Можно ли продать аварийное жилье?

  1. Сроки и нормативы: данный вопрос решается каждым регионом в индивидуальном порядке, то есть определенных сроков расселения после признания дома аварийным не существует. Это означает, что неизвестно, когда новый владелец сможет получить компенсацию и в каком размере. Что касается предоставления нового жилья, то в этом случае непонятно, каким образом будет рассчитываться положенный собственнику размер жилплощади и какого типа будет новый дом.
  2. Предоставление кредита: банк не всегда готов предоставить кредитные средства на покупку аварийного жилья, а если и предоставляет, то требует дорогостоящего страхования такой квартиры. Это проводится с целью минимизации возможных рисков, ведь в данном случае они довольно высоки.
  3. Материнский капитал: невозможно воспользоваться материнским капиталом как в полном объеме, так и для погашения частичной оплаты. Это вполне объяснимо, ведь родители желают создать для своего ребенка достойные и комфортные условия жилья.
  • какова рыночная стоимость квартиры,
  • понесенные расходы владельца при изъятии квартиры: за временное проживание в другой квартире до покупки нового жилья, затраты на оформление документов по приобретению новой квартиры в собственность, прекращение выполнения обязанностей перед третьим лицом в досрочном порядке, с учетом упущенной выгоды.
Содержание
  1. Срок освобождения квартиры бывшими хозяевами после продажи квартиры
  2. Продажа дома, купленного на материнский капитал
  3. Продажа квартиры, полученной по программе переселения из ветхого и аварийного жилья
  4. Каковы особенности переселения собственников из ветхого жилья
  5. Можно ли сразу продать квартиру полученную по программе переселения
  6. Нужно ли платить налог с продажи квартиры, полученной при переселении
  7. Компенсация за аварийное жилье
  8. Возможно ли продать ветхую квартиру и какие документы нужны для оформления такого жилья
  9. Запрещена ли продажа квартиры в аварийном доме
  10. Если дом признан аварийным или ветхим, можно ли приватизировать квартиру и что получишь при расселении дома
  11. Жилищный Консультант
  12. Когда дом могут признать аварийным?
  13. Продажа квартиры в аварийном доме
  14. Как определяется выкупная цена?
  15. Какие документы получают по итогу регистрации?
  16. Что нужно делать, чтобы прописаться?
  17. Налоговый вычет и налог на доход
  18. Через сколько можно продать жилье, чтобы не платить налог?
  19. Когда можно оформить дарственную
  20. Можно ли вернуть жилплощадь после сделки?
  21. Можно ли это или нет?
  22. Плюсы и минусы такого решения
  23. Недостатки
  24. Как определить стоимость?
  25. Пошаговая инструкция по продаже недвижимости
  26. Какие подготовить документы?
  27. Договор купли-продажи
  28. Подписание
  29. Регистрация
  30. Как быть, если жилье признано ветхим уже во время сделки?
  31. Смотрите видео: Закон о выкупе аварийного жилья заработает с 1 января 2019 года

Срок освобождения квартиры бывшими хозяевами после продажи квартиры

Законодательство содержит в себе такое понятие, как разумные сроки освобождения квартиры – освобождение квартиры при конкретизации периодов, которая не оговаривается ни в одном из документов, однако, на практике, считается, что длительность такого срока освобождения квартиры после продажи – один месяц.

Эффективен и следующий момент. В договоре можно указать, что какая-то доля от полной стоимости жилплощади, к примеру, десять процентов, будут помещены в банковскую ячейку. Эти деньги будут получены продавцом лишь тогда, когда он выпишется из жилья и освободит его от всех вещей, не указанных в соглашении.

