Схемы по оформлению ипотеки на коммерческую недвижимость для физических лиц

Государственной поддержки для полнокровного развития малого бизнеса на сегодня недостаточно. Этот факт известен коммерческим банкам. Поэтому они с каждым годом все более активно выдают кредиты индивидуальным предпринимателям, которые фактически являются физическими лицами. Очень востребованы займы на покупку недвижимости, в том числе коммерческой. При этом условия и требования банков постепенно становятся все более лояльными.

Взять кредит гораздо выгоднее, чем изымать средства из оборота компании

Взять кредит гораздо выгоднее, чем изымать средства из оборота компании и тратить их на покупку необходимых торговых или производственных площадей. Поэтому и желающих получить подобные кредиты немало.

Купить коммерческую недвижимость в ипотеку физическому лицу можно, но нужно разбираться в некоторых тонкостях этого вида кредитования. Коммерческая ипотека — относительно молодое направление для российских банков, оно связано с повышенными рисками. При грамотном подходе с помощью этого финансового инструмента можно получить возможность выгодно инвестировать средства в собственность, а не в аренду.

Содержание
  1. Виды коммерческой недвижимости
  2. Требования к заемщику
  3. Требования к бизнесу
  4. Документы для подачи заявки
  5. Условия кредитования
  6. Особенности ипотечной сделки с коммерческой недвижимостью
  7. Эффективная ипотека для расчетливых людей
  8. Кому могут быть предоставлены кредиты?
  9. От заёмщика
  10. От организации
  11. Описание схем по оформлению ипотеки на коммерческие объекты
  12. Условия банков по коммерческой ипотеке на рынке
  13. Оформление: по поводу вероятных проблем
  14. Особенности оформляемых соглашений
  15. Снятие обременения и некоторые тонкости
  16. Оформление ипотеки на гараж
  17. Другие особенности помещений, назначение
  18. Особенности покупки коммерческой недвижимости физлицом
  19. Можно ли взять банковский кредит на покупку КН под залог недвижимости?
  20. 1. Выбираем и оцениваем объект
  21. 2. Проверяем объект
  22. 3. Заключаем договор купли-продажи нежилого помещения
  23. Можно ли перевести коммерческую недвижимость в жилую?
  24. Пошаговая инструкция
  25. Налог для физлица
  26. Налог для ИП
  27. Налог для юрлица
  28. Обременения
  29. Об особенностях коммерческой ипотеки, плюсы и минусы
  30. Участвуйте в акционных предложениях от застройщика
  31. Процедура заключения договора
  32. Каким предпринимателям проще получить ипотеку
  33. Банки дающие коммерческую ипотеку
  34. Покупайте объекты на начальной стадии строительства
  35. Райффайзенбанк
  36. Условия ипотеки для юридических лиц
  37. Процедура получения
  38. Требования к недвижимости
  39. Необходимые документы
  40. Можно ли получить ипотеку для бизнеса без первоначального взноса
  41. Что выгоднее: коммерческая ипотека, аренда или лизинг
  42. Лизинг, как альтернатива коммерческой ипотеке
  43. Личное мнение
  44. Смотрите видео: Ипотечный кредит на организацию

Виды коммерческой недвижимости

С помощью кредита возможно приобретение самых разных видов коммерческой недвижимости:

  • торговые площади,
  • помещения для размещения производства,
  • складские помещения,
  • офисы,
  • концертные и спортивные залы,
  • гостиничные комплексы.

Коммерческая ипотека для физических лиц не выдается на жилую недвижимость и некоторые другие объекты:

Есть еще одно ограничение: выбранная вами коммерческая недвижимость не должна быть частью уставного капитала юридического лица. Кроме того, у банка могут быть дополнительные требования к объекту залога. Пример: в Москве коммерческая ипотека для физических лиц редко выдается на недвижимость, расположенную в хрущевках. Все нюансы лучше заранее уточнять в выбранном банке.

Требования к заемщику

Ипотека на приобретение разнообразной коммерческой недвижимости физическим лицом выдается определенным категориям граждан:

  • индивидуальным предпринимателям,
  • управленцам и топ-менеджерам компаний,
  • владельцам собственного дела.

В случае банкротства индивидуального предпринимателя все его имущество может пойти на погашение долгов. В этом и состоит основная опасность кредитования малого бизнеса. Многие отмечают, что иностранному гражданину получить ипотеку гораздо проще, чем российскому предпринимателю взять в долг для развития бизнеса в родной стране.

Для юридического лица ипотека на коммерческую недвижимость считается более доступной

Для юридического лица ипотека на коммерческую недвижимость тоже считается более доступной отчасти потому, что ликвидация ИП возможна за очень короткие сроки, а для юрлица эта процедура может растянуться на многие месяцы. Поэтому ипотека на коммерческую недвижимость для физических лиц выдается только тем заемщикам, которые соответствуют определенным требованиям:

  • гражданство РФ,
  • возраст не менее 21 года и не более 65 лет на момент полного погашения кредита,
  • у заемщика нет долгов перед налоговыми органами и государством,
  • отсутствие просроченных задолженностей по другим банковским кредитам, хорошая кредитная история,
  • клиент не является банкротом.

Требования к бизнесу

Прежде чем выдать вам кредит, банк должен проанализировать доходность и стабильность бизнеса. В идеале ваше дело должно обладать следующими параметрами:

  • с момента регистрации ИП прошло не менее полугода,
  • баланс на расчетном счету всегда положительный,
  • есть позитивная тенденция в развитии бизнеса,
  • доходы стабильны, контрагенты надежны.

Большое значение имеет и вид предпринимательской деятельности, для осуществления которой вам нужна коммерческая недвижимость. Есть виды деятельности, которые не приветствуются кредиторами:

  • игорный бизнес,
  • производство табачных изделий и алкоголя,
  • сельское хозяйство,
  • шоу-бизнес во всех его проявлениях,
  • торговля на рынке ценных бумаг.

