Основные принципы деятельности ЖСК: полномочия и обязанности

  • 1 Закон
    • 1.1 Риски
    • 1.2 Требования к уставу ЖСК
    • 1.3 Права членов жилищно-строительного кооператива
    • 2 Плюсы и минусы ЖСК
    • 3 Договор ЖСК (образец)
    • 4 Проверка ЖСК
    • 5 В заключении

    Что такое ЖСК (жилищно-строительный кооператив)? Стать владельцем квартиры в новостройке достаточно просто – пришел к застройщику, заплатил деньги, подписал договор.

    Вроде бы все? На самом деле нет. Есть масса тонкостей, особенно на первичном рынке. Например, вы решили купить квартиру в ЖСК.

    Так, нужно понимать, какими закона регулируется процесс, какую форму взаимоотношений с покупателями выбрал застройщик.

    Разобраться, что такое ЖСК и чем этот механизм отличается от договоров долевого участия.

    • Вам нужно прочесть договор с ЖСК очень внимательно. Бланка, форму и содержание которого регулируется нормативными документами, не существует.

    Они не должны противоречить федеральному закону о ЖСК и другим нормативным документам, как в сфере потребительских союзов, так и в сфере гражданских взаимоотношений и потребительского рынка.

    Содержание
    1. И м п е р и я — Ю г
    2. ФЗ — О жилищно — строительных кооперативах
    3. Основные принципы деятельности ЖСК: полномочия и обязанности
    4. Закон о жск
    5. ЖСК как юридическое лицо
    6. 215 ФЗ РФ: Суть закона
    7. 1. Общие положения
    8. 2. Компетенция и полномочия исполнительного органа ЖСК
    9. 3. Компетенция Председателя Правления
    10. 4. Компетенция Правления ЖСК
    11. 5. Формирование исполнительного органа
    12. 6. Права и обязанности членов исполнительного органа ЖСК.
    13. 7. Ответственность членов исполнительного органа ЖСК
    14. 8. Состав исполнительного органа ЖСК
    15. 9. Регламент заседаний исполнительного органа ЖСК
    16. 10. Взаимоотношения с другими органами ЖСК
    17. 11. Процедура утверждения и изменения Положения об исполнительном органе
    18. Расшифровка и определение понятия
    19. Правила образования
    20. Правовая форма
    21. Списки членов
    22. Управление
    23. Полезное видео
    24. Кем осуществляется управление домом?
    25. Председателем
    26. Правлением
    27. Полномочия и обязанности избранных органов
    28. Способы повышения эффективности
    29. Варианты руководства МКД
    30. Процедура принятия решений
    31. Как происходит пересмотр или отмена принятого решения?
    32. Смотрите видео: 4. Основные обязанности управляющего загородным комплексом

    И м п е р и я — Ю г

    кооператива при его учреждении и получить квартиру в построенном доме, — вступить в уже действующий жилищный кооператив путём приобретения квартиры в доме жилищного кооператива или получения её путём обмена.

    Да, согласно поправкам к Федеральному закону 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», в настоящий момент застройщики могут продавать квартиры: 1) на основании договора участия в долевом строительстве, 2)

    ФЗ — О жилищно — строительных кооперативах

    После последних поправок он звучит так: годовую отчетность деятельности кооператива необходимо сдавать в банк. В Часть 6 ст 27 была добавлена та же информация, что и в пункт 1 части 1 ст 17.

    В Пункт 5 части 2 ст 48 было добавлено ограничение, связанное с деятельностью кооперативов. Из пункта 4 части 1 ст 51 были исключены слова:

    «и о саморегулируемых организациях жилищных накопительных кооперативов»

    . В Пункт 8 части 1 ст 51 были добавлены права банков при контроле за деятельностью жилищных товариществ.

    Ниже рассмотрены статьи, в которые при последней редакции не были внесены изменения, но они важны.

    Основные принципы деятельности ЖСК: полномочия и обязанности

    Еще нужно каждый месяц совершать выплаты и использовать жилое помещение по его прямому назначению.

    Что же касается прав члена кооператива, то о них тоже стоит упомянуть: Если вы хотите подробнее узнать про то, как происходит бухучет, переходите сюда. Кроме всего прочего, мы вам можем помочь с покупкой квартиры в ЖСК.

    У нас на сайте есть информация про: Помните, что вы в любой момент можете выйти из ЖСК, если вдруг захотите перейти в ЖНК. Порядок вступления в ЖСК. Цели и задачи отдельного

    Закон о жск

    а) обязательного опубликования информации на официальном сайте в сети Интернет, определяемом уполномоченным федеральным органом исполнительной власти, а также на одном из следующих сайтов в сети Интернет, определяемых по выбору товарищества и кооператива: сайт органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, определяемого высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации, б) размещения информации на информационных стендах (стойках), расположенных в помещении многоквартирного дома, доступном для всех собственников помещений в доме (далее — информационные стенды), слово «ею» заменить словами «управляющей организацией, товариществом или кооперативом», слова «в абзацах втором — четвертом подпункта «а» пункта 5″ заменить словами «в подпункте «а» пункта 5 и подпункте «а» пункта 5(1)»,

    ЖСК как юридическое лицо

    Общая характеристика жилищно-строительного кооператива как юридического лица Цель создания таких кооперативов — удовлетворение жилищно-бытовых потребностей членов кооператива.