Продажа дома, купленного на материнский капитал

  • документы, удостоверяющие личность заявителей (родителей или опекунов несовершеннолетних граждан, свидетельства о рождении, а также паспорта детей, которые достигли 14 лет),
  • если кому-то из детей уже исполнилось 14 лет, потребуется его письменное согласие на продажу принадлежащей ему доли,
  • свидетельство о заключении брака или о его расторжении,
  • документы, устанавливающие права на продаваемое и покупаемое жилье, а также справки, подтверждающие отсутствие задолженности за коммунальные услуги,
  • справки об оценочной стоимости обоих объектов недвижимости,
  • предварительные договоры купли-продажи.

Несмотря на то, что закон о материнском капитале № 256-ФЗ от 29.12.2006 года не содержит прямых запретов и ограничений на отчуждение недвижимости, приобретенной за счет сертификата, такая сделка в обязательном порядке должна быть одобрена органами опеки, так как это требование прямо прописано в ст. 28, 37 ГК РФ, а также в ст. 21 Закона «Об опеке».

Продажа квартиры, полученной по программе переселения из ветхого и аварийного жилья

В каком случае предстпвляется имуществееный вычет и можно ли будет им воспользоваться? Если сделать собственниками всех 4-х при продаже? Составить договор о распределении дохода от продажи удастся ли избежать налогообложения? Или хотя бы каждому воспользоваться вычетом при продаже долей?

Добрый день! В начале 2017 года нам будут выданы ключи от квартиры по программе переселения из ветхого жилья. Квартиру планируется продавать сразу после подписания договора. В квартире прописано 4 человека (я, брат, мать и отец-собственник отец). Подскажите, какие ньюансы необходимо учитывать при продаже? Необходимо ли будет уплачивать налог? Если да, то в каком размере? Родители в разводе -может ли это иметь какое-либо значение?

Каковы особенности переселения собственников из ветхого жилья

Но из данного правила существуют исключения: гражданин не может вернуться в занимаемое ранее помещение, если после ремонта/реконструкции площадь помещения была изменена настолько, что нормы жилой площади на одного человека не соблюдаются. Возможна и обратная ситуация — когда площадь становится больше, и норма жилой площади на одного человека увеличивается, тогда тоже во вселении отказывают.

Например, есть дела, связанные с определением составляющей выкупной цены. В частности, так как дом стоит на земельном участке, то в выкупную цену должна входить и стоимость этого участка. Некоторые суды такую позицию поддерживают, аргументируя это тем, что принадлежность (земельный участок) должна следовать судьбе основной вещи (квартиры), соответственно, в выкупной цене этот момент стоить учесть.

Можно ли сразу продать квартиру полученную по программе переселения

В кои-то веки пришмонтас что-то дельное сказала)) Я и не знала, что на эту тему есть мнение Минфина, а просто высказала свое видение ситуации. Что же касается рыночной или кадастровой стоимости, то у того же Минфина в разных письмах разное мнение, если, например, почитать письма по поводу оценки дара в целях налогообложения: на однотипные вопросы они отвечают по-разному, т.е. то с учетом рыночной стоимости налог надо платить, а то с учетом кадастровой. При том, что наше любимое государство декларировало, что кадастровая стоимость приближена к рыночной и потому справедливо привязывать к ней налоги на имущество и даже на доход от продажи, закономерно думать, что возражений быть не должно при применении налогоплательщиком в декларации кадастровой стоимости .

Добрый день! В начале 2019 года нам будут выданы ключи от квартиры по программе переселения из ветхого жилья. Квартиру планируется продавать сразу после подписания договора. В квартире прописано 4 человека (я, брат, мать и отец-собственник отец). Подскажите, какие ньюансы необходимо учитывать при продаже? Необходимо ли будет уплачивать налог? Если да, то в каком размере? Родители в разводе -может ли это иметь какое-либо значение?