Список видов бизнеса нон-грата в конкретном банке может отличаться от вышеприведенного. Для получения достоверной информации всегда уточняйте данные по месту получения ипотеки.

Документы для подачи заявки

Жилищный кредит для рядового гражданина на квартиру или дом может быть одобрен всего по двум документам. Коммерческая ипотека для физических лиц требует анализа прибыльности вашего бизнеса, а также вашей собственной благонадежности. Вот список личных документов, которые чаще всего требуют в банке:

  • паспорт,
  • водительские права,
  • свидетельство о браке и о рождении детей (если есть),
  • СНИЛС.

Список документов, касающихся бизнеса, более обширен:

  • свидетельство о государственной регистрации,
  • лицензии на ведение определенных видов деятельности,
  • свидетельство о постановке на учет в налоговой,
  • бухгалтерская отчетность за 1-2 года,
  • информация об основных средствах, расчетах с контрагентами,
  • сведения о кредитах,
  • отчет обо всех операциях по расчетному счету.

Если сумма кредита достаточно большая, могут потребовать дополнительную документацию, подтверждающую стабильность ваших доходов:

  • договоры аренды или документы о праве собственности на занимаемые фирмой помещения,
  • договоры с ключевыми клиентами и поставщиками.

Объем информации, которую требуется проанализировать банку при рассмотрении заявки физического лица на коммерческую ипотеку, очень значителен. Поэтому сроки принятия решения больше, чем при ипотеке на жилую недвижимость для работников по найму.

Условия кредитования

В сравнении с предложениями по ипотеке для рядовых граждан, условия кредитования для коммерсантов имеют ряд отличий. Вот типовое предложение по коммерческой ипотеке:

  • срок кредита от 3 до 15 лет,
  • сумма зависит от возможностей заемщика,
  • залогом является сама кредитная недвижимость,
  • первоначальный взнос — не менее 15%,
  • ставка по кредиту определяется индивидуально и начинается от 10%.

Разница заметнее всего проявляется в длительности (для рядового гражданина — до 30 лет), обязательном первоначальном взносе и сумме займа (она может достигать нескольких десятков миллионов рублей). Если сумма крупная, кредитор наверняка потребует от физического лица поручителя из ближайших родственников или совладельцев бизнеса.

Некоторые банки с целью привлечения клиентов разрабатывают специальные предложения:

  • возможность воспользоваться кредитными каникулами на срок до 6 месяцев в случае форс-мажора,
  • составление индивидуального графика платежей по запросу клиента,
  • отсутствие скрытых комиссий и минимизация платных услуг,
  • досрочное погашение без штрафов и переплат,
  • дополнительный залог не обязателен.

В некоторых банках возможно одобрение еще до приобретения самого объекта, то есть у вас есть некоторое время (в среднем 2 месяца) для поиска объекта, который подойдет вам и устроит кредитора.

Всем известно, что получение ипотеки для ИП — непростая задача, но сегодня все больше банков идут физическим лицам навстречу и выдают выгодные кредиты под залог ипотечной недвижимости.

Особенности ипотечной сделки с коммерческой недвижимостью

Одним из важных нюансов ипотеки на покупку коммерческой недвижимости физическим лицом является невозможность оформления залога на предмет сделки до того, как право собственности перешло от продавца к заемщику. В связи с этим при оформлении сделки с коммерческой недвижимостью используются сложные схемы.

Если продавец готов ожидать получения денег за недвижимость больше месяца, можно воспользоваться следующей схемой:

  • заключается договор между продавцом и заемщиком, будущим собственником,
  • заемщик передает продавцу аванс за недвижимость (первоначальный взнос по ипотеке, что оговаривается в соглашении с банком),
  • банк передает продавцу гарантийное письмо, подтверждающее, что после перехода права собственности на объект ипотеки к заемщику и оформления договора залога продавец получит оставшуюся сумму по сделке купли-продажи,
  • банк закладывает средства в ячейку банка,
  • проходит регистрация сделки купли-продажи и ипотечного договора в Росреестре, появляются соответствующие записи в ЕГРН,
  • оформляется договор залога, заемщик лично передает деньги продавцу, или продавец сам забирает их из ячейки. Порядок расчетов нужно определить заранее, чтобы у сторон на почве недоверия друг к другу не возникло желание отказаться от сделки.

Если продавец не готов ждать, можно предложить ему самому оформить залог на недвижимость при сделке:

  • покупатель передает продавцу аванс и гарантийное письмо от банка, которое подтверждает, что после оформления залога на недвижимость продавец получит оставшуюся сумму по договору купли-продажи,
  • банк закладывает деньги в ячейку,
  • продавец закладывает недвижимость в банке, заключает договор купли-продажи с заемщиком и получает оставшуюся сумму из банковской ячейки,
  • после этого проходит регистрация перехода права собственности в Росреестре, и объект залога (ипотечная недвижимость) переходит к заемщику, оставаясь под обременением на весь сроки потеки.

Эта схема сложнее с точки зрения оформления, но она в равной степени приемлема для всех участников сделки.

Оплата страховки также является неотъемлемой части ипотечного кредитования физических лиц. Чаще всего для получения коммерческой ипотеки банки требуют приобрести следующие виды полисов:

  • страхование самой недвижимости,
  • страхование титула (риска потери права собственности) сроком на 3 года.

Длительность страхования титула связана с исковой давностью. По истечении 3-х лет оспорить сделку невозможно в соответствии с российским законодательством.

При желании можно дополнительно застраховать физическое лицо от невыплаты ипотеки при непредвиденных обстоятельствах. Но учтите, что страховые компании тоже анализируют риски при продаже своих продуктов, поэтому если ваш бизнес по итогам проверки признают малонадежным, останется надеяться на собственные силы.

Оставьте заявку и узнайте как получить ипотеку на коммерческую недвижимость

Эффективная ипотека для расчетливых людей

Если вы пришли к выводу, что вам необходима ипотека на коммерческую недвижимость, в первую очередь нужно составить план дальнейших действий. В общем виде он может выглядеть так:

  • поиск нужного объекта,
  • сбор документов для подачи заявки в банк,
  • поиск банка, в условия которого вас устраивают,
  • ожидание одобрения,
  • поиск другого банка в случае неудачи либо подготовка к сделке при одобрении заявки.

