Площадь нежилых помещений в многоквартирном доме — что это такое? Законодательная база, условия и требования для перевода в жилое помещение

Многоквартирный дом (МКД) – это сложное строительное сооружение, в котором имеются как жилые, так и нежилые помещения. У многих людей сразу возникает путаница относительно таких имущественных вопросов.

Сложность заключается в том, что в подобных домах имеется немало непригодных для жилья объектов. И что законодатель имеет в виду? На самом деле здесь легко разобраться, зная действующую правовую базу.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.


Нежилое помещение не предполагает, исходя из своего определения, проживание в нем каких-либо лиц, так как оно предназначено для других целей. Согласно Постановлению Правительства №354 нежилым фондом МКД признаются территории и помещения, которые обладают следующими правовыми требованиями и критериями:

  1. Не являются общим имуществом квартирантов (подъезд, лифт, подвалы, чердаки, подсобки, лестничные площадки и т.д.).
  2. Указаны в проектной и другой документации МКД как нежилые.
  3. Являются частью МКД и предназначены для хранения и помещения транспорта (подземные парковки, гаражи).

Непригодные для жилья помещения должны быть официально закреплены в документации и паспорте дома как нежилые. Отсутствие таких помещений в официальных документах не дает никаких оснований их считать нежилыми и совершать с ними какие-либо коммерческие правовые действия.

Подъезды, лестничные площадки, лифты, чердаки, подвалы, хоть и не предназначены для жилья, но законодатель не относит их к нежилым помещениям МКД. Это все лишь общие территории, обслуживающие нужды всех собственников. Они не представляют собой целостное сооружение поэтому законодатель их и не относит к нежилому фонду.

Содержание
  1. Характеристика и признаки
  2. Бывают ли встроенные?
  3. Кто может быть собственником?
  4. Как стать владельцем?
  5. Процедура перевода из жилого фонда
  6. Коммунальные услуги и содержание
  7. Нежилые помещения в многоквартирном доме — что это такое?
  8. Кто может занять нежилое помещение и какие требования должен выполнять
  9. Определение нежилого помещения: что это такое
  10. Что такое нежилые помещения
  11. Законодательная база
  12. Апартаменты — что это такое и чем они отличаются от квартиры
  13. Площадь нежилых помещений
  14. Условия и требования для перевода
  15. Права и обязанности собственника
  16. Правила и нормы снабжения коммунальными ресурсами
  17. Из нежилого в многоквартирный дом
  18. Заключение
  19. Правовой режим нежилого помещения
  20. Что относится к нежилым объектам недвижимости
  21. Различия жилых и нежилых помещений
  22. Для чего используются нежилые объекты
  23. Можно ли из нежилого помещения сделать жилое
  24. Особенности сделок, связанных с нежилыми помещениями
  25. Правила составления договора аренды складского помещения
  26. Процедура перевода нежилого помещения в жилое
  27. Допустимая площадь нежилых помещений в многоквартирном доме
  28. Как происходит управление нежилым помещением в многоквартирном доме
  29. Что такое коворкинг
  30. Виды нежилых помещений и для чего они используются
  31. Административно-управленческие
  32. Универсальные
  33. Смотрите видео: Виды помещений в МКД

Характеристика и признаки

У нежилого помещения есть определенные правовые критерии и признаки, которые выделяют его как особую жилищную категорию. Его можно охарактеризовать следующими пунктами:

  • обособленное помещение. (такой объект должен иметь стены, пол, потолок и отдельный вход,
  • недвижимое имущество по своему типу,
  • помещение является частью дома, а не каким-либо отдельным строением или зданием,
  • не является структурной частью жилой квартиры,
  • имеет собственника,
  • определено в официальной документации как нежилое и входит в состав нежилого фонда.

Это главные признаки нежилого объекта, который обычно расположен на первых этажах жилого дома. В сегодняшних реалиях первый этаж МКД занимают различные магазины, аптеки, салоны красоты, медицинские клиники, почта, офисы и т.д.

Они не предназначены для жилья.

Нежилые объекты дома достаточно разнообразны по своей целевой природе. Это значит, что все зависит от того, для каких целей используют помещения. На практике юристы обычно их классифицируют согласно целевому назначению.

Все они расположены на первых и цокольных этажах дома и могут занимать различную площадь в зависимости от архитектурной возможности дома. Среди подобных объектов можно выделить следующие категории нежилого фонда МКД:

  • торгово-розничные помещения (магазины, где торгуют любым товаром, супермаркеты, универсамы),
  • медицинские учреждения (клиники, лаборатории, диспансеры, медицинская экспертиза, консультации, пункты скорой помощи, центры социальной реабилитации и т.д.),
  • аптеки,
  • складские помещения, предназначенные для хранения продуктов, изделий, вещей и т.д.,
  • развлекательно – досуговые объекты (театр, кино, ночные клубы, казино, залы игровых автоматов, дискотеки, интернет-кафе, клубы по интересам),
  • спортивные комплексы (спортзал, фитнесс-клуб),
  • офис (юридические, консалтинговые фирмы, не связанные с торговой деятельностью и возглавляемые ИП, юридическими лицами),
  • образовательные объекты (различные кружки, языковые курсы, автошколы),
  • творческие заведения (художественные/багетные мастерские, выставочные залы),
  • общепит (кафе, бистро, рестораны),
  • гаражи,
  • учреждения связи (почта),
  • коммунально-бытовые помещения (парикмахерская, салон красоты, дом быта, химчистка, баня, сауна, справочное бюро, фотостудия, ателье),
  • финансовые организации (банки, ломбарды),
  • производственные учреждения (цеха, овощехранилища, автосервис и т.д.),
  • другие объекты (агентства, кооперативы).