Нужно ли платить налог с продажи квартиры, полученной при переселении

В данном случае сумма расходов на приобретение квартиры будет равна стоимости квартиры, указанной в договоре мены. Если в договоре мены стоимость не указана, в расчет принимается рыночная стоимость обмениваемой квартиры, а также сумма доплаты разницы стоимости обмениваемых квартир. Рыночная стоимость квартиры, как правило, устанавливается оценщиком, осуществляющим деятельность в рамках Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

При этом определение срока нахождения квартиры в собственности с учетом срока владения предыдущим жильем не предусмотрено (п. 17.1 ст. 217 НК РФ). Таким образом, в случае расселения ветхого (подлежащего сносу) жилья, принадлежащего налогоплательщикуна праве собственности, в расчет принимается только период владения новой квартирой.

Компенсация за аварийное жилье

В данном случае отношения между жильцами и муниципальными органами регулируются статьями Жилищного Кодекса России. Согласно ст. 32 ЖК, после принятия решения о признании состояния здания таковым, что подлежит сносу как аварийный, муниципальные органы обращаются к собственникам и жильцам с требованием проведения реконструкции или сноса объекта на протяжении указанного срока. Если требование не выполняется, после истечение термина, отведенного на работы, земельный участок вместе со зданием переходит в собственность муниципалитета.

Многие считают, что значительный возраст здания, высокая степень его изношенности является поводом для признания его аварийным. Условия проживания могут быть не лучшими, но дом не признают аварийным и подлежащим сносу. Показатель изношенности выше 70% достаточен только для получения подтверждения ветхости дома, если нет угрозы человеческому существованию, и эти проблемы не решает капитальный ремонт.

Возможно ли продать ветхую квартиру и какие документы нужны для оформления такого жилья

Главное в процедуре подписания договора – ознакомление с текстом документа. Внимательно проверьте и перепроверьте данные, если необходимо – впишите от руки дополнения (такие исправления допускаются, если с ними согласны все стороны). Договор купли-продажи регистрируется в государственных органах, нотариального заверения недостаточно.

  1. Заявление от продавца «на регистрацию перехода права» и от покупателя – «на регистрацию нового права». Бланки выдают специалисты Росреестра/ сотрудники МФЦ.
  2. Квитанция об оплате пошлины за регистрацию.
  3. Паспорта продавца и покупателя недвижимости.
  4. Документ, устанавливающий право собственности продавца.
  5. Договор купли продажи (подписанный в трех экземплярах).
  6. Кадастровый или технический паспорт.
  • Скачать бланк заявления на регистрацию права собственности
  • Скачать образец заявления на регистрацию права собственности

Запрещена ли продажа квартиры в аварийном доме

Во-вторых, не всегда можно получить ожидаемое жилье взамен. Часто орган власти или самоуправления может предлагать квартиру с условиями хуже, чем существующие. Выкупная цена как альтернативный вариант тоже может существенно занижаться. Тогда не обойтись без судебных разбирательств.

В-третьих, покупателю нужно быть готовым к тому, что при обращении в банк с заявлением о предоставлении займа на приобретение аварийного жилья может последовать закономерный отказ, поскольку финансовое учреждение перестраховывается на случай возникновения непредвиденных рисков.

Если дом признан аварийным или ветхим, можно ли приватизировать квартиру и что получишь при расселении дома

  1. При сносе здания каждый зарегистрированный в квартире, расположенной в нём, имеет право на получение 18 квадратов в новой квартире. Если в старом доме в одной квартире проживает несколько семей, каждая из них при определённых условиях может получить отдельную жилплощадь.
  1. Паспорта зарегистрированных или Свидетельства о рождении несовершеннолетних(копии).
  2. Справка о зарегистрированных на жилплощади.
  3. Договор найма. В случае его отсутствия предоставляется ордер на вселение.
  4. Техническая документация жилья.
  5. Нотариально заверенные отказы от приватизации (при наличии лиц, зарегистрированных в квартире, но не желающих получать её долю).