    Согласно п. 2 ст. 116 ГК к числу его обязательных условий отнесены: ЖСК как участник гражданско-правовых отношений отвечает по своим обязательствам принадлежащим ему на праве собственности имуществом. Участники ЖСК (члены) имеют в отношении ЖСК обязательственные права (абз.

    2 п.2 ст. 48 ГК РФ). В соответствии со ст.49 ГК РФ, ЖСК обладают так называемой специальной правоспособностью – они вправе осуществлять лишь то, что прямо предусмотрено их уставами. Положения о правоспособности ЖСК содержатся в Уставе ЖСК.

    Но несмотря на кажующуяся сходства, указанные формы жилищной кооперации различаются организацией и способом приобретения дома до начала его эксплуатации:

    215 ФЗ РФ: Суть закона

    Часто пользователи в сети «Интернет» запрашивают сведения о ФЗ 215 от 30.12.2004 «О жилищных накопительных кооперативах». При этом часто подразумевая под этим закон о жилищно-строительных кооперативах. Отдельного закона о ЖСК не существует.

    Правовое регулирование данных юридических лиц осуществляется ст. 110-134 Жилищного кодекса, а также общими положениями ГК РФ о юридических лицах. Что касается ЖНК, то специального для регулирования этой организационно-правовой формы и был принят Федеральный закон 215.

    Многие люди путают ЖСК и ЖНК, однако у них есть существенные различия. Федеральный закон 215 о жилищных накопительных кооперативах: почему застройщикам невыгодно их использовать Однако ни граждане, ни застройщики не стали пользоваться правовой конструкцией, которую предложил Федеральный закон 215: предприниматели привлекали деньги граждан либо по 214 ФЗ, либо по схеме ЖСК. В данный момент в Санкт-Петербурге зарегистрировано всего 15 Жилищных накопительных кооперативов.

    Почему же эта схема оказалась такой непопулярной, хотя создавалась законодателем как альтернатива 214 ФЗ. Если для учреждения ЖСК достаточно пяти человек, то для организации ЖНК минимальное количество членов для его учреждения – 50 человек (часть 4 статьи 5). Естественно, это сильно усложняет задачу по строительству.

    Кроме того, члены жилищного накопительного кооператива имеют намного больше прав, чем члены ЖСК (ст. 7 215 ФЗ), что сильно отпугивает застройщиков.

    Считается, что строительство жилых домов через систему ЖСК – это значительная экономия денежных средств.

    По статистике, благодаря организации жилищного кооператива, можно сэкономить порядка 50% на приобретении жилья. 2. Строительные кооперативы имеют полную прозрачность привлечения и траты денежных средств.

    К тому же финансировать строительство можно поэтапно, а рассрочка может быть дана не только на период возведения дома, но и на время после окончания строительства. Таким образом, организовывать жилищный кооператив есть смысл работникам организаций, имеющим соответствующую поддержку руководства.

    При этом они могут сэкономить на разнице между рыночной ценой и себестоимостью жилья, которую забирает застройщик.

    1. Общие положения

    1.1. Исполнительный орган жилищно-строительного кооператива «вписать нужное», именуемого в дальнейшем ЖСК, осуществляет руководство текущей деятельностью ЖСК и организует выполнение решений Общего собрания членов ЖСК.

    В состав исполнительного органа ЖСК входит единоличный исполнительный орган — Председатель Правления и коллегиальный исполнительный орган — Правление.

    1.2. Исполнительный орган является постоянно действующим органом управления ЖСК, основной задачей которого является выработка и проведение политики с целью обеспечения финансово-экономической устойчивости, обеспечение прав членов ЖСК и социальных гарантий персонала ЖСК.

    1.3. Исполнительный орган обязан способствовать приросту пущенных в оборот средств ЖСК и обеспечивать ежегодную прибыль.

    1.4. Исполнительный орган ЖСК действует на основании Положения об исполнительном органе ЖСК, утверждаемого Общим собранием членов ЖСК.

    Положение разрабатывается в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации на основе Устава ЖСК. Положение является внутренним нормативным документом ЖСК, обязательным для исполнения всеми членами ЖСК и органами управления ЖСК.

    2. Компетенция и полномочия исполнительного органа ЖСК

    2.1. К компетенции исполнительного органа ЖСК относится решение всех вопросов, не составляющих компетенцию других органов управления ЖСК, определенную Уставом ЖСК.

    Общее собрание членов ЖСК может вынести решение о передаче части принадлежащих ему прав в компетенцию исполнительного органа, за исключением вопросов, отнесенных законом и Уставом ЖСК к исключительной компетенции Общего собрания членов ЖСК.

    2.2. Исполнительный орган самостоятельно распоряжается всеми делами, имуществом и средствами ЖСК, за исключением случаев, которые предписанием Устава ЖСК составляют исключительную компетенцию других органов управления ЖСК.

    2.3. Вопросы, отнесенные к компетенции Общего собрания, решаются исполнительным органом только после их соответствующего одобрения.