Разновидностей нежилых помещений может быть очень много. Все выше перечисленные учреждения могут быть расположены в многоквартирном доме на нижнем этаже. Это обычная жилищная практика в мегаполисах.

Бывают ли встроенные?

Нежилые помещения могут быть непосредственно встроенными в дом или иметь пристройку. Однако, в техническом паспорте они должны быть указаны как часть МКД. Если их в документации нет, то такая пристройка должна быть возведена с соблюдением законодательства и разрешения собственников квартир, Роспотребнадзора, муниципалитета.

В противном случае строение подлежит сносу. Некапитальная конструкция (лестницы, крыльцо, навес) особого разрешения не требует.

Кто может быть собственником?

У нежилых помещений тоже есть свои собственники, статус которых совсем не отличается от квартирантов жилых помещений. От типа и целевого назначения нежилого объекта зависит, кто будет владельцем такой недвижимостью. В теории ими могут быть следующие категории субъектов согласно ст. 212 ГК РФ:

  1. физическое лицо, зарегистрированное как ИП,
  2. группа физических лиц,
  3. юридические лица всех разновидностей (ОАО, ЗАО, ООО, унитарные предприятия, производственные кооперативы, фонды и т.д.),
  4. Российская Федерация,
  5. субъекты РФ.

Все частные заведения, цель которых коммерческая деятельность, чаще всего находятся в руках физических или юридических лиц. Однако, государственные учреждения тоже могут заниматься коммерцией (унитарные предприятия).

У государственных и муниципальных учреждений собственником является государственный орган или муниципалитет. Собственник обязательно должен быть указан в ЕГРЮЛ поэтому, чтобы точно узнать, кто владеет тем или иным заведением, нужно обратиться в Росреестр или зайти на официальный сайт ФНС.

Часто такую информацию можно найти на официальных ресурсах (сайты, социальные сети) конкретных предприятий, учреждений.

Как стать владельцем?

Ничто не мешает человеку стать законным владельцем нежилого объекта, так как все зависит от платежеспособности и возможностей потенциального собственника. Приобрести такое имущество можно несколькими способами согласно ст. 218 ГК РФ:

  1. Непосредственно купить нежилое помещение, строение по объявлению или через специальные сайты, агентства недвижимости, занимающиеся продажей таких объектов.
  2. Купить жилую квартиру, апартаменты или несколько квартир в доме на первом этаже, а затем перевести их в нежилой фонд.
  3. Стать одаряемым по договору дарения или наследником в порядке завещания иди законного наследования.
  4. Совершить сделку мены имущества.
  5. Быть членом жилищного кооператива и регулярно вносить паевые взносы.

Просто самовольно захватить имущество на первом этаже нельзя, но можно построить собственный дом и заниматься там любой деятельностью. Тем не менее самый частый способ – это первый и второй вариант.

Непосредственно с продавцом всегда можно договориться о приемлемой цене, а агентства недвижимости могут подобрать нужное помещение.

Все остальные способы крайне редко применяются, но теоретически они допустимы.

Процедура перевода из жилого фонда

Перевести жилое помещение в нежилое вполне возможно. Эта процедура регулируется гл.3 ЖК РФ. Многие люди в целях бизнеса скупают квартиры на первом этаже МКД, потому что такое жилье гораздо дешевле в цене.

Однако, для того, чтобы трансформировать его в нежилой объект нужно соблюсти определенные правовые условия, выдвинутые законодателем. Согласно ст.22 ЖК РФ такими условиями являются следующие жилищные характеристики:

  1. Помещение имеет отдельный вход и к нему имеется свободный доступ с улицы. В качестве альтернативы допустима техническая возможность реконструкции такого объекта. В противном случае ничего не получится. Недопустимо использование общее имущество МКД для входа в нежилое помещение (подъезды).
  2. Жилищный объект не обременен правами других лиц или не используется в качестве законного проживания других субъектов.
  3. Жилье находится на первом или цокольном этаже МКД. Возможно и выше, но при условии, что нижние этажи также являются нежилыми комплексами.
  4. Жилье будет использоваться в законных предпринимательских, профессиональных целях за исключением религиозной сферы.
  5. МКД не является аварийным.