Жилищный Консультант

Процедура расселения применяется при обеспечении законных прав граждан, проживающих в ветхом и аварийном фонде. Администрация населенного пункта, занимающаяся этой процедурой, обязана следовать нормам, которые регламентирует закон о расселении из ветхого и аварийного жилья в 2015 году:

Расселение ветхого жилья осуществляется для освобождения многоквартирного дома от проживающих в нем лиц. Процедура проводится в случаях, когда необходимо провести снос строения, его переориентацию или улучшение жилищных условий третьих лиц. Государством предусмотрена возможность переселения граждан, занимающих помещения вне зависимости от формы собственности или найма. Власть также формирует комиссии и контролирующие органы, осуществляющие расселение аварийных домов и строений с изношенной инфраструктурой, информирующие население и производящие передачу жилья или денежных средств лицам, лишенных прежней жилплощади.

Когда дом могут признать аварийным?

Статус аварийного жилья присваивается многоквартирному зданию в случае, если более половины несущих конструкций и жилых помещений представляют потенциальную опасность для жильцов.

Для несущих конструкций аварийность означает наличие существенных повреждений или деформаций, обусловленных естественным износом или внешним воздействием.

Жилье опасно и не пригодно для проживания — его признают аварийным.

Признать дом аварийным вправе межведомственная комиссия. Именно она проводит проверку и выносит заключение о непригодности дома для проживания людей.

Однако квартиры в аварийных домах не исключаются из гражданского оборота:

  • их можно продавать, обменивать, дарить, передавать по наследству и сдавать в аренду,
  • допускается вселение, а также прописка и выписка граждан в жилые помещения аварийного дома.

Аварийность жилья создает потенциальную угрозу для жильцов, а люди в таких зданиях подлежат переселению по государственным и региональным программам.

Регистрация по месту проживания в аварийном доме не запрещена.

Продажа квартиры в аварийном доме

Закон гласит — продавец обязан при продаже квартиры раскрыть полную и достоверную информацию о ее техническом состоянии. Эти положения включаются в договор и согласуются сторонами.

Если покупателю не предоставили сведения об аварийности дома и неудовлетворительном состоянии квартиры, он может расторгнуть сделку в судебном порядке.

Продаете аварийную квартиру — сообщите об этом покупателю.

Аварийность жилья также накладывает ряд ограничений:

  • использование средств маткапитала для покупки аварийного жилья не допускается — Пенсионный фонд проверит эту информацию и вынесет обоснованный отказ,
  • отказ последует и на заявку о предоставлении целевого кредита на приобретение жилья — банк заинтересован в выделении заемных средств только на покупку ликвидного объекта недвижимости,
  • аварийные жилые помещения не могут выступать предметом военной ипотеки.

Указанные ограничения могут иметь существенное значение для покупателя, поскольку собственными сбережениями располагают далеко не все граждане.

Нельзя купить аварийное жилье в ипотеку или на средства маткапитала.

Как определяется выкупная цена?

Аварийность существенно снижает рыночную стоимость жилья. Как правило, такие жилые помещения сильно изношены, могут не иметь отдельных видов коммунальных услуг и т.д.

Поэтому цена выкупа обычно небольшая. Но при ее определении необходимо учитывать:

  • рыночную стоимость квартиры,
  • госпошлину за регистрацию сделки,
  • затраты собственника — временное проживание в другом помещении до покупки новой квартиры, расходы на составление договора купли-продажи и т.д.

Размер выкупной цены определяют вместе с собственником.

Единственной разумной причиной для покупки аварийного жилья является возможное участие в программе переселения. В этом случае события могут развиваться по-разному:

  • собственнику аварийного жилья предоставят равноценную квартиру,
  • при отсутствии равноценного жилья, либо отказе от переезда, выплатят выкупную цену,
  • при наличии споров о равноценности предоставленного жилья или размера выкупной стоимости, спор разрешит суд.