    2.4. Исполнительный орган не имеет права делегировать предоставленные ему Уставом ЖСК и настоящим Положением полномочия другим физическим и юридическим лицам, если иное прямо не установлено решением Общего собрания членов ЖСК.

    2.5. Исполнительный орган имеет право:

    — привлекать на договорных началах и использовать финансовые средства, имущество и отдельные имущественные права граждан и юридических лиц,

    — принимать решения для осуществления внешнеэкономической деятельности,

    — принимать решения о приобретении ресурсов на отечественном и иностранном рынках товаров и услуг,

    — заключать договоры по приобретению для ЖСК зданий и сооружений, аренды складов и других производственных и административных помещений,

    — передавать на договорных началах материальные и денежные средства ЖСК другим юридическим и физическим лицам как внутри Российской Федерации, так и за рубежом, производящим продукцию или выполняющим для ЖСК работы и услуги,

    — использовать экономическую, научно-техническую и правовую поддержку.

    2.6. Исполнительный орган производит расходы по сметам, ежегодно утверждаемым Общим собранием членов ЖСК. Общее собрание вправе определить, до какой суммы исполнительный орган может расходовать средства сверх сметного назначения в случаях, не терпящих отлагательства, с ответственностью перед Общим собранием за необходимость и последствия этого расхода. Каждый из таких случаев рассматривается и утверждается ближайшим Общим собранием.

    2.7. Компетенция исполнительного органа распределяется между Председателем Правления и Правлением ЖСК в соответствии с положениями Устава ЖСК.

    3. Компетенция Председателя Правления

    3.1. Председатель Правления без доверенности действует от имени ЖСК. Руководство по оперативным вопросам деятельности ЖСК осуществляется Председателем Правления через принятие им соответствующих решений, издание приказов и указаний, обязательных для исполнения всеми работниками ЖСК.

    3.2. К компетенции Председателя Правления относится решение всех вопросов и совершение любых других действий, необходимых для достижения целей деятельности ЖСК, для обеспечения его нормальной работы в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации и Уставом ЖСК, за исключением тех, которые Уставом ЖСК и решениями Общего собрания членов ЖСК закреплены за Общим собранием членов ЖСК и Правлением ЖСК.

    Принимать решения по вопросам деятельности ЖСК, отнесенным к компетенции Общего собрания членов ЖСК и Правления ЖСК, Председатель Правления имеет право только после их утверждения соответствующим органом управления.

    3.3. При исполнении своих обязанностей Председатель Правления в том числе решает вопросы:

    3.3.1. обеспечивает выполнение решений, принятых Общим собранием членов ЖСК и Правлением ЖСК, обязательств перед бюджетом и контрагентами по хозяйственным договорам,

    3.3.2. представительствует от имени ЖСК в суде и в отношениях с государственными органами, юридическими и физическими лицами Российской Федерации и за рубежом. Полномочие Председателя Правления на представительство не может быть ограничено,

    3.3.3. принимает решения о предъявлении от имени ЖСК претензий и исков к юридическим и физическим лицам. Председатель Правления имеет право самостоятельно принимать решение об оспаривании в суде или арбитражном суде в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, действий граждан, юридических лиц, государственных органов и должностных лиц, нарушающих права ЖСК,

    3.3.4. представляет без доверенности интересы ЖСК во всех российских и иностранных организациях и учреждениях, в деловых отношениях с физическими и юридическими лицами,

    3.3.5. определяет лиц, имеющих право действовать от имени ЖСК, и выдает им доверенности,

    3.3.6. самостоятельно распоряжается средствами и имуществом ЖСК, заключает от имени ЖСК договоры и сделки, принимает иные решения при условии, что их размер не превышает пределов, установленных Уставом, решениями Общего собрания или Правлением ЖСК,

    3.3.7. принимает решения о получении краткосрочных кредитов,

    3.3.8. принимает решения об открытии расчетных и других счетов в любом банке Российской Федерации для хранения денежных средств ЖСК и осуществления всех видов расчетов, кредитных и кассовых операций,

    3.3.9. организует бухгалтерию и кассу ЖСК,

    3.3.10. распределяет обязанности между членами Правления, своими заместителями и определяет их полномочия,

    3.3.11. определяет состав и объем сведений, составляющих коммерческую тайну ЖСК. Определяет меры по организации защиты сведений, составляющих коммерческую тайну ЖСК,

    3.3.12. утверждает штатное расписание ЖСК. Принимает и увольняет в соответствии с требованиями трудового законодательства Российской Федерации сотрудников ЖСК, определяет их права и обязанности, принимает по отношению к ним меры поощрения и налагает взыскания.

    3.3.13. если члены Правления работают на основе трудового договора (контракта), то Председатель Правления подписывает с каждым членом Правления трудовой договор (контракт).

    3.3.14. ведет всю переписку по делам ЖСК от своего имени.

    3.4. Председатель Правления осуществляет руководство деятельностью ЖСК под свою ответственность.

    4. Компетенция Правления ЖСК

    4.1. Правление ЖСК разрешает все вопросы, относящиеся к его компетенции, согласно правовым актам Российской Федерации, предписаниям Устава или решениям Общего собрания ЖСК.