Необходимо запастись терпением и подготовить стопку документов, а затем обратиться в местный МФЦ, где нужно предоставить:

  1. письменное заявление о решении трансформировать жилье в нежилое,
  2. документы о праве собственности (подлинники и копии),
  3. технический план с описанием,
  4. технический паспорт квартиры,
  5. поэтажная планировка всего МКД,
  6. проект перепланировки, реконструкции, переустройства жилого помещения с подробным перечнем всех проводимых работ и материалов.
  • Скачать бланк заявления на перевод жилого помещения в нежилое
  • Скачать образец заявления на перевод жилого помещения в нежилое

В конечном итоге необходимо ждать 45 дней, чтобы было принято соответствующее решение и выдан на руки итоговый документ. О том, каким будет это решение предсказать трудно, так как муниципалитет может отказать по различным основаниям.

Например, его не устроил проект перепланировки или отсутствуют те или иные документы, которых придется собрать немало.

Пустить все на самотек и заниматься бизнесом в жилом помещении не получится, так как посторонние люди неминуемо привлекут внимание соседей. Многие граждане скупают квартиры для дальнейшей сдачи помещения в коммерческий найм, что вполне допустимо в рамках правового поля, но самовольное конструирование их под офисы карается законом.

К тому же стоит учесть, для каких целей будет использоваться нежилое помещение. Например, для организации ресторанного бизнеса, общепита потребуется собрать еще больше документов. Вдобавок нежилое помещение должно соответствовать санитарным нормам, а также владелец обязан соблюдать меры пожарной безопасности и т.д.

Теоретически этот вопрос можно решить через окно, увеличив его до пола и сделать из него дверь, но в качестве второго варианта ломают несущую стену, переоборудуют подъезд и крыльцо.

В последних случаях уже требуется согласие всех собственников и проведение общего собрания, так как это считается уже общим имуществом МКД, использовать которое можно только с разрешения квартирантов.

Перевод жилого помещения многоквартирного дома в нежилое:

Коммунальные услуги и содержание

Нежилое помещение чаще всего является частью МКД и подключено к инженерным сетям дома, а собственники такого жилья ничем не отличаются по правому статусу от обычных квартирантов. Владелец также заключает договор с Управляющей компанией или ТСЖ, а затем в равной степени оплачивает общие коммунальные услуги согласно ст.157 ЖК РФ.

В договоре с УК или ТСЖ прописывается право собственника за определенную плату размещать рекламные баннеры своей компании, вывески на фасаде дома.

Даже, если собственник не пользуется лифтом, мусоропроводом, подъездом, то он в любом случае должен производить оплату коммунальных услуг на общие нужды (текущий ремонт, содержание общих территорий, уборка помещений), включая и взносы на капитальный ремонт. Никаких льгот и изъятий из этого правила не допускается. Все тарифы устанавливаются органами МСУ, УК или ТСЖ.

Вдобавок владелец нежилого объекта может заключить прямые договоры с организациями-поставщиками горячей и холодной воды, электричества и т.д. для осуществления своей предпринимательской и профессиональной деятельности.

Однако, в данном случае необходимо установить специальные счетчики потребления ком.услуг, чтобы плата рассчитывалась, исходя из данных показателей приборов, а не по нормативам на человека. Такой собственник согласно ст.157 ЖК РФ обязан предоставлять показатели приборов потребления воды, электроэнергии и т.д. ресурсоснабжающим учреждениям, которые обслуживают квартирантов МКД.

В заключение необходимо сказать, что нежилые объекты – достаточно сложные с правовой точки зрения помещения, так как являются недвижимым имуществом и в то же время собственностью с особым статусом.

Они не предназначены для проживания, так как их главная цель – коммерческая, профессиональная и иная деятельность. Нежилые объекты требуют значительных вложений, затрат и бюрократизма поэтому люди ищут различные пути обхода препятствий. Правовые знания в этом вопросе могут значительно облегчить жилищную ситуацию.

Нежилые помещения в многоквартирном доме — что это такое?

Необходимо отличать нежилое помещение от мест общего пользования.

Основной признак – наличие конкретного владельца данного помещения.

Как правило, нежилые помещения принадлежат к коммерческой недвижимости и образуются путем перевода в категорию нежилых из обычных квартир.

Нежилое помещение в многоквартирном доме — это различные магазины, кафе, парикмахерские и т.п., размещенные в здании.

Это касается в первую очередь расходов на бытовое обслуживание – камня преткновения и предмета многих судебных споров. Владельцы нежилых помещений обязаны платить ровно столько же, сколько остальные собственники, ни больше ни меньше, в том числе за услуги, которыми фактически не пользуются, к примеру, лифт или труд консьержа.

К нежилым объектам предъявляются требования, призванные защитить права и интересы других жителей.

    В таком помещении запрещено заниматься деятельностью, предполагающей загрязнение окружающего пространства или создание неблагоприятной эпидемиологической ситуации. Т.е. нельзя открыть, к примеру, общественный туалет или диспансер для больных инфекционными заболеваниями.