Все это выглядит просто и понятно только на бумаге. В жизни вам понадобится немало времени и сил, чтобы провести сравнительный анализ различных вариантов ипотеки, пообщаться с кредитными менеджерами, собрать документы и дождаться утвердительного ответа от кредитора. Часто для индивидуального предпринимателя такая трата времени и сил является непозволительной роскошью.

Вам понадобится немало времени и сил, для анализа вариантов ипотеки и подготовки документов

Решить любой вопрос, связанный с ипотекой, вам помогут в кредитно-консалтинговом агентстве «Ипотекарь». В этой компании работают лучшие ипотечные брокеры Санкт-Петербурга, список банков, с которыми сотрудничает «Ипотекарь», постоянно растет. Личный менеджер поможет вам:

  • получить гарантированное одобрение от ведущих банков страны,
  • сэкономить на ставке по кредиту,
  • выйти на сделку в сжатые сроки,
  • добиться реальных результатов в получении ипотеки на коммерческую недвижимость.

Уделите больше внимания развитию вашего дела, а все вопросы по ипотеке пусть решает «Ипотекарь»!

Кому могут быть предоставлены кредиты?

Круг возможных клиентов для подобных программ ограничивается следующими гражданами:

  1. Менеджеры высшего звена в компаниях и организациях.
  2. Те, кто владеют бизнесом.
  3. Лица со статусом индивидуального предпринимателя.

Важен не только социальный статус, но и выполнение других требований организации для ипотеки:

  • Возраст в пределах от 21 до 65 лет.
  • Наличие официального российского гражданства.

Объектами для такого кредитования становятся офисы и склады, другие подобные помещения.

Соответствие определённым требованиям важно и для коммерческой недвижимости:

  1. Соответствие планировки официальным документам,
  2. Официальный почтовый адрес,
  3. Снос или аварийное состояние будут причинами для отказа,
  4. Обязательно наличие всех коммуникаций,
  5. Соответствие требованиям кредитора относительно назначения,
  6. Расположение на первом этаже. Исключение – выкуп, у владельцев здания,
  7. Место расположения в том же регионе, где оформляется кредит.

Недостаточный уровень дохода становится главным препятствием на пути к получению требуемой помощи в виде ипотеки. Единственная разница при обращении физических и юридических лиц – в том, что для последней группы граждан будут доступны более серьёзные суммы.

Заключение соглашений по коммерческой ипотеке предполагает перевод средств сразу на расчётный счёт.

От заёмщика

Следующий пакет бумаг понадобится любому клиенту по ипотеке, вне зависимости от его текущего статуса:

  • Свидетельство об имущественных правах на недвижимость. В подтверждение того, что какие-либо обременения отсутствуют,
  • Оформленная страховка, по жизни заёмщика и недвижимости,
  • Фиксированные результаты проведённой экспертизы,
  • Проект соглашения, по которому приобретают коммерческий объект,
  • Данные о других объектах недвижимости, если они есть в собственности,
  • Информация по открытым банковским счетам,
  • ИНН в оригинале. Копии не относятся к обязательным бумагам, но лучше их предоставлять,
  • Ксерокопия страниц военного билета, которые были заполнены ранее. Оригинал документа так же прикладывается,
  • Копии свидетельств о браке и рождении детей,
  • Все страницы паспорта, в оригинале и копии.

Участие в оформлении коммерческой ипотеки индивидуального предпринимателя или руководителя ведёт к тому, что к нему предъявляются дополнительные требования по представлению:

  1. Лицензии, которая подтверждает право заниматься соответствующей деятельностью.
  2. Выписка из ЕГРИП о том, какие виды деятельности были зарегистрированы гражданином.
  3. Справки о налогах, выдаваемые соответствующей службой. Главное – отсутствие задолженностей.
  4. Регистрационные документы от ИП.

Наконец, для руководящего состава важны справка о доходах за последние 6 месяцев, а так же информация с места работы о занимаемой должности и сроке нахождения на ней.

От организации

Предполагается, что заёмщик по коммерческой ипотеке становится ответственным лицом, представляющим интересы предприятия.

Потому для банка особенно важно подтверждение должного уровня платёжеспособности:

  • Отчёт бухгалтера, по задолженностям кредиторов и дебиторской.
  • Данные, относящиеся к основным средствам организации.
  • Информация по счетам, операциям фирмы.
  • Отчётность с доходной, расходной частью.
  • Описание оборота по товарам и деньгам за полгода.

Описание схем по оформлению ипотеки на коммерческие объекты

Невозможность оформления залога на коммерческую недвижимость, пока новый владелец не получит имущественные права от старого – существенное отличие от стандартных программ по жилищному кредитованию.

Из-за этого интервала появляется множество рисков для интересов финансовых учреждений. Именно поэтому они разрабатывают собственные схемы оформления займов.

Следующие этапы включены в схему, предполагающую длительное ожидание при ипотеке на коммерческие объекты:

  1. Оформление договора между субъектами сделки по купле-продаже.
  2. Перевод аванса по стоимости объекта. Он обычно составляет столько же, сколько сумма залога по договору.
  3. Передача письма с гарантией от банка. Письмо говорит о том, что переход прав собственности от одного к другому заканчивается передачей остальной части средств. Для размещения денег пользуются депозитной ячейкой.
  4. Новый владелец регистрирует право по коммерческой недвижимости.
  5. Оформление договора залога. После этого заёмщику выдаётся остаток средств. Они размещаются на депозите, либо передаются продавцу.

Такой вариант схемы можно назвать приемлемым для обеих сторон. Только продавец остаётся несколько недовольным – для него период ожидания по поступлениям средств часто оказывается затянутым.