    4.2. К компетенции Правления относятся следующие вопросы:

    4.2.1. созыв годового и внеочередного Общих собраний членов ЖСК,

    4.2.2. утверждение повестки дня Общего собрания членов ЖСК,

    4.2.3. вынесение на решение Общего собрания членов ЖСК вопросов:

    — о реорганизации ЖСК,

    — о составе ликвидационной комиссии,

    — об изменении, дополнении Устава ЖСК,

    — о размерах, выплачиваемых членам Ревизионной комиссии вознаграждений и компенсаций и о размере оплаты услуг внешнего аудитора,

    4.2.4. предварительное утверждение для выноса на Общее собрание годовых отчетов, бухгалтерского баланса, счета прибылей и убытков ЖСК и распределения прибыли и убытков ЖСК за прошедший финансовый год,

    4.2.5. подготовка внутренних документов ЖСК, определяющих порядок деятельности органов управления,

    4.2.6. определение стратегии развития ЖСК,

    4.2.7. утверждение заключаемых от имени ЖСК договоров, сделок или иных имущественных решений как с государственными учреждениями и предприятиями, так с иными юридическими и физическими лицами, размер которых превышает полномочия Председателя Правления, установленные положениями Устава ЖСК,

    4.2.8. принятие решения о получении ЖСК долгосрочных кредитов,

    4.2.9. принятие решений о поставке продукции, выполнении работ и оказании услуг в кредит с уплатой потребителем процентов за пользование заемными средствами, в том числе получение и выдача векселей,

    4.2.10. выбор поставщиков и потребителей продукции ЖСК. Определение порядка и условий сбыта продукции,

    4.2.11. утверждение порядка внешнеэкономической деятельности ЖСК,

    4.2.12. утверждение правил процедур и других внутренних нормативных документов, регулирующих отношения внутри ЖСК,

    4.2.13. определение размера платы за копии предоставленных членам ЖСК документов.

    4.2.14. рассмотрение заявлений от физических и юридических лиц о вступлении в ЖСК и принятие предварительного решения,

    4.2.15. принятие предварительного решения об исключении члена ЖСК из ЖСК,

    4.2.16. определение порядка обеспечения членов ЖСК информацией о деятельности ЖСК, открытой для всеобщего ознакомления в соответствии с требованиями Устава и внутренних нормативных документов ЖСК:

    4.2.17. в случае необходимости принимает решение о сокращении штатов.

    5. Формирование исполнительного органа

    5.1. Жилищным кодексом Российской Федерации, утвержденным Федеральным Законом Российской Федерации от 29 декабря 2004 года N 188-ФЗ и вступившим в действие с 1 марта 2005 года, предусмотрены следующие возможности формирования исполнительного органа ЖСК:

    5.1.1. правление ЖСК является коллегиальным исполнительным органом, а Председатель Правления является единоличным исполнительным органом ЖСК,

    5.1.2. правление ЖСК избирается из числа членов ЖСК на Общем собрании членов ЖСК в количестве и на срок, которые определены Уставом ЖСК,

    5.1.3. председатель Правления избирается правлением ЖСК из своего состава на срок, который определен Уставом ЖСК.

    6. Права и обязанности членов исполнительного органа ЖСК.

    6.1. Права и обязанности членов исполнительного органа по осуществлению руководства текущей деятельностью ЖСК определяются законом, иными правовыми актами Российской Федерации и настоящим Положением и договором, заключаемым с каждым из них ЖСК.

    6.2. С членами исполнительного органа ЖСК заключаются договоры, в которых определяются их права, обязанности и ответственность перед ЖСК, форма, порядок и условия оплаты труда, условия организации труда, срок договора, условия освобождения от занимаемой должности. Договор от имени ЖСК подписывается Председателем Правления. Договор с Председателем Правления подписывается лицом, уполномоченным решением Общего собрания. На отношения между ЖСК и членами исполнительного органа действие законодательства Российской Федерации о труде распространяется в части, не противоречащей положениям соответствующего закона.

    6.3. Общее собрание членов ЖСК вправе в любое время расторгнуть договор с членами исполнительного органа при наличии на то достаточных оснований.

    6.4. За выполняемую работу члены исполнительного органа получают определенное вознаграждение, установленное Общим собранием членов ЖСК.

    7. Ответственность членов исполнительного органа ЖСК

    7.1. Члены исполнительного органа исполняют свои обязанности на основании положений Устава ЖСК, решений Общего собрания, настоящего Положения и договоров (контрактов), заключенных с ними.

    7.2. Члены исполнительного органа несут ответственность, в том числе и уголовную, в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации, за:

    — ненадлежащее исполнение заключенных договоров,

    — недостоверность информации, содержащейся в годовых отчетах и балансах ЖСК,

    — нарушение прав собственности других субъектов,

    — нарушение ЖСК положений, установленных законодательством об охране окружающей среды,

    — несоблюдение безопасных условий труда,

    — реализацию ЖСК потребителям продукции, причиняющей вред здоровью.

    7.3. Члены исполнительного органа при осуществлении своих прав и исполнении обязанностей должны действовать в интересах ЖСК, осуществлять свои права и исполнять обязанности в отношении ЖСК добросовестно и разумно.