  • Владельцам кафе и ресторанов в зданиях жилых домов придется закрывать свои заведения не позже 23.00.
  • Требуется соответствие помещения градостроительным, санитарным и противопожарным нормам.
  • Важно расположение объекта – строго на первом этаже либо над другими нежилыми помещениями.
  • Требуется наличие отдельного входа.
  • Внешний вид объекта должен гармонировать с архитектурной концепцией остального здания.
  • Кто может занять нежилое помещение и какие требования должен выполнять

    Архитектурно-планировочные решения № СП 31-107-2004, утвержденные Госстроем РФ 01.12.2005, подтверждают, что жилые и нежилые помещения в многоквартирном доме — это кардинально отличающиеся объекты. Первые предназначены для проживания, вторые — для работы. Список организаций, которые можно разместить в МКД, приведен в Приложении В к указанным архитектурно-планировочным решениям. Среди них:

    • малые дошкольные группы,
    • микрополиклиника, стоматологический кабинет, женская консультация, кабинет массажа и т. п.,
    • предприятия торговли, питания, бытового обслуживания,
    • клубы, библиотеки, творческие мастерские,
    • административные учреждения, конструкторские бюро, банки, суды, загсы.

    В соответствии с пунктом 7.3.1, собственники нежилых помещений в многоквартирном доме должны позаботиться о выполнении следующих требований:

    • наличие (или возможность устройства) изолированных входных групп (в этом случае образуется обособленное помещение в многоквартирном доме),
    • принятие мер по звукоизоляции квартир, расположенных над общественным местом,
    • использование оборудования, от которого не идут шумы и вибрации выше допустимого уровня,
    • обеспечение доступа к общим инженерным системам на случай ремонта,
    • для торговых точек: организация зоны погрузки-разгрузки со стороны, где отсутствуют окна.

    Законодательство допускает пристраивать недостающие метры. Только делать это можно лишь с торца и при условии, что их кровля будет ниже уровня пола ближайшей квартиры.

    Определение нежилого помещения: что это такое

    Нежилые помещения, выступающие в качестве самостоятельного объекта гражданских правоотношений и предмета договора (купли-продажи, аренды), прежде всего, отличают от зданий и сооружений.

    Это недвижимое имущество представлено не отдельно стоящими зданиями или сооружениями, а выделено в виде самостоятельных и объемно-пространственных частей. В свою очередь, такие части находятся в составе зданий, сооружений с перекрытиями.

    Что такое нежилое помещение? В первую очередь это место, не пригодное для постоянного проживания в нем людей. Оно привязано к участку и изолировано от остальных частей здания отдельным входом, но при этом вправе располагаться как в жилых, так и в нежилых недвижимых объектах.

    Справка. Помещение, не предназначенное для жилья и входящее в состав здания, имеет свой правовой режим, который нередко отличается от режима самого объекта недвижимости. Режим зависит от предназначения помещения.

    Что такое нежилые помещения

    Как уже сказано выше, понятие «жилой недвижимости» отсутствует в законодательстве РФ. Однако в Гражданском и Жилищном кодексе и, в частности, в ФЗ РФ №122 от 21.07.1997 г определены признаки нежилого помещения, отвечающие требованиям и к жилому: оно должно являться недвижимым и изолированным объектом.

    Границами объекта выступают пол, потолок и стены с обязательным наличием входа.

    Кроме этого, нежилое помещение должно находиться в составе здания, что определяет его недвижимый характер и привязку к земельному участку.

    Также оно должно относиться к нежилому фонду и может быть расположено как в жилых, так и в нежилых строениях.

    Главное отличие нежилого помещения от жилого заключается в том, что оно не предназначено для постоянного проживания граждан и может использоваться только для общественных, административных, коммерческих и других целей.

    Жильцы многоквартирных домов иногда путают общее имущество с нежилыми помещениями. Следует знать, что подъезд, лестничные клетки, лифт, чердак и подвал относятся к местам общего пользования.

    Нежилыми же помещениями в многоквартирных домах являются обычно кафе, магазины, офисы и другие объекты, отвечающие данному статусу. У таких помещений имеются владельцы и на них в обязательном порядке оформляется свидетельство о праве собственности.

    В ст 22 ЖК РФ прописаны условия, при которых жилое помещение может быть переведено в нежилое:

    • помещение обеспечено отдельным входом (допускается его оборудование из оконного проема),
    • отсутствие зарегистрированных лиц в помещении,
    • отсутствие прав на помещение третьих лиц,
    • объект не является частью жилого помещения.

    Зачастую нежилые помещения располагаются на цокольных этажах, чердаках и в подвалах многоквартирных домов. В этих случаях жильцы домов сталкиваются с тем, что доступ к инженерному оборудованию и общедомовым коммуникациям бывает закрыт собственниками нежилых помещений. Также может быть затруднено благоустройство придомовой территории многоквартирного дома.

    Такая ситуация ставит под угрозу само проживание в доме, вызывает большое количество споров и разрешается только в суде.