Есть вариант, когда коммерческая недвижимость закладывается продавцом:

  • Передача аванса от покупателя продавцу. Её размер – тот же, что и у залоговой части по ипотечному договору. Банк гарантирует поступление средств в полном размере после оформления залога.
  • Собственник использует имущество в качестве залога у банка. Следующий шаг – подписание договора с покупателем. Проводится перечисление остатка средств.
  • Отправление бумаг для регистрации новых имущественных прав. Банк должен дать согласие, только после этого залог переходит к новому владельцу.

Такой вариант коммерческой ипотеки отличается сложностями с документальным оформлением. Но зато все интересы участников соблюдаются, в большей степени.

Наконец, есть ещё одна схема ипотеки, предполагающая дополнительную регистрацию:

  1. Регистрация новой фирмы, которая и должна получить права собственности на объект.
  2. Недвижимость передаётся в залог банку, именно со стороны вновь созданной организации. Взамен ей передаются кредитные средства. Они причитаются тому, кто в договоре ипотеки выступают покупателем.
  3. Переход права владения фирмой.
  4. Когда долг выплачен, покупатель может оформить документы для получения личного права собственности.

Потому в каждом случае стороны сами должны принять решение по поводу того, какой вариант совершения сделки по коммерческой ипотеке будет приемлемым.

Если недвижимость еще строится, то есть смысл поинтересоваться об акциях от застройщика на новостройку.

Условия банков по коммерческой ипотеке на рынке

Представим несколько организаций, с которыми можно заключать соглашения на коммерческую ипотеку:

  • Абсолют Банк. 40% от цены на недвижимость первоначального платежа, 17,45% первоначальной ставки, от 1 до 15 тысяч рублей кредита.
  • Росбанк. 20% — первоначальный платёж, 15,1% — ставка. Сумма – от 1000 рублей.
  • Россельхозбанк. Те же показатели равны 20% и 15,1%, соответственно. Банк выдаёт от 10 тысяч до 200 тысяч.
  • Альфа Банк. 20 и 18%. Деньги – 2600-78 тысяч.
  • ВТБ24. 20%, 16,5%. От 4000 рублей.
  • Сбербанк. 20%, 14,7%. От 150 до 600 тысяч.

Коммерческая ипотека становится выгоднее благодаря серьёзному обеспечению, минимуму сроков. Среди преимуществ – предоставление отсрочек на первоначальные платежи. Продолжается она от 6 до 12 месяцев. Благодаря этому у предпринимателя появляется время на то, чтобы собрать средства. Больше времени для окупаемости приобретённого объекта.

Оформление: по поводу вероятных проблем

И обычные физические лица могут взять коммерческую ипотеку, но всё равно велика вероятность появления различных проблем при оформлении документов. Ведь банковская организация не сразу получает помещение в распоряжение.

Кроме того, заёмщик при коммерческой ипотеке должен заплатить определённую госпошлину, в зависимости от полученного статуса.

Особенности оформляемых соглашений

Текст соглашений индивидуален, разрабатывается под каждого клиента.

Но есть базовые положения, остающиеся неизменными:

  1. Контактные и личные данные заёмщика, банковской организации.
  2. Описание прав и обязательств.
  3. Условия по досрочному погашению долгов, либо стандартной выплаты денежных средств.
  4. Ставки в процентах по коммерческой ипотеке.
  5. Период предоставления средств по коммерческому объекту. Тридцатилетний максимум редко превышается. Такие выгодные условия доступны только физическим лицам.
  6. Описание коммерческого помещения. Банк владеет нежилым помещением полностью, пока долг не будет выплачен.

Снятие обременения и некоторые тонкости

Когда займ оформляется, заёмщик выплачивает денежные средства, согласно составленному ранее займу. Обременение с недвижимости снимается, когда никаких других обязанностей уже не осталось.

Основа для осуществления процедуры – договор о залоге, регистрируемый в реестре. Внесение правок под запретом до момента совершения сделок.

Финансовое учреждение должно выдать официальную справку, подтверждающую погашение долгов по коммерческой ипотеке. Документ передаётся в Росреестр, на основании чего и совершаются дальнейшие действия.

Завершение процедуры предполагает необходимость получить документы, подтверждающие снятые обременения. Распоряжение коммерческой недвижимостью допустимо на следующих этапах.

Оформление ипотеки на гараж

Доступ к предложению в равной степени получают физические лица и индивидуальные предприниматели. Но у каждой организации свои условия по данной программе. Если возникают трудности с получением именно такого займа, то можно оформить обычный потребительский, а потом получить объект недвижимости за выданные средства.

Главное – учесть связь между гаражом и земельным участком, на котором располагается такой объект.

К гаражу тоже предъявляются требования:

  • Наличие фундамента.
  • Требуется оформить ипотеку, чтобы получить место для авто.

При сотрудничестве со Сбербанком по коммерческой недвижимости ни у кого не возникает проблем. При приобретении требуется только заплатить минимум 15% от стоимости гаража. Минимум по займу можно получить 45 тысяч. За оформление ипотеки берут 10%-ную комиссию.

Другие особенности помещений, назначение

Коммерческая недвижимость – это объекты, которые применяются в соответствующих сферах деятельности, для извлечения максимальной прибыли. Предполагается использование гаражей и офисов, торговых точек и так далее.

Следующая условная классификация характерна для коммерческой недвижимости:

  1. Индустриальные. Обычно это склады и производственные помещения.
  2. Социальные – предназначены для эксплуатации большим количеством людей.
  3. Апартаменты. Например, дом или квартира с посуточной арендой.
  4. Для использования персоналом. Речь идёт об офисах или кабинетах.
  5. Свободного функционала. Например, гостиницы и рестораны, кафе.
  6. Торговые точки, где осуществляется розничная торговля.

ФЗ №102 – нормативный акт, описывающий процесс оформления ипотеки на нежилые помещения.Но многие нюансы до сих пор остаются неясными. Большинство пунктов касаются самого имущества, которое передаётся в качестве залога. Остальные условия могут быть установлены банковскими учреждениями.

