи.
  5. Либо же наоборот, нанять квалифицированного и надёжного риелтора, который проследит за чистотой сделки.

Смотрите видео: Способы продажи ипотечной квартиры

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Справедливость и право
Добавить комментарий