    7.4. Члены исполнительного органа несут ответственность перед ЖСК за убытки, причиненные ЖСК их действиями, в том числе при неисполнении или небрежном выполнении ими своих функций, незаконных распоряжениях, превышении предела власти, бездействии и нарушении Устава ЖСК и постановлений и решений Общих собраний членов ЖСК.

    При определении оснований и размера ответственности принимаются во внимание обычные условия делового оборота и иные обстоятельства, имеющие значение для дела.

    7.5. Ответственность перед ЖСК членов исполнительного органа является солидарной. При этом члены исполнительного органа, голосовавшие против решения, которое повлекло причинение ЖСК убытков, или не принимавшие участия в голосовании, что соответственно оформлено в протоколе заседания данного органа, ответственности не несут.

    7.6. В случае привлечения члена исполнительного органа к уголовной ответственности Общее собрание членов ЖСК может принять решение о лишении его полномочий.

    7.7. ЖСК вправе обратиться в суд с иском к члену исполнительного органа о возмещении убытков, причиненных ЖСК, в случае, предусмотренном пунктом 7.3. настоящего Положения.

    При этом к членам исполнительного органа могут быть предъявлены требования не только о возмещении ущерба, причиненного ЖСК в результате нарушения своих обязанностей, в полном объеме, но и возмещении ЖСК упущенной выгоды в размере ее полной и справедливой рыночной стоимости в порядке, определяемом законодательством Российской Федерации.

    8. Состав исполнительного органа ЖСК

    8.1. Состав коллегиального исполнительного органа определяется организационной структурой ЖСК. В целях обеспечения преемственности в деятельности исполнительного органа Общее собрание может назначить по представлению Председателя Правления кандидатов в члены исполнительного органа ЖСК.

    8.2. Пределы компетенции каждого члена Правления определяются Председателем Правления.

    8.3. Исполнительный орган избирается сроком не менее значение лет. Количественный состав Правления должен быть нечетным и не менее значение членов.

    8.4. Членами исполнительного органа могут быть только члены ЖСК.

    8.5. Совмещение лицом, осуществляющим функции члена исполнительного органа должностей в органах управления других организаций, допускается (не допускается) с согласия Общего собрания членов ЖСК.

    8.6. Для замещения членов исполнительного органа, выбывших до истечения срока договора (контракта) или временно лишенных возможности исполнять свои обязанности, Председатель Правления представляет Общему собранию кандидатуру исполняющего обязанности члена исполнительного органа на необходимый срок или до следующей смены исполнительного органа. Исполняющий обязанности пользуется всеми правами, присвоенными выбывшему члену исполнительного органа, и принимает участие в заседаниях исполнительного органа без права голоса.

    Выбывающие члены исполнительного органа могут быть предложены для утверждения в состав исполнительного органа вновь.

    8.7. При невозможности выполнения Председателем Правления своих обязанностей временно или в связи с освобождением его от занимаемой должности Правление на его заместителя возлагает все права и обязанности Председателя Правления в соответствии с Уставом и настоящим Положением.

    9. Регламент заседаний исполнительного органа ЖСК

    9.1. Правление собирается по приглашению Председателя Правления по мере необходимости, но не реже одного раза в месяц.

    Заседания исполнительного органа проводятся, как правило, по месту его нахождения.

    9.2. На заседании решаются вопросы, выносимые на обсуждение Председателем Правления, Общим собранием членов ЖСК, Ревизионной комиссией, внешним аудитором, а также любым членом исполнительного органа.

    9.3. О заседании Правления каждый его член уведомляется персонально Председателем Правления в любой выбранной им для этого форме в срок не позднее значение дней до заседания. В здании, где располагается исполнительный орган, вывешивается объявление о предстоящем заседании Правления.

    Повестка дня любого заседания исполнительного органа составляется заранее, однако в нее в любое время могут быть внесены дополнительные вопросы.

    9.4. При невозможности лично участвовать в заседании исполнительного органа член исполнительного органа может на основании выданного им письменного полномочия быть представлен другим членом исполнительного органа или кандидатом в члены исполнительного органа.

    9.5. Председательствует на заседаниях исполнительного органа Председатель Правления. В случае его отсутствия председательствующий избирается из числа присутствующих на заседании членов Правления.

    9.6. Каждый из членов исполнительного органа имеет при голосовании один голос. Кандидаты в члены исполнительного органа принимают участие в его заседаниях с правом совещательного голоса.

    На заседании исполнительного органа могут присутствовать члены Ревизионной комиссии ЖСК с правом совещательного голоса.

    9.7. Заседание является правомочным, если на нем присутствует не менее 50% членов исполнительного органа.

    Голосование по решаемым вопросам проводится открыто. По отдельным вопросам допускается принятие решения исполнительным органом путем письменного опроса его членов.

    Член исполнительного органа, отсутствующий на заседании исполнительного органа, имеет право заблаговременно в письменной форме представить Председателю Правления подписанное им мнение по вопросам, выносимым на обсуждение на заседании, которое подшивается к протоколу заседания и учитывается при подсчете голосов.

    9.8. Решения исполнительного органа принимаются большинством голосов членов исполнительного органа.

    В случае разделения голосов поровну голос Председателя Правления считается решающим. Когда не достигается большинства или образуется более двух мнений, ни одно из которых не собирает большинства, Председатель Правления проводит свое решение одновременно с рассмотрением спорного вопроса на Общем собрании членов ЖСК.