Речь идёт о формах заявлений, списках бумаг для оформления, требованиях по отношению к клиентам. Без своевременной оценки и сравнения условий коммерческая ипотека теряет выгоду для клиентов.

Опыт ведения хозяйства, минимум на протяжении 1 года – стандартное требование, которое выдвигается банками к заёмщику по коммерческой ипотеке, с любым статусом. То же касается российского гражданства, подтверждения платёжеспособности.

Важна ликвидность недвижимости, нахождение в пределах транспортной доступности в том же регионе, что и банк. Следует заранее обращаться к представителям банка, чтобы подробнее уточнять список требований для того или иного клиента по коммерческой ипотеке. Условия не так сложно выполнить, как кажется вначале.

Достаточно внимательно отнестись к сбору сопровождающей документации, её оформлению.

Особенности покупки коммерческой недвижимости физлицом

Коммерческая недвижимость — это объекты нежилого фонда, которые предназначены для получения прибыли (склады, офисы, магазины).

Сразу отвечу «да» на вопрос: «Может ли физическое лицо купить коммерческую недвижимость?» По закону, приобрести КН может и «физик», и физлицо в статусе ИП, и юридическое лицо.

Покупая склад или здание бизнес-центра на физлицо, обратите внимание на следующее:

  • Усли Вы планируете владеть объектом меньше пяти лет, то в момент продажи придется уплатить налог (13% от разницы между ценой продажи и покупки).
  • При разводе КН будет считаться совместно нажитым имуществом.
  • Для покупки объекта понадобится согласие супруги (супруга).

Важный момент! Для покупки коммерческой недвижимости необязательно регистрировать ИП. Если Вы будете зарабатывать на аренде нежилого помещения, то достаточно регулярно платить стандартный НДФЛ с доходов.

Можно ли взять банковский кредит на покупку КН под залог недвижимости?

Купить недвижимость без денег, увы, не получится. Даже с помощью банковского кредита. Первоначальный взнос — обязательное условие в любом банке!

Вот актуальные условия кредита «Коммерческая ипотека» от «Абсолют Банка».

Кредит выдается на покупку нежилой (коммерческой) недвижимости. Его максимальный размер составляет 15 млн. рублей (если объект находится в Москве, Санкт-Петербурге или области). Для других регионов максимум снижается до 9 млн. рублей. Оформить «Коммерческую ипотеку» можно на срок от 5 до 10 лет. Базовая ставка начинается с 13,9% годовых.

А дальше начинается самое интересное.

В Абсолют Банке Вы можете рассчитывать на, максимум 60% стоимости объекта. Хотите получить больше? Предложите банку дополнительный залог. В этом случае он даст Вам в кредит не 60%, а 80% стоимости объекта.

Причем, совсем не факт, что помещение оценят по рыночной цене. По правилам банка из двух стоимостей (цена продавца и оценочная) банк выберет меньшую. И не забывайте о дополнительных расходах: страховке, оценке имущества, услугах нотариуса и других.

1. Выбираем и оцениваем объект

Для начала определяемся с целью покупки недвижимости. Вариантов два:

  • Для себя (под производство, склад, офис).
  • Для получения дохода (под сдачу в аренду или перепродажу).

На втором этапе выбираем подходящий объект. Обращаем внимание на статус будущей недвижимости. КН можно купить в одном из двух «состояний»:

  • Со свидетельством собственности (в таком случае продавец и покупатель подписывают договор купли-продажи).
  • Без свидетельства собственности. Это может быть, например, объект некапитального строительства, который еще не введен в эксплуатацию. Такая недвижимость оформляется договором соинвестирования.

Далее приступаем к поиску помещения. Делать это можно самостоятельно (объявления в Сети, в газетах и журналах, участие в аукционах и общественных торгах). Но лучше обратиться к профессиональному посреднику. Он будет сопровождать сделку на любом этапе:

  • Поможет подобрать объект недвижимости и оценит его.
  • Проверит сделку на юридическую чистоту и составит контракт.
  • Подготовит пакет документов и оформит государственную регистрацию прав собственности на объект.

Оплата услуг посредника происходит только по результату его работы!

Но даже, если Вы ищите недвижимость самостоятельно, ее оценку лучше поручить лицензированной оценочной компании.

2. Проверяем объект

Что нужно знать при покупке или продаже КН? 1 января 2017-го года в силу вступил Федеральный закон №218 «О государственной регистрации недвижимости». Изменения коснулись и покупателей, и продавцов.

Раньше в России функционировало два органа, где хранились сведения об объектах недвижимости: Единый государственный реестр прав (ЕГРП) и Государственный кадастр недвижимости (ГКН).

С 2017-го года две этих инстанции «слили» в одну — Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН). Чиновники обещают, что регистрировать и проверять недвижимость теперь гораздо проще.

Напомню, что еще в 2016-м Россия отказалась от бумажных свидетельств о собственности. Их полностью заменили выписки из ЕГРП. Теперь же россиянам нужно заказывать выписки из нового реестра — ЕГРН.

Новый орган объединяет два процесса, которые раньше были разделены: регистрацию прав собственности и кадастровый учет. Теперь выписка из ЕГРН — это единственное подтверждение существующего права собственности на объект. И проверка собственности при покупке недвижимости сводится к заказу такой выписки.

Выписки из ЕГРН бывают нескольких типов и содержат разные сведения. Заказывать их все для проверки коммерческой недвижимости необязательно. Как правило, покупателю достаточно «выписки из ЕГРН-1».

Какие сведения она содержит?

  1. Кадастровый номер объекта в базе данных и его кадастровую стоимость.
  2. Полное наименование недвижимости, адрес, площадь и назначение («жилая» или «нежилая»).
  3. ФИО правообладателя, вид права собственности (например, «долевая собственность»), дату регистрации права и подтверждающий собственность документ (договор купли-продажи).
  4. Наличие или отсутствие ограничений/обременений (залог, арест). Здесь же отображаются и актуальные правопритязания (если права на недвижимость оспариваются третьими лицами).
  5. Графический план помещения.

