Оценка квартир для ипотеки: для чего нужна, кто делает и кто оплачивает?

Решение о выдаче кредита на покупку недвижимости принимается банком при условии соблюдения заёмщиком определённых требований.

Одним из обязательных условий является оценка квартиры для ипотеки и предоставление банку соответствующего отчёта.

Данный документ входит в основной пакет для оформления ипотечного кредита.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Цели и регламент проведения процедуры оценки для ипотеки

Для чего нужна оценка квартиры при ипотеке? Зачем её делать?

Оценка недвижимости – это ряд действий, направленных на расчёт стоимости объекта с учётом различных факторов.

Предварительная оценка квартиры перед выдачей на её покупку заёмных средств регулируется ФЗ № 102 «Об ипотеке». В данном документе закреплены цели проведения процедуры:

  • расчёт размера кредита,
  • определение сроков предоставления,
  • рассмотрение рисков банка при условии участия в долевом строительстве.

Сведения банку заёмщик обязан предоставить в виде отчёта об оценке, который является официальным документом и составляется в соответствии с ФЗ № 135 «Об оценочной деятельности».

Предоставленные заёмщиком расчёты изучаются сотрудниками банка, и решение основывается именно на них. Если выводы оценщика вызовут сомнения у кредитной организации, заёмщик может получить отказ в выдаче кредита.

Правила выбора оценщика. Кто делает оценку недвижимости при ипотеке?

Кто делает оценку? Оценка может производиться исключительно специализированной организацией, имеющей официальную лицензию на осуществление подобной деятельности. Конкретная фирма выбирается самим заёмщиком, но при выборе необходимо учесть некоторые моменты.

Заказать оценку квартиры для ипотеки можно в банке-кредиторе.

Каждый банк сотрудничает с рядом компаний, деятельности которых доверяет. Но, заёмщик имеет право отказаться от компании, предложенной в качестве оценщика банком.

Мотивом отказа может быть недоверие к её расчётам, поскольку кредитор занижает стоимость объекта, чтобы в случае продажи вернуть вложенные средства и проценты.

У заёмщика целью является указание в отчёте цены объекта, максимально приближенной к его реальной стоимости, для получения большей суммы кредита.

При таком раскладе заёмщик может потерять квартиру и остаться с долгом банку. Поэтому, иногда проводится независимая оценка квартиры для ипотеки.

Однако практика показывает, что решение воспользоваться услугами аккредитованной банком организации – самый целесообразный выбор.

  1. Банк доверяет расчётам данного оценщика и примет отчёт.
  2. Заявка будет рассмотрена в минимальные сроки.
  3. Отчёт не будет перепроверяться, следовательно, будет исключена возможность отказа в выдаче кредита по этой причине.

Выбирая компанию для оценки квартиры, заёмщику необходимо учесть репутацию оценщиков, время их работы на рынке предоставления услуги, ознакомиться с отзывами и рекомендациями клиентов. Обязательным условием является наличие у организации допуска СРО, лицензии, полиса страхования ответственности стоимостью не менее трёхсот тысяч рублей.

Перед заключением договора на оценку нужно ознакомиться с формами отчётов, выполняемых компанией: они должны соответствовать нормам законов РФ.

Выгоднее всего выбирать компанию, которая сотрудничает с несколькими банками. Такой ход даст возможность подать документы в другой банке при получении отказа.

Для гарантии положительного результата по оформлению кредита стоит согласовать кандидатуру оценщика с сотрудниками банка.

Регламент проведения процедуры

Что нужно для оценки квартиры для ипотеки? Действия по оценке начинаются с подачи заявки с выбранной организацией и заключения с нею договора.

Итак, оценка для ипотеки — кто оплачивает? Заказчиком работ по оценке квартиры является заёмщик. Оплата услуг оценщика также является его обязанностью. Какова цена оценки квартиры для ипотеки? Стоимость работ – от 7 до 10 тысяч рублей, в зависимости от расценок конкретных компаний и региона расположения объекта. Работы по оценке элитного или нестандартного жилья может обойтись дороже, цена может повыситься до 30 тысяч.

Значительно дешевле оценочный отчёт обойдётся при заказе его у частных специалистов. Таким образом, мы видим, что стоимость оценки квартиры для ипотеки варьируется. Но в этом случае существует риск отклонения результатов отчёта банком, поэтому экономия может обернуться отказом кредитной организации в выдаче займа.

Какие документы нужны для оценки квартиры для ипотеки? При заключении договора оценщикам предаются следующие документы:

  • паспорт заёмщика,
  • документы на квартиру: техпаспорт, кадастровый паспорт, свидетельство о собственности,
  • выписка из домовой книги, содержащая сведения о зарегистрированных,
  • выписка из ЕГРП,
  • разрешение на продажу органов опеки, если в квартире прописаны или владеют долей несовершеннолетние,
  • справка об отсутствии долгов по оплате ЖКУ.

Если приобретается квартира в новостройке, дополнительно готовятся:

  • договор на долевое строительство,
  • учредительные документы компании-застройщика,
  • документы на здание,
  • квитанции на взносы ДДУ.