    Если член исполнительного органа, не согласившийся с постановлением исполнительного органа, потребует занесения своего мнения в Протокол, то с него слагается ответственность за состоявшееся решение.

    9.9. Протокол заседания исполнительного органа ведет Секретарь, который совместно с Председателем Правления подписывает данный Протокол, и оба несут ответственность за достоверность информации, содержащейся в нем.

    Протокол заседания исполнительного органа должен быть представлен Ревизионной комиссии и аудитору ЖСК, по их требованию.

    10. Взаимоотношения с другими органами ЖСК

    10.1. Исполнительный орган подотчетен Общему собранию членов ЖСК и организует выполнение его решений.

    Решения Общего собрания членов ЖСК являются для исполнительного органа обязательными.

    10.2. На Общих собраниях членов ЖСК точку зрения исполнительного органа представляет Председатель Правления.

    10.3. Контроль за деятельностью исполнительного органа по выполнению решений Общего собрания членов ЖСК осуществляет Ревизионная комиссия.

    10.4. Ревизионная комиссия и внешний аудитор производит проверку финансово-хозяйственной деятельности исполнительного органа по собственной инициативе и по поручению Общего собрания членов ЖСК.

    11. Процедура утверждения и изменения Положения об исполнительном органе

    11.1. Положение об исполнительном органе ЖСК утверждается Общим собранием членов ЖСК. Решение о его утверждении принимается простым большинством голосов участников Общего собрания.

    11.2. Изменения и дополнения настоящего Положения вносятся и принимаются в обычном порядке как предложения по вопросам повестки дня Общего собрания членов ЖСК.

    11.3. Положение и все вносимые в него изменения и дополнения вводятся в действие с момента их утверждения.

    11.4. Если в результате изменения законодательных и нормативных актов Российской Федерации отдельные статьи настоящего Положения вступают в противоречие с законодательными актами, они утрачивают силу и до момента внесения изменений в настоящее Положение члены исполнительного органа руководствуются законодательными актами Российской Федерации.

    Расшифровка и определение понятия

    Под аббревиатурой ЖСК подразумевается жилищно-строительный кооператив, создаваемый гражданами на основе взаимного согласия для строительства многоквартирного дома, благоустройства окружающей территории и решения насущных проблем, возникающих у жильцов в процессе дальнейшей эксплуатации возведённого объекта недвижимости (ст.110 ЖК РФ). Конечной целью образования кооператива является обеспечение участников жильем.

    Строительство недвижимости осуществляется на средства, вносимые членами организации, они же контролируют процесс на всех этапах вплоть до приемки дома комиссией. После полной уплаты взносов в ЖСК граждане имеют право оформить квартиру в собственность (ст.218 ГК РФ).

    К рассматриваемым вопросам относятся:

    • причины создания и планируемые виды деятельности,
    • порядок регистрации, созыва общего собрания членов, выбора правления и председателя,
    • требования к руководству и членам ЖСК и прочие.

    Правила образования

    Возведение новостройки – процесс длительный и сопряжённый со множеством нюансов. Своевременное оформление необходимой документации, организация работы строителей и обеспечение стройплощадки необходимыми материалами, контроль соблюдения санитарно-технических и прочих нормативов – эти и другие работы, производимые на деньги пайщиков, берет на себя ЖСК.

    Образованный будущими соседями по дому кооператив позволяет собственникам контролировать процесс строительства на всех этапах, оперативно решать возникающие вопросы, выступает посредником при заключении договоров со специализированными фирмами, чьи услуги могут потребоваться в процессе постройки.

    В дальнейшем ЖСК вправе выполнять функции управляющей организации, в случае выбора жильцами дома такого способа ведения дел (ст.161 ЖК РФ).

    Гражданам, решившим создать кооператив, следует придерживаться последовательности действий, чтобы юридически грамотно провести процедуру, и оформить необходимую документацию.

    После проведения собрания:

    1. Разрабатывается и утверждается при помощи голосования Устав кооператива, выбираются члены правления.
    2. Все документы собрания подаются в администрацию для регистрации ЖСК в качестве юридического лица, а также в налоговую и жилищную инспекции.
    3. Открывается банковский счёт для перечисления денежных взносов пайщиками и оплаты расходов по возведению объекта недвижимости.
    4. Созданная организация может приступать к процессу строительства дома.

    Образование кооператива документально подтверждается учредительным договором, который заключается с целью подтверждения решения о создании ЖСК и передачи ему имеющегося имущества, доли собственности каждого пайщика и величины материальной ответственности, порядке функционирования кооператива, правилах вступления и выхода из него.

    Правовая форма

    Данная организация собственников жилья относится к потребительским кооперативам и имеет статус юридического лица (ст.110 ЖК РФ, глава 4 ГК РФ).

    Положение ЖСК в правовой сфере определяется ЖК РФ, а также ГК РФ и Уставом кооператива, имеющим преимущественное значение при судебном разбирательстве возникающих между участниками, правлением и сторонними организациями споров, возникновение которых возможно в процессе деятельности жилищно-строительного кооператива.