Выписка из ЕГРН-1 позволяет:

  • Уточнить кадастровую стоимость и технические характеристики объекта,
  • Проверить собственников (сведения из выписки можно сверить с паспортными данными продавца).
  • Избежать покупки «проблемного» актива (объект должен быть «чистым»: без обременения, без ареста и без претензий на него со стороны третьих лиц).

При желании Вы можете заказать и другие выписки. Например, выписка ЕГРН-4 содержит данные о переходах прав собственности (можно проследить всю историю смены владельцев объекта).

Любую выписку можно заказать на сайте Росреестра с помощью онлайн-сервиса. Достаточно знать точный адрес и кадастровый (условный) номер объекта. За предоставление выписки нужно заплатить госпошлину (700-900 рублей). Оплатить заказ можно в онлайн-режиме. Электронная выписка предоставляется в течение трех дней с момента получения оплаты.

Срок действия выписки из ЕГРН законом не установлен. По умолчанию считается, что чем «свежее» выписка — тем она достоверней

Прежде чем заключать договор купли-продажи, эксперты рекомендуют подписать предварительный договор. Такая бумага гарантирует соблюдение договоренностей обеими сторонами до подписания основного документа.

На «промежуточной» стадии проверяют:

  • Полномочия продавца (или его представителя).
  • Юридическую чистоту сделки:
    • Не является ли объект предметом спора между предыдущим и нынешним владельцем.
    • Были ли законными все предыдущие сделки по объекту.
    • Нет ли на недвижимости обременений (залога, ареста).

    Если все ОК, то покупатель и продавец подписывают договор купли-продажи. Передачу объекта новому владельцу подтверждает передаточный акт.

    Что должно быть прописано в договоре купли-продажи нежилого помещения? Детальное описание объекта, порядок расчета и сроки оплаты. Цену при заключении договора обычно указывают в долларах или евро, а рядом проставляют рублевый эквивалент. И обязательно проверьте, на основании каких документов продавец владеет, распоряжается и пользуется объектом.

    Еще нужно убедиться, что продавец не делал в помещении незаконных реконструкций и перепланировок. В противном случае недвижимость будет сложно сдать в аренду. Либо покупателю придется оформлять перепланировку «задним числом» и за свой счет. Если Вы покупаете отдельно стоящее здание, убедитесь, что земельный участок под ним также принадлежит продавцу.

    Как оформить в собственность купленный объект? Подать данные в ЕГРН, подождать и получить выписку.

    Можно ли перевести коммерческую недвижимость в жилую?

    Теоретически, можно. Главное, чтобы соблюдались два условия:

    1. Вы являетесь собственником объекта. И по нему нет никаких обременений.
    2. Недвижимость соответствует требованиям, которые предъявляются к жилым помещениям. Либо у Вас есть возможность привести объект в «жилой» вид.

    Пошаговая инструкция

    Шаг №1. Подготовить проект перепланировки или переустройства объекта.

    По закону к жилым объектам предъявляется куча требований: противопожарных, гигиенических и санитарно-эпидемиологических (высота потолков, естественное освещение, вентиляция, шумоизолляция и другое). Проект переустройства можно сделать самому или заказать специалистам.

    Шаг №2. Собрать документы:

    • Паспорт собственника объекта.
    • Заявление с просьбой перевести нежилое помещение в жилое.
    • Правоустанавливающие документы на объект.
    • Заключение органов о том, что помещение соответствует требованиям жилого помещения (или его можно к ним привести).

    Шаг №3. Обратиться в уполномоченный орган за получением госуслуги.

    В каждом регионе за перевод нежилого помещения в жилое отвечает свой орган. В Москве, например, этим занимается Департамент городского имущества. Подать документы можно лично (через МФЦ) или через электронную форму.

    Решение принимается в течение 48 дней. После чего владельцу отправляют ответ:

    • Положительный (помещение можно переводить в жилое).
    • Отрицательный. Свои права можно отстоять в суде в течение трех месяцев.

    Шаг №4. Сделать перепланировку и получить акт приемочной комиссии.

    Шаг №5. Получить технический план перепланировки у кадастрового инженера.

    Готовый технический план передается в Росреестр для кадастрового учета технических характеристик помещения.

    Шаг №6. Подождать, пока сведения внесут в ЕГРН, и получить выписку

    Налог для физлица

    Раньше, если физлицо владело недвижимостью дольше трех лет, то доход от ее продажи не облагался налогом. Но с 1 января 2016 года срок владения недвижимостью «без налога» в России увеличили с трех лет до пяти.

    Проще говоря. Если Вы купили недвижимость до 2016-го, то можете продавать ее без уплаты налога спустя три года. А если покупка произошла после 1 января 2016, то ждите, пока истечет пять лет.

    Сам налог на недвижимость составляет 13% (он платится с разницы между ценой продажи и ценой покупки). Если у Вас на руках нет документов, подтверждающих покупку недвижимости, налог в 13% придется платить не с разницы, а со всей суммы продажи!

    Пример. Два года назад Олег купил склад за 10 млн. рублей, а продал его за 11 млн. рублей.

    1. У него есть документы на покупку. Он заплатит налог с 1 млн. рублей (11 млн. — 10 млн.). 13% от 1 млн. рублей = 130 тыс. рублей.
    2. Документы на покупку сгорели при пожаре. Олег заплатит 13% НДФЛ со всей суммы продажи (13% от 11 млн. рублей = 1 млн. 430 тыс. рублей).

    Есть еще один нюанс — с 2016-го года Россия перешла на кадастровую базу налогообложения. Допустим, по Вашему объекту уже рассчитана кадастровая стоимость. Цену по кадастру устанавливают только госорганы (после чего стоимость заносится в базу Госреестра).

    Если кадастровая оценка, умноженная на 0,7 (корректирующий коэффициент) выше цены продажи – то она и будет считаться базой для расчета налога. Но это условие касается только объектов, купленных после 1 января 2016 года!