Таков список документов для оценки квартиры для ипотеки. Необходимая документация предоставляется собственником помещения, однако ответственность за их сбор и подлинность несёт заёмщик.

Как проходит оценка квартиры для ипотеки? После подписания договора заёмщик назначает время осмотра объекта. Процесс осмотра проводится в течение 40-45 минут.

На основе полученных во время осмотра данных и анализе предоставленных документов оценщик составляет отчёт. Так происходит оценка недвижимости.

Где отражаются результаты и на что они влияют?

По результатам работы оценщик составляет отчёт, являющийся официальным документом, состоящим примерно из 30 страниц, пронумерованных, скреплённых пломбой компании и заверенных её печатью синего цвета. В него входят разделы:

  • данные организации-оценщика,
  • сведения о заказчике,
  • методы оценки,
  • данные объекта,
  • анализ рынка недвижимости,
  • расчёт рыночной и ликвидационной цены квартиры,
  • приложения: копии документов на квартиру, фото объекта и прилегающей к зданию территории.

Если договор заключён с компанией, не аккредитованной банком, к отчёту нужно будет приложить её документацию: справку о членстве в СРО, лицензию, страховой полис, диплом оценщика.

В отчёте отражается рыночная и кадастровая цена квартиры, её техническое состояние, доходная и ликвидационная цена объекта.

Предварительный размер кредита, предоставляемого на покупку квартиры, зависит от платёжеспособности заёмщика.

В результате сумма может быть уменьшена. Если продавец хочет получить цену за жильё выше рыночной и указанной в отчёте, покупатель вынужден будет доплачивать ему из собственных средств. Исходя из отчёта, рассчитывается:

  • сумма выдаваемого кредита,
  • срок предоставления кредита,
  • процентная ставка.

Сроки изготовления отчёта и время его действия

Составление документа проводится оценочной организацией в течение 1-2 дней.

Готовый отчёт заказчик получает в течение 4-5 дней.

Сколько действует оценка недвижимости?

Сведения, отражённые в отчёте, действительны в течение 6 месяцев.

В случае получения отказа банка документ можно будет подать в другую кредитную организацию.

Если за полгода потенциальный заёмщик не подберёт банк для получения кредита, отчёт об оценке теряет свою актуальность, и его необходимо будет заказывать заново.

Оценка квартиры для ипотеки – ответственное мероприятие и к его проведению заёмщику стоит тщательно подготовиться. От правильного выбора организации-оценщика зависит результат оформления кредита.

Для чего нужна оценка квартиры при ипотеке?

Ипотека – это не просто кредит, а кредитование с обеспечением. В качестве обеспечения возврата займа выступает квартира. До полного погашения ипотечного кредита, она будет находиться в залоге у банка, поэтому необходима оценка залога недвижимости.

Юристы давно спорят об обязательности оценки залога именно специалистом, а не просто залогодателем и залогодержателем. Это спорный вопрос.

Но, одно известно точно, что отказ заёмщика от проведения оценочных мероприятий независимым специалистом, автоматически влечёт отказ банка в выдаче займа. Кредитор хочет знать рыночную стоимость залога. Да и самому заёмщику это интересно. Оценка объектов недвижимости — это основание размера запрошенной суммы. Причём нужна оценка квартиры в новостройке для ипотеки и во вторичном жилье.

Оценка залога решает для кредитора сразу три задачи:

  1. Определение размера выдаваемого займа. Он не может превышать 80%-85% (в разных банках) стоимости квартиры,
  2. Соотнесение стоимости жилья с оценочной стоимостью, для того чтобы исключить значительное завышение стоимости квартиры в договоре купли-продажи сторонами сделки,
  3. Установление реальной стоимости квартиры, по которой она может быть реализована при невозврате кредита.

Кто делает оценку недвижимости при ипотечном кредитовании?

Оценку выполняют специалисты, получившие право заниматься оценочной деятельностью. Это право предоставляется физическому лицу, прошедшему специальное обучение со сдачей квалификационного экзамена. Подтверждением права является наличие у специалиста квалификационного аттестата, срок действия которого не превышает 3-х лет с момента выдачи.

Оценщик, в соответствии с законом об оценочной деятельности, обязан быть членом СРО, что подтверждается свидетельством. Профессиональная деятельность специалиста должна быть застрахована. Размер страховой суммы в 2018 г. для физического лица составляет не менее 300 тыс.руб. Если оценочную деятельность осуществляет юрлицо, то страховая сумма составляет от 5 млн. руб.

Где лучше заказать оценку?

В каждом населённом пункте работает множество специалистов, которые могут делать оценку. Но правильнее будет заказать оценочные услуги у квалифицированного специалиста, а не просто имеющего аттестат.

Поэтому, при выборе можно положиться на банк, предоставляющий ипотечный кредит. Список оценщиков, заключениям которых доверяет кредитор, размещается на сайте банка. Указанные оценщики являются аккредитованными и хорошо знают все требования конкретного банка по оценке квартир и оформлению её результатов.