    Обязательная для отражения в нем информация:

    1. наименование организации и место территориального расположения,
    2. цели создания и выполняемые задачи,
    3. правила получения членства и выхода из ЖСК,
    4. размер и периодичность внесения паевых взносов,
    5. порядок избрания руководства кооператива и выполняемые им функции,
    6. проведение собраний участников, голосование для принятия решений и контроль за их исполнением,
    7. действия участников в случае реорганизации и ликвидации ЖСК.
    • Скачать форму устава для ЖСК
    • Скачать образец устава для ЖСК

    Списки членов

    Образование кооператива происходит на общем собрании и по решению собственников жилья многоквартирного дома. Проголосовавшие за создание ЖСК граждане становятся его учредителями, получая членство. Данная процедура фиксируется в протоколе собрания (ст.112 ЖК РФ).

    Исключение из участия в кооперативе, возможность повторного вступления в него, порядок приема новых пайщиков при наличии освободившихся мест определены в главе IV Постановления Правительства РФ N 558 от 6 июня 2012 года. Желание получить членство в кооперативе оформляется заявлением в адрес правления ЖСК, порядок его рассмотрения и принятия решения происходит в указанном в Постановлении порядке.

    В кооператив допускаются горожане старше 16 лет и юридических лиц общей численностью от пяти и максимально равняющейся количеству квартир в строящемся доме.

    Возникающие в процессе возведения дома убытки должны быть покрыты в течение трёх месяцев путем внесения добавочных взносов, в противном случае кооператив ликвидируется по решению суда.

    Управление

    Органами управления кооператива является собрание его членов, правление ЖСК во главе с председателем, а также конференция – при количестве участников собрания больше пятидесяти, если это предусмотрено Уставом (ст.115 ЖК РФ).

    Органами управления жилищного кооператива являются:

    1. общее собрание членов жилищного кооператива,
    2. конференция, если число участников общего собрания членов жилищного кооператива более пятидесяти и это предусмотрено уставом жилищного кооператива,
    3. правление жилищного кооператива и председатель правления жилищного кооператива.

    Порядок созыва управляющих органов ЖСК и сфера их компетенции определяются учредительным документом кооператива.

    Полезное видео

    Посмотрите видео о том, что такое ЖСК:

    Кем осуществляется управление домом?

    Согласно статье 118 ЖК РФ, правление ЖСК подчиняется общему собранию членов кооператива или конференции. Избирается оно из членов жилищно-строительного кооператива, количество участников и срок устанавливаются Уставом. В правлении существуют такие должности, как:

    • Председатель.
    • Заместитель председателя.
    • Секретарь.

    Председателем

    Председателя выбирает правление путем общего голосования на срок, прописанный в Уставе. Далее председатель из членов правления выбирает себе заместителей. Секретарь также выбирается на заседании правления.

    Ревизионная комиссия осуществляет контроль за финансово-хозяйственной деятельностью кооператива, а так же контролирует деятельность правления. Согласно ст. 120 ЖК РФ, ревизионная комиссия может проводить проверку финансово-хозяйственной деятельности в любое время.

    Управляющий ЖСК — что это за должность? Это — исполнительный руководитель, действующий на основании трудового договора. Управляющим могут назначить председателя или другое лицо. Его полномочия регулируются трудовым договором, и в основном они сводятся к приему и на работу и увольнению сотрудников, бухгалтерскому учету, контролю исполнения наемными сотрудниками своих должностных обязанностей, проведению переговоров с подрядчиками и др.

    У председателя и управляющего полномочия могут дублироваться, но есть различия:

    1. Председатель избирается правлением, а управляющий – собранием членов кооператива.
    2. Управляющий полностью контролирует работу сотрудников ЖСК, отвечает за все коммуникации с жильцами, осуществляет прием граждан, в то время как председатель осуществляет общий номинальный контроль.
    3. Председатель обладает правом подписывать все документы кооператива, управляющий тоже может быть наделен правом подписывать бумаги, в основном связанные с приемом выполненных работ.

    Высшим руководящим органом ЖСК на основании ст. 116 ЖК РФ является собрание членов жилищного кооператива. Правомочным оно является в случае, если на нем присутствуют более 5% членов кооператива. Собрание членов кооператива избирает органы управления и контролирует их работу. Правление и ревизионная комиссия ему подчиняются.

    Статья 116 ЖК РФ. Управление в жилищном кооперативе

    1. Высшим органом управления жилищного кооператива является общее собрание членов кооператива (конференция), которое созывается в порядке, установленном уставом кооператива.
    2. Компетенция общего собрания членов жилищного кооператива (конференции) определяется уставом кооператива в соответствии с настоящим Кодексом.

    Правлением

    Процедуры формирования правления ЖСК описаны в Уставе. Его членом может стать любой желающий пайщик жилищного кооператива, при условии, что на общем собрании пайщиков за него отдадут большинство голосов. Чаще всего в правление избирают людей, которые обладают следующими качествами:

    1. Обладающих авторитетом среди пайщиков.
    2. Достаточно активных людей, имеющих свободное время для занятия делами кооператива.
    3. Разбирающихся в жилищном законодательстве или в других юридических тонкостях.
    4. Ранее имели опыт участия в жилищных кооперативах.