    Пример. В 2016 году Андрей купил офис за 4 млн. рублей. Через год продал его за 6 млн. Но госорганы оценили кадастровую стоимость офиса в 10 млн. рублей. Даже с учетом поправочного коэффициента (0,7*10 млн. рублей) 7 млн. больше, чем 6 млн. Поэтому для расчета налога Андрею придется брать кадастровую, а не продажную стоимость.

    Рассчитаем сумму налога. 7 млн. (по кадастру) – 4 млн. (цена покупки) = 3 млн. рублей. 13% от 3 млн. рублей = 390 тыс. рублей.

    Налог для ИП

    Налог на продажу имущества ИП будет зависеть от того, использовал ли тот объект в бизнесе или нет.

    Если не использовал — то порядок уплаты налога будет тот же, что и для физического лица (я детально описал его выше).

    Если использовал (например, начислялась арендная ставка для арендатора), то платить налог придется по-другому. Даже, если между моментом покупки и продажи прошло 10 лет.

    • 13%, если ИП работает на общей системе. Плюс сюда же добавится НДС (18% с дохода).
    • 6% или 15%, если ИП работает на упрощенной схеме (базой налогообложения будут «доходы» или «доходы минус расходы» соответственно).

    Налог для юрлица

    Юридический статус покупателя снижает риск потери имущества в случае развода или судебного разбирательства. А еще серьезно уменьшается риск изъятия недвижимости в спорных ситуациях.

    При продаже недвижимости юрлицом с него взимается два налога:

    • НДС (18%). Продавец выставляет покупателю счет-фактуру, где отдельно от стоимости недвижимости указана цифра НДС. Покупатель оплачивает налог юрлицу, а тот перечисляет его в бюджет,
    • Налог на прибыль (20% от разницы между ценой продажи и остаточной балансовой стоимостью объекта).

    Если юрлицо находится на УСН, то при продаже нужно заплатить 6% (от суммы продажи) или 15% (от разницы между суммой продажи и остаточной балансовой стоимостью).

    Обременения

    В момент продажи недвижимости она может находиться под обременением (например, в залоге у банка). Покупка такого объекта считается незаконной. В итоге покупатель лишится и объекта, и денег, которые за него заплатил.

    И та, и другая мошенническая схема легко вычисляется по выписке из ЕГРН.

    Об особенностях коммерческой ипотеки, плюсы и минусы

    Данный вид кредитования хорошо развит в Германии, Испании, Греции, и многих других европейских странах. Там часто предприниматели приобретают недвижимость для сдачи ее в аренду третьим лицам. Таким образом, они получают еще один источник дохода. На территории России коммерческая ипотека для юридических лиц начинает только развиваться. Одна из главных причин — завышенные требования банков к заемщикам. Сюда можно отнести:

    1. Ограничения по роду коммерческой деятельности юрлица. Например, нельзя оформить, если бизнес связан с производством табачной или алкогольной продукции.
    2. По показателям вредных выбросов в окружающую среду. Требуется заключение комиссии об уровне загрязнения природных ландшафтов.
    3. Эффективность бизнеса и прозрачность его ведения.
    4. Стабильность компании или индивидуального предпринимателя. Коммерческая деятельность на территории РФ должна быть не менее 12 месяцев.

    К главным плюсам можно отнести следующие факторы:

    • Возможность сдать приобретенное имущество в аренду, для получения дополнительной выгоды,
    • Развитие бизнеса осуществляется за счет заемных средств — из оборота компании не изымается собственный капитал,
    • В ипотечных отношениях могут участвовать физические и юридические лица,
    • Залогом может выступать не только приобретаемая недвижимость, но и имеющаяся в собственности,
    • Процентная ставка — в пределах 12-14% годовых,
    • Достаточно продолжительный срок договора — 5-10 лет.

    Минусами данного процесса являются:

    • Первоначальный взнос в размере 25% полной стоимости коммерческой недвижимости,
    • Длительность процедуры и оформление в несколько этапов,
    • Наличие определенных требований к приобретаемой недвижимости.

    Участвуйте в акционных предложениях от застройщика

    Время от времени крупные застройщики предлагают покупателем скидки и акции. Такие «аттракционы щедрости» чаще устраивают в сезоны затишья на рынке недвижимости.

    Популярные форматы: скидки в процентах от начальной цены, скидки в абсолютном выражении, подарки (например, бесплатный паркинг). Обычно акции действуют ограниченный период времени и распространяются на конкретные объекты.

    Процедура заключения договора

    На сегодняшний день существует несколько вариантов получения кредита на покупку нежилой недвижимости. Но в целом процедура заключения договора выглядит следующим образом:

    • Сбор необходимых документов,
    • Подача заявки,
    • Рассмотрение банком поданных документов и принятие решения,
    • Предоставление финансовому учреждению технических и правоустанавливающих документов на приобретаемый объект,
    • Согласование всех моментов и нюансов,
    • Подписание договора,
    • Покупка нежилой недвижимости,
    • Регистрация в реестре недвижимости РФ прав собственности,
    • Оплата госпошлины и регистрация в Росреестре.

    Каким предпринимателям проще получить ипотеку

    Есть ряд факторов, которые могут влиять на принятие банком положительного решения.

    1. Система налогообложения, которая используется заемщиком. Предпочтение тем, кто пользуется общей системой, а не «упрощенкой».
    2. Наличие положительной кредитной истории.
    3. Независимость доходов заемщика (юрлица или ИП) от сезона.
    4. Возможность заемщика доказать банку свою финансовую состоятельность и стабильность доходов, что предполагает прозрачность ведения предпринимательской деятельности.

    Банки дающие коммерческую ипотеку

    На сегодняшний день коммерческую ипотеку в РФ можно оформить только в некоторых банках.