    Законодательная база

    Правовой статус нежилого помещения в многоквартирном доме регламентируется нижеследующими нормативными актами, имеющими свою иерархию:

    1. Основной закон – Конституция РФ от 12 декабря 1993 года, закрепляющая право граждан на частную собственность.
    2. Гражданский кодекс РФ от 21 октября 1994 года, ч.I гл.18 ст.290, регулирующий вопросы, связанные с общим имуществом жилого дома.

    ГК РФ Статья 290. Общее имущество собственников квартир в многоквартирном доме

    1. Собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
    2. Собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру.

    На последней ступени этой своеобразной нормативной лестницы расположены постановления региональных и муниципальных органов управления.

    Апартаменты — что это такое и чем они отличаются от квартиры

    Апартаменты — это новый вид недвижимости, вызывающий у покупателей множество вопросов. Чтобы не прогадать с покупкой, важно разобраться в особенностях такого жилья, его плюсах и минусах

    Площадь нежилых помещений

    Площадь многоквартирного дома складывается из площадей всех помещений, а также общедомовой территории: лифтов, лестничных площадок, чердаков, подвалов и т.д.

    Все подобные сведения зафиксированы в техпаспорте строения, хранящемся в ТСЖ или управляющей компании.

    Расчет площади особенно важен для оплаты бытового обслуживания, например, отопления.

    К последним применяются понижающие коэффициенты: 0,5 для балконов и 0,3 для лоджий и террас.

    Условия и требования для перевода

    Если вы имеете квартиру, которую не используете по прямому назначению и хотите, чтобы она приносила стабильный доход, можно перевести ее в категорию нежилых помещений и заняться собственным бизнесом.

    Однако существует ряд условий, которые обеспечивают возможность такого перевода:

    1. Наличие отдельного входа. А если площадь помещения превышает 100 кв.м. – еще и запасного.
    2. Отсутствие зарегистрированных жильцов. Предварительно из квартиры нужно выписаться.

  • Отсутствие обременения, т.е. объект не должен выступать предметом оплаты долга или залогового имущества.
  • Расположение квартиры – как уже упоминалось, строго на первом этаже либо над другими нежилыми помещениями.
  • Недопустимо расположение жилья в аварийных домах или зданиях, предназначенных под снос.
  • Наличие подключения ко всем инженерным коммуникациям.
  • Перевод возможен только в отношении целого помещения, не удастся перевести, к примеру, только одну комнату.
  • Если все условия соблюдены, вам потребуется:

    1. Пакет документов, включающий поэтажный план здания, получаемый в БТИ, правоустанавливающие документы на объект, технический план и паспорт помещения, при необходимости проект перепланировки, подтвержденный в жилищной инспекции с согласием остальных жильцов дома.
    2. Заявление в соответствующий государственный орган. В Москве это Департамент городского имущества. Подается вкупе с копиями документов, заверенных нотариусом. Оригиналы лучше оставить у себя.
    3. Получение решения о переводе в течение 48 рабочих дней. В случае отказа остается возможность его обжалования в суде.
    4. Получение разрешения и последующее проведение перепланировки объекта в случае надобности.

    Права и обязанности собственника

    Как говорилось выше, права и обязанности собственников нежилых помещений и квартир идентичны.

    Это правило распространяется также на места общего пользования.

    Обязанности в основном охватывают область коммунальных платежей и расходы по содержанию мест общего пользования и прилежащей к дому территории: лифта, лестничных площадок, подвалов и чердаков и т.п.

    Основным правом собственника является право голоса на собраниях жильцов и участие в решении вопросов, касающихся ремонта дома, благоустройства близлежащей территории, выбора управляющей компании и т.п.

    Правила и нормы снабжения коммунальными ресурсами

    Закон предоставляет владельцам нежилых объектов многоквартирного дома выбор:

    1. Подписать прямые договоры о поставке коммунальных услуг с ресурсоснабжающими компаниями.
    2. Заключить договор с ТСЖ или управляющей организацией.

    Список оказываемых услуг включает энерго-, водо-, газо-, теплоснабжение. Предоставляются в том же объеме, что и остальным жильцам. Затраты собственники жилых и нежилых помещений тоже несут одинаковые.

    Из нежилого в многоквартирный дом

    Предположим, вы получили нежилой объект в наследство и планируете использовать его для проживания, т.е. перевести из нежилого в многоквартирный дом.

    Необходимо перевести нежилое помещения в разряд жилых. Так же, как и обратная, эта процедура регламентируется нормами ЖК РФ (Раздел I, гл. III).

    1. Обратиться к услугам проектной организации для создания проекта перепланировки. Если таковая касается мест общего пользования, нужно получить согласие остальных собственников.
    2. Собрать пакет документов, включающий правоустанавливающее свидетельство, подготовленный проект, паспорт, протокол общего собрания собственников, подтверждение соответствия помещения требованиям, предъявляемым к жилым, от правомочных организаций.
    3. Подать прошение о переводе в соответствующую инстанцию. В Москве это Департамент городского имущества. Не забудьте получить расписку в получении документов.
    4. Ожидать ответа на запрос в течение 48 рабочих дней.
    5. В случае положительного ответа – осуществить намеченную перепланировку. Если пришел отказ – попробовать в течение трех месяцев обжаловать его в суде.
    6. Получить техпаспорт реорганизованного объекта, для чего нужно воспользоваться услугами кадастрового инженера.
    7. Внести измененную информацию в кадастровый учет и зарегистрироваться в качестве собственника в Росреестре. Госпошлина составит 350 р.