Если заёмщик решит сам выбрать специалиста, то ориентироваться следует на срок его работы на рынке оказания оценочных услуг.

Переговоры

Первый этап – это встреча заказчика и исполнителя в предварительно согласованное время. Профессиональный оценщик, без дополнительной просьбы, предъявляет заказчику копии документов, подтверждающих право заниматься оценкой.

На этом этапе происходят переговоры, затрагивающие все детали оценки, включая:

  • цель оценки,
  • данные о залоге,
  • согласование времени осмотра,
  • срок выполнения оценочных мероприятий,
  • стоимость услуг,
  • сроки и порядок оплаты,
  • вид представления результатов,
  • перечень требующихся от заказчика документов.

Если требующиеся документы у заказчика при себе, то сторонами сразу может быть подписан договор на оказание услуг. Если их нет, то договор подписывается и вступает в силу после их предоставления.

Оценщику необходимы:

  • паспортные данные заказчика (для договора и расчётов),
  • правоустанавливающие документы,
  • выписка из ЕГРН,
  • любые имеющиеся технические документы на квартиру (техпаспорт, техплан, поэтажный план).

Заключение договора

Когда все документы получены, оценщик подготавливает договор на оказание услуг. При отсутствии возражений, заказчик его подписывает. С этого момента идёт отсчёт указанного в договоре срока оказания услуг. Нормальный срок составляет от 2-х до 5-6 дней.

Выезд на объект

В назначенное время специалист прибывает на осмотр квартиры.

Его задачей является визуальная оценка и фиксация всех факторов, влияющих на её стоимость, в т. ч. осмотр:

  • районного квартала, в котором находится квартира на предмет наличия инфраструктурных объектов (школ, больниц, магазинов и т.д.), зелёных зон, транспортной доступности, промышленных объектов,
  • придомовой территории (общее состояние, парковочные места, детские площадки),
  • общего состояния дома, подъезда, наличие лифта,
  • квартиры: проверка соответствия фактической планировки проектной, общее состояние, современность коммуникаций, дверных и оконных проемов, наличие балкона и др.

Фиксация визуальных наблюдений производится с помощью фотосъёмки и письменных пометок.

Камеральные работы

Один из основных этапов оценочных мероприятий. Проводится в офисе. На этом этапе специалистом выполняются:

  • обобщение и анализ информации, полученной из документов заказчика и на осмотре,
  • сбор данных из открытых источников о состоянии рынка жилья в целом и непосредственно в районе, где находится квартира,
  • выбор подхода и метода оценки (для квартир, почти всегда сравнительный подход, метод — сравнение продаж),
  • поиск предложений по объектам-аналогам,
  • непосредственно расчёты и обоснование стоимости,
  • подбор документов для отчёта.

После отработки этого процесса, оценщик формирует отчёт об оценке.

Отчёт об оценке

Это документ, отражающий всю информацию о ходе оценки и её результатах. Состав разделов отчёта регламентирован Законом об оценочной деятельности в РФ.

Отчёт содержит:

  1. Данные о заказчике,
  2. Цель оценки,
  3. Подробные данные о квартире,
  4. Данные об оценщике,
  5. Данные о выборе подхода и метода оценки,
  6. Статистическую информацию о рынке жилья, её анализ,
  7. Расчёты стоимости выбранным методом,
  8. Выводы, сделанные о стоимости квартиры в виде заключения,
  9. Приложения к отчёту.

К отчёту прилагаются:

  • правоустанавливающие документы,
  • технический документ на объект,
  • фотографии квартиры,
  • документы оценщика, дающие право заниматься оценкой.

Отчёт и приложения к нему сшиваются в единый документ.

На стоимость услуг влияет регион местонахождения квартиры, её размер и класс. Оценка обычной квартиры стоит от 2 000 руб. до 5 000 руб. На оценку элитных квартир совсем иные расценки.

Порядок оплаты также описан в договоре, это может быть:

  • частичная предоплата с последующей доплатой,
  • 100% предоплата,
  • полная оплата после оказания услуг.

Оплата услуг производится в установленные договором сроки. Оплачивает услугу покупатель, т. к. оценка необходима ему для получения займа. Выполнение услуг подтверждается подписанием акта выполненных работ. Отчёт передаётся заказчику после полной оплаты.

Как происходит оценка квартиры при ипотеке в Сбербанке, смотрите в этом видео:

Полученный отчёт передаётся кредитору. С учётом установленной рыночной и ликвидационной стоимостей, банк принимает решение о размере кредита. Но при этом, он составит не больше запрошенной заёмщиком суммы и не больше стоимости квартиры, указанной в договоре купли-продажи за вычетом суммы первоначального взноса.

Документы от застройщика при покупке квартиры в новостройке — в этой нашей статье.

За дополнительной информацией по данному вопросу обращайтесь в рубрику «Оценка» по ссылке.

Бесплатная юридическая поддержка по телефонам:

Москва и Московская область: (звонок бесплатен)

Санкт-Петербург и Лен.область:

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статье могла устареть!

Смотрите видео: Оценка квартиры для ипотеки

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Справедливость и право
Добавить комментарий