    Требуется подготовка и предоставление достаточно объемного пакета документов. Но по условиям самого кредита занимает первое место:

    • Срок кредитования — до 10 лет,
    • Размер первоначального взноса 25% и 20% (для объектов агросектора),
    • Размер кредита в пределах 500 тыс. руб. — 600 млн. руб. и 150 тыс. (сельхозпредприятия),
    • Годовая процентная ставка — 11,8%.
    • Срок — до 7 лет,
    • Сумма кредита — 1,0 млн. руб. — 100,0 млн. руб,
    • Первоначальный взнос — необходимо наличие дополнительного залога,
    • Процентная ставка — 13,34%.

    Покупайте объекты на начальной стадии строительства

    Купля-продажа новостройки на начальной стадии строительства обойдется на 20-30% дешевле, чем после ввода объекта в эксплуатацию. Но очевидно, и риски такой инвестиции будут гораздо выше.

    Райффайзенбанк

    • Срок — до 10 лет,
    • Первоначальный взнос — необходимо наличие дополнительного залога или поручительства владельца бизнеса,
    • Процентная ставка — определяется индивидуально.
    • Срок — до 10 лет,
    • Сумма кредита — от 4-х млн. руб,
    • Первоначальный взнос — до 15%,
    • Процентная ставка — 13,55%.

    Кроме этих банков, данный вид кредитования доступен в Россельхозбанке, Абсолют Банке, Уралсиб, Интеза, МТС Банке, ЮниКредит и некоторых других.

    Условия ипотеки для юридических лиц

    Каждый предприниматель, прежде чем принять решение о покупки нежилой недвижимости по программе коммерческой ипотеки, решает для себя ряд вопросов, касающихся условий кредитования. Среди наиболее важных являются:

    1. Годовая ставка. На сегодня средний показатель находится в пределах 11,5 — 13,5%,
    2. Максимальный размер кредита — до 200 млн. руб.
    3. Срок кредитования — 7-10 лет.
    4. Перечень требований к заемщику и приобретаемому объекту.
    5. Требования к залогу и дополнительному обеспечению.

    Процедура получения

    Существует несколько схем получения кредита на покупку коммерческой недвижимости. Наиболее распространенной и доступной является следующая:

    1. Получение гарантии от банка на погашение оставшейся суммы и оплата первоначального взноса из собственных средств заемщика.
    2. Регистрация прав собственности.
    3. Получение кредита и перечисление оставшейся суммы продавцу.
    4. Регистрация нового юрлица, на которое осуществляется регистрация прав собственности.
    5. Приобретение акций нового предприятия по мере погашения ипотечного займа.

    Требования к недвижимости

    Также банки предъявляют особые требования к приобретаемой нежилой недвижимости. Их перечень у разных банков может незначительно отличаться. Здесь мы рассмотрим стандартные требования, которые предъявляют большинство финансовых учреждений.

    1. Кредит может быт выдан только на покупку капитального строения.
    2. Территориально здание должно быть расположено в одном регионе с банком.
    3. Не может быть в аварийном состоянии.
    4. Не подлежит сносу.
    5. Наличие почтового адреса,
    6. Планировка должна на 100% соответствовать той, что указана в технической документации.
    7. Подключение ко всем коммуникациям.
    8. Не иметь никаких юридических обременений и не быть предметом судебных разбирательств.
    9. Объект должен быть обязательно застрахован перед заключением сделки.

    Необходимые документы

    В пакет необходимых документов для получения коммерческой ипотеки входят:

    • Внутренний паспорт гражданина РФ,
    • Регистрационное свидетельство ИП,
    • Лицензии (при их наличии),
    • Налоговая декларация за 2 года (для тех кто отчитывается по ЕНВД) и за 1 год (для работающих по ОСНО).

    В некоторых случаях банки могут требовать и ряд дополнительных документов, на свое усмотрение.

    Можно ли получить ипотеку для бизнеса без первоначального взноса

    Да, такая возможность есть. На сегодняшний день всего несколько банков выдают коммерческую ипотеку без первоначального взноса. Но вместо этого, они, как правило, требуют дополнительное залоговое обеспечение или поручительство владельцев бизнеса. В среднем их условия выглядят следующим образом:

    • Максимальная сумма кредита — 150 тыс. руб,
    • Процентная ставка — 9 — 17,5% в год,
    • Срок погашения — 3 — 10 лет,
    • Комиссия банка за оформление — до 1,5%.

    Что выгоднее: коммерческая ипотека, аренда или лизинг

    Альтернатива коммерческой ипотеке — аренда или лизинг. Каждый из этих вариантов имеет свои особенности. В частности, при аренде, недвижимость остается в собственности владельца. При лизинге, в оплату входит и погашение части стоимости недвижимости. Поэтому, когда заканчивается срок договора, недвижимость переходит в собственность нового владельца.

    Каждый из этих вариантов имеет свои плюсы и минусы. Если рассматривать только с финансовой стороны, то наиболее выгодным вариантом будет оформление ипотеки на юридическое лицо.

    Лизинг, как альтернатива коммерческой ипотеке

    Среди основных плюсов лизинга можно выделить минимальные риски и более удобные условия. Это касается в первую очередь условий налогообложения, содержания недвижимости в рабочем состоянии.

    Главным минусом является более высокая процентная ставка. Поэтому при принятии окончательного решения, нужно внимательно изучить все предложения банков, сравнить условия, скрупулезно все просчитать и определиться с выбором. При этом обязательно следует учитывать положение компании на рынке, реальную платежеспособность и доходность, рентабельность бизнеса, цели, на которые берется кредит.

    Личное мнение

    Выгодно ли покупать коммерческую недвижимость как физическое лицо? Да, так проще и дешевле в плане налогообложения. Пока самый выгодный вариант покупки — когда Вы оформлены как ИП на УСН и не собираетесь продавать объект недвижимости в ближайшие пять лет.

    А какие подводные камни покупки коммерческой недвижимости знаете Вы?

    Подписывайтесь на обновления и делитесь ссылками на свежие посты с друзьями в социальных сетях!

    Смотрите видео: Ипотечный кредит на организацию

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Справедливость и право
Добавить комментарий