    Заключение

    Несмотря на довольно нудный, затратный и малопривлекательный процесс взаимодействия с различными уполномоченными структурами, очень важно оперативно реагировать на любое изменение статуса вашей недвижимости, будь то жилые или нежилые помещения в многоквартирном доме. В будущем эти меры обязательно принесут свои бонусы в виде стабильности и благополучия.

    Правовой режим нежилого помещения

    Правовой режим нежилой недвижимости — это особый порядок правового регулирования, влияющий на гражданские правоотношения. Его исследование необходимо, чтобы верно истолковать понятие нежилых помещений.

    К общим правилам режима строения, не пригодного для проживания, относят следующие:

    • совершение сделки — статьи 550—551, 554 ГК РФ,
    • государственная регистрация прав на такие помещения — статья 131 ГК РФ,
    • порядок обращения взыскания при залоге — статья 349 ГК РФ,
    • срок давности с момента приобретения — статья 234 ГК РФ,
    • подсудность по месту расположения объекта недвижимости — статья 30 ГПК РФ.

    В то же время выделяют и специальные правила, которые подчеркивают исключительность рассматриваемого вида помещений. Такими правилами считаются:

    • соответствие нормам Жилищного кодекса РФ, что уравнивает права и обязанности владельцев всех помещений в отношении управления многоквартирным домом и его общим имуществом,
    • отчуждение вспомогательных частей многоквартирного здания совместно со всем домом или основными его помещениями,
    • перевод нежилых помещений в жилые и наоборот, что становится основанием для изменения и правового режима,
    • целевое использование,
    • особенности совершения сделок.

    Что относится к нежилым объектам недвижимости

    К таким местам обычно приравнивают различного рода кафе (от кофеен до ресторанов), магазины, торговые центры, офисы и прочее — все, что так или иначе связано с предоставлением услуг. У каждого подобного места должен быть владелец, который оформит на него свидетельство о праве собственности.

    Как уже было сказано ранее, многие помещения такого типа размещаются в многоквартирных домах: например, на цокольном этаже или в подвале. Расположены они и в полностью нежилых зданиях, которые созданы специально для различных организаций.

    Распространено мнение, что нежилые строения представлены только подъездами, лифтами, чердаками, подвалами и прочими подобными местами. Нередко к ним относят и здания аварийного состояния. Однако дело обстоит несколько иначе.

    Если собрать все упоминаемые ранее признаки нежилого помещения, получится следующая картина:

    1. Это обязательно недвижимость, которая не предназначена для проживания в ней людей.
    2. Она зарегистрирована на конкретном земельном участке.
    3. Место изолировано, у него имеются специальные границы.
    4. Имеется отдельный вход.
    5. Недвижимый объект не противоречит строительным, пожарным и техническим нормам.

    Различия жилых и нежилых помещений

    Самое главное отличие — цель предназначения. Если жилые помещения, как это исходит из названия, предназначены для жилья в них, то нежилые — для различных коммерческих (и не только) целей.

    В производственное помещение имеется отдельный вход.

    Жилое помещение принадлежит отдельному собственнику. В нем вы вправе получить прописку, чего нельзя сделать в местах, не предназначенных для жилья.

    В случаях, когда речь идет о жилых объектах в виде квартиры, ее части или части жилого дома, а также во всех случаях — о нежилых помещениях, такие места представляются условным объектом недвижимого имущества.

    С одной стороны, это самостоятельная недвижимость, с другой — она находится в составе другого объекта недвижимости. Однако она не имеет прямой связи с землей, то есть не зарегистрирована на ней отдельно от всего здания.

    Использование нежилого места в сооружении немыслимо без одновременной эксплуатации самого здания и, по существу, связано с его использованием.

    Важно. Несмотря на то, что жилые и нежилые объекты имеют явные отличия, они выступают в качестве недвижимого имущества и предмета сделок с ним только в достроенном и сданном в эксплуатацию виде. При этом обязательно наличие технической документации на здание целиком.

    Для чего используются нежилые объекты

    Нежилые помещения используются для различных коммерческих и общественных целей. В них располагаются организации, предлагающие и оказывающие самые разные услуги.

    Предназначение таких мест напрямую связано с их классификацией. По функциональной обособленности нежилых мест выделяют:

    1. Основные, к примеру, залы и кабинеты, в которых осуществляется деятельность предприятия.
    2. Вспомогательные (обслуживающие) помещения: коридоры, тамбуры, лестничные клетки, иные места общего пользования.