    Согласно п. 2 ст. 115 ЖК РФ, если количество пайщиков превышает 50 человек, то для выбора правления создают специальную конференцию, состоящую из представителя каждой квартиры, входящей в ЖСК. Далее оно из своего состава выбирает председателя, который, в свою очередь, если это предусмотрено Уставом, назначает своего заместителя.

    Полномочия и обязанности избранных органов

    Полномочия и обязанности правления ЖСК прописаны в Уставе и могут отличаться, но есть ряд общих для большинства кооперативов положений:

    1. Оно имеет право принимать решения по всем вопросам деятельности ЖСК, за исключением вопросов, отнесенных к компетенции собрания.
    2. Самостоятельно осуществляет руководство текущей деятельностью кооператива, обладает правом распоряжаться его имуществом и средствами.

    К обязанностям относятся:

    • Созыв и организация проведения общего собрания.
    • Утверждение порядка передачи в пользование жилого помещения члену кооператива.
    • Рассмотрение годовой отчетности, бухгалтерской отчетности, заключения ревизионной комиссии.
    • Утверждение внутренних нормативных документов и правил, не требующих утверждения собранием.
    • Управление многоквартирным домом.
    • Осуществление текущего надзора за состоянием общего имущества кооператива.
    • Рассмотрение заявлений на принятие членов кооператива и их исключения.
    • Контроль за своевременным внесением членами кооператива установленных собранием платежей и взносов.
    • Прием и рассмотрение жалоб.

    Обязанности председателя ЖСК при этом сводятся к:

    • Представлению интересов всей организации.
    • Совершению сделок, для утверждения которых не требуется одобрение правления или совета.
    • Вынесению на рассмотрение правления и собрания проектов правил внутреннего распорядка и других документов.
    • Распределению обязанностей между членами правления, обеспечению выполнения решений и др.

    Способы повышения эффективности

    Эффективность управления зависит от того, сможет ли данная организация достичь такой ситуации, когда собрание членов кооператива, правление кооператива, ревизионная комиссия и управляющий нацелены на решение общих задач, лично значимых для каждого, и при этом действуют в интересах кооператива.

    Для обеспечения эффективности есть ряд рекомендаций:

    1. В правлении периодически должен обновляться состав, что сделает работу более прозрачной и эффективной. Лучше всего при этом не полностью менять состав, а вводить в него каждый год новых людей.
    2. Обязательно должна соблюдаться норма о наличии и регулярной работе ревизионной комиссии, правила и процедуры работы которой прописаны в уставе. При этом ревизионная комиссия не должна впадать крайности, проводя проверки каждый день.
    3. Принимаемые правила должны быть разумными, выполнимыми, соответствующими интересам большинства и как следует документально оформленными.

    Следует избегать при принятии правил следующих ошибок:

    • Повторов существующих правила и законов.
    • Принятие решений, противоречащий ранее принятым законам и правилам.
    • Принятие законов и правил, направленных на отдельных людей, а не на решение проблемы

    Варианты руководства МКД

    Существует несколько способов управления многоквартирным домом при помощи жилищно-строительного кооператива:

    1. Непосредственное управление многоквартирным домом. В таком случае ЖСК самостоятельно содержит общедомовое имущество и предоставляет коммунальные услуги. ЖСК может содержать общее имущество:
      • Самостоятельно.
      • При помощи привлечения обслуживающей организации.
      • Управление с помощью Управляющей компании. В данной ситуации ЖСК нанимает Управляющую компанию, которая за определенную плату обязуется:
        • Оказывать услуги по надлежащему содержанию общего имущества.
        • Выполнять ремонтные работы.
        • Предоставлять собственникам помещений коммунальные услуги.
        • Осуществлять иную деятельность, направленную на достижение целей управления МКД.

    Управляющая компания, в свою очередь, предоставляет свои услуги:

    • Самостоятельно.
    • С помощью подрядчиков.

    Процедура принятия решений

    Решения принимаются общим собранием членов кооператива или правлением. Правление созывается председателем по мере необходимости. Правление имеет право принимать решения, если на его собрании присутствует не менее 50% от общего числа его участников. Решения принимаются простым большинством голосов. Если решения набрали равное количество голосов, то последнее слово будет за председателем. Все решения, принятые правлением, оформляются протоколом заседания, который в дальнейшем может быть представлен ревизионной комиссии для проверки.

    Как происходит пересмотр или отмена принятого решения?

    Решение, принятое собранием членов кооператива, может быть изменено, если оно еще не исполнено, но признать такое решение недействительным может только суд. Изменить решение можно на следующем общем собрании. Обжаловать решение в суде может собственник в случае, если он не принимал участие в этом собрании или голосовал против принятия такого решения, и были нарушены его права.

    Так же основанием для признания решения незаконным и недействительным будет нарушения при его принятии. Пересмотр или отмена принятого правлением ЖСК решения происходит аналогично.

    Таким образом, правление ЖСК – руководящий орган, избранный на общем собрании членов кооператива и подчиняющийся ему, а так же обладающий рядом полномочий и обязанностей, прописанных в Уставе. Решения, принимаемые правлением ЖСК, могут быть либо изменены им самим на следующем заседании, либо отменены судом.

    Смотрите видео: 4. Основные обязанности управляющего загородным комплексом

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Справедливость и право
Добавить комментарий