    По фактическому назначению или по цели использования создаются помещения:

    • для торговли (магазины, торговые центры),
    • для производственных целей,
    • под склад,
    • для поддержания связи посредством отделений,
    • для мест бытового обслуживания,
    • оборудованные под гараж,
    • для административных целей (государственные учреждения),
    • для размещения предприятий общепита,
    • связанные с образовательной и научной деятельностью,
    • с лечебно-санитарными целями (больницы),
    • для коммунального обеспечения (снабжение водой, газом, электричеством),
    • для обслуживания по бытовым сферам (ателье, химчистки, мастерские для ремонта),
    • культурно-развлекательные и развивающие места (выставочные залы).

    Каждая такая категория детализируется на более узкие объекты, что прописывается по усмотрению сторон.

    Целевое назначение арендуемого нежилого помещения определяется условием использования передаваемого имущества и сторонами сделки.

    Для чего пригодно нежилое место, определяется только сторонами сделки. Указанные выше цели указываются при составлении договора аренды.

    Примечание. Согласно статье 615 ГК РФ «Пользование арендованным имуществом» имущество используется в соответствии с условиями договора или его назначением.

    Можно ли из нежилого помещения сделать жилое

    Таким вопросом часто задаются собственники, когда хотят перепланировать имеющееся у них имущество под место, в котором они планируют жить. Также люди, которые приобрели жилой объект, иногда задумываются о том, чтобы сделать из него площадь для реализации своей деятельности.

    Разберемся с первой ситуацией. Вы вправе перевести нежилую недвижимость в жилую. Но чтобы это осуществить, вы выполняете ряд условий:

    1. Как собственник помещения (арендаторы не допускаются) составляете заявление на изменение статуса объекта недвижимости. Если собственников несколько, то требуется письменное согласие всех сторон.
    2. Убедитесь в отсутствии задолженности по коммунальным платежам.
    3. Недвижимость не должна иметь обременений, например, находиться в залоге.
    4. Все соответствует существующим нормам безопасности и имеет подключение ко всем коммунальным услугам.
    5. При переводе из одного вида в другой не совершаются действия, приносящие опасность жильцам имеющихся рядом жилых помещений.
    6. Вместо отдельного входа необходим свободный вход через общий подъезд.

    Чтобы совершить подобный процесс, понадобится план перепланировки. Собственник также собирает все документы на помещение (технический паспорт, поэтажный план и схема перепланировки).

    Вместе с заявлением владелец передает их в архитектурный отдел администрации города. Процедура рассмотрения занимает около 45 дней.

    Если вам дали согласие, начинается ремонт. После окончания работ проводится проверка со стороны специалистов из бюро технической инвентаризации.

    Затем вы получаете новые документы на помещение и обращаетесь с ними в Росреестр или МФЦ для получения свидетельства о праве на новую собственность.

    Особенности сделок, связанных с нежилыми помещениями

    Сделки, связанные с нежилой недвижимостью, схожи с обычными, но они имеют ряд нюансов.

    При регистрации нежилых строений собственники получают определенные права на них, придерживаясь оговоренных в договоре условий. Регистрация обязательна, ведь она дает право на законное использование места в коммерческих или общественных целях.

    Договор считается оформленным только с момента регистрации. Также исполняются все обязательства по передаче объектов по договору купли-продажи. Это официально фиксируется в юридических документах.

    Важно. Наличие у продавца объекта недвижимости права собственности на него — необходимое условие заключения сделки.

    Как правило, продавец уведомляет покупателя о состоянии нежилого помещения, возможных затратах по исправлению его недостатков. Информация о правах третьих лиц на недвижимость также не скрывается при оформлении сделки.

    Зачастую сторонам не принципиально, для каких именно целей будет сдаваться помещение, главное, чтобы оно не было предназначено для проживания. При таких условиях в договоре кратко прописывается: «Сдается в аренду нежилое помещение».

    Сторонами указывается цель использования в зависимости от классификации (административное, торговое, производственное помещение).

    Правила составления договора аренды складского помещения

    Составление договора аренды склада, как и любого другого нежилого помещения, регламентируются Гражданским кодексом. Заключение договора имеет свои тонкости которые зависят от особенностей конкретного складского помещения и его предназначения

    Процедура перевода нежилого помещения в жилое

    Перевод помещения из нежилого фонда в жилое строго регламентирован законодательством. К собственникам и помещению выдвигаются особые требования, несоблюдение которых может привести к отказу при подаче заявления в архитектурный отдел муниципалитета

    Допустимая площадь нежилых помещений в многоквартирном доме

    По части 6.1 АПР № СП 31-107-2004, для жилых объектов нормативы площади определяют исходя из удобства размещения сантехнических приборов и мебели. К нежилым это не относится. Офис на один стол вполне может обойтись без санузла. Поэтому и к минимальной площади требований не предъявляют.

    Стоит учесть лишь суммарное ограничение по площади. Общественные объекты, в соответствии со статьей 22 Жилищного кодекса, могут размещаться только под квартирами, но никак не рядом и тем более не над ними. Так что, если под организации отведен только первый этаж, площадь ограничена его протяженностью.

    Есть еще нюанс относительно пристроек. Максимальный выступ торгового зала — 9 м² при общей площади до 400 м² или 18 м² — при общей площади более 400 м².

    Как происходит управление нежилым помещением в многоквартирном доме

    Любой МКД имеет право на снабжение всеми необходимыми коммунальными ресурсами. Владельцы квартир могут выбирать: получать их через управляющую компанию или организовать ТСЖ и заключать договоры прямых поставок. У собственников офисов и магазинов такой привилегии нет.

    В соответствии с частью 6 Постановления Правительства РФ № 354 от 06.05.2011, они должны заключать договоры с поставщиками:

    • тепловой энергии,
    • горячей воды,
    • холодной воды,
    • электричества.

    Однако на практике это делают не все. И на такой случай управляющая компания или ТСЖ должны уведомить ресурсоснабжающие компании о наличии и количестве НП. Оплата нежилых помещений в многоквартирном доме без договора пойдет по расчетным нормативам РФ.

    Расходы собственника на содержание нежилого помещения в многоквартирном доме устанавливаются соразмерно объему услуг по содержанию строения: плата за коммунальные услуги вычисляется на основе показаний счетчиков (или нормативов потребления, если приборы учета не установлены), объем прочих услуг и размер платы определяются договорами с поставщиками. При этом закон требует, чтобы собственники нежилых метров несли расходы по содержанию общего имущества, включая землю под строением, наравне с собственниками квартир.

    Что такое коворкинг

    Коворкинг-центры: что то такое, как они организованы, в чём особенности, достоинства и недостатки, какова цена аренды, столичные коворкинги – эти другие вопросы освещены в статье

    Виды нежилых помещений и для чего они используются

    Нежилые помещения классифицируются прежде всего по цели использования. Принадлежность объекта к какому-либо виду назначения определяет осуществление права на помещение, влияет на гражданско-правовой статус и имеет значение при расчетах арендной платы.

    По использованию в коммерческих и административных целях различают следующие виды нежилых помещений.

    Помещения используются для розничной и оптовой торговли. Могут располагаться в торговых центрах, административных или жилых зданиях. Для торговых помещений не являются обязательными капитальные стены и наличие индивидуальных коммуникаций (воды, канализации и санузла). Если в здании располагается несколько торговых точек, коммуникации строения считаются общими для всех.

    Административно-управленческие

    Используются под офисы, располагаясь в бизнес-центрах, административных или жилых зданиях, торгово-развлекательных комплексах. Наличие коммуникаций в офисах не обязательно, но они должны иметь капитальные стены. Собственники офисов могут пользоваться общими коммуникациями, рассчитанными для всех помещений, расположенных в здании.

    Универсальные

    Используются для различной деятельности (офисов, торговли, салонов красоты, медицинских услуг, общепита, ночных клубов и пр).

    Как правило, это помещения с отдельным входом, капитальными стенами, а также собственными коммуникациями. Могут располагаться в торговых центрах, бизнес-центрах, торгово-развлекательных комплексах, жилых и административных зданиях.

    Разобраться с текущим ремонтом многоквартирного дома вам поможет наша статья.

    Подробно о налоговой ставке вы узнаете в нашем материале по https://zakonometr.ru/prava/nalogovaya-stavka-na-kvartiru.html ссылке.

    Используются под склады для хранения продуктов, различных изделий и прочих материальных ценностей. Располагаются в складских комплексах или административных строениях. Должны иметь капитальные стены и отдельный вход.

    Наличие коммуникаций в таком помещении не обязательно.

    По общественному назначению разделяют следующие нежилые помещения:

    • Медицинские — помещения в амбулаториях, больницах, медицинских центрах, поликлиниках, диспансерах, центрах социальной адаптации, станциях скорой помощи и др.
    • Образовательные — располагаются в школах, ВУЗах и детских дошкольных учреждениях.
    • Коммунально-бытовые — помещения под ателье, химчистки, парикмахерские, ремонтные мастерские, предприятия ритуальных услуг и др.
    • Развлекательные — залы кинотеатров и театров, клубов.
    • Объекты городского коммунального хозяйства — изолированные помещения водо-, тепло-, газо- и электроснабжения.
    • Помещения общественного питания — изолированные объекты, связанные с производством продукции общественного питания, а также ее реализации.
    • Творческие — мастерские дизайнеров, скульпторов, архитекторов, художников, модельеров, а также выставочные залы.
    • Спортивные — помещения в спортивных объектах.
    • Производственные — лаборатории, мастерские, цехи и прочие нежилые объекты в различных отраслях промышленности: химической, нефтехимической, топливной, металлургической, энергетической и др.
    • Прочая недвижимость (архивы, финансовые организации, агентства, гаражи, проектные организации, отделения связи, учреждения телеграфных и телефонных сетей).

    Смотрите видео: Виды помещений в МКД

    Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
    Справедливость и право
    Добавить комментарий