Ожидание возможного переселения или выкупа квартиры может затянуться на долгие годы. Реализация региональных программ зависит от возможностей бюджета. Поэтому запланированные сроки нередко сдвигаются.

Требовать принудительного и внеочередного переселения граждане могут только при угрозе обрушения многоквартирного дома или непригодности для проживания жилого помещения.

Какие документы получают по итогу регистрации?

Оформление квартиры в собственность завершается госрегистрацией права нового владельца в ЕГРН. После государственной регистрации покупатель получает в Росреестре следующие документы:

  • Выписка из ЕГРН о своем праве собственности. В середине 2016 года выписка заменила привычное свидетельство о праве собственности, изготовленное на специальном бланке. Теперь документ печатается на обычной бумаге, подписывается уполномоченным должностным лицом и скрепляется печатью Росреестра. Он обладает точно такой же юридической силой, как и свидетельство.
  • Договор купли-продажи с отметкой о регистрации. Этот договор нужно обязательно сохранить как основание приобретения недвижимости. Синяя печать Росреестра содержит дату и номер государственной регистрации. Эти сведения пригодятся в будущем при отчуждении квартиры.
  • Передаточный акт или иной передаточный документ, если он был предусмотрен договором.

Если оплата производится по жилищному сертификату, то в первую очередь дайте распоряжение банку о переводе денег на счет продавца.

Сколько нужно хранить договор купли продажи – рекомендуется не выбрасывать договор как минимум до момента продажи (дарения) квартиры следующему владельцу. Узнать о том, как восстановить потерянный договор, можно здесь.

Что нужно делать, чтобы прописаться?

Прежде, чем регистрироваться по новому адресу, можно выписаться со старой квартиры в соответствующем паспортном столе. Это не обязательно, ведь сняться с учета можно одновременно с получением новой прописки.

Чтобы зарегистрироваться по месту жительства, нужно:

  1. Найти паспортный стол УФМС России по месту нахождения жилья.
  2. Лично прийти в ведомство, заполнить бланк заявления о регистрации по месту жительства. Если вы не выписались с предыдущего места жительства, одновременно нужно заполнить и нижнюю часть заявления – о снятии с регистрационного учета по месту жительства.
  3. Передать сотруднику паспортного стола заявление и документы.
  4. Дождаться удовлетворения заявления и получить прописку.

Новый собственник может зарегистрировать себя и членов своей семьи.

Какие документы нужно оформить:

  • Паспорт гражданина РФ.
  • Выписку из ЕГРН о праве собственности.
  • Листок убытия, если вы выписались заранее с предыдущего адреса. Если нет, этот документ не обязателен.
  • Если регистрируются члены семьи, понадобятся свидетельства о рождении детей и свидетельство о заключении брака.

Регистрация по месту жительства занимает от 3 рабочих дней, в зависимости от того, нужно ли снимать гражданина с учета по старому месту жительства. В некоторых случаях, если прежняя прописка находится в другом регионе, регистрация может растянуться на 2-3 месяца.

Подать заявление на регистрацию по месту жительства можно и в электронном виде через сайт Госуслуг. Для заполнения документов перейдите по этой ссылке.

Звоните юристу

Подберем специалиста за вас

— Москва

— СПб

Налоговый вычет и налог на доход

При покупке квартиры не возникает обязанности платить налог на покупку. Проще говоря, если продавец должен будет заплатить 13% НДФЛ от полученной за квартиру суммы, то покупатель не должен уплачивать никаких денег по факту приобретения недвижимости. Соответственно, декларацию подавать тоже не нужно.

Продавец в свою очередь исчисляет и уплачивает в бюджет налог в размере 13% от дохода, полученного от продажи квартиры. Если у него нет оснований для освобождения от налогового бремени, в срок до 30 апреля следующего года нужно подать декларацию после продажи, а до 15 июля – уплатить НДФЛ.

Но с даты государственной регистрации возникает обязанность платить налог на недвижимость. Этот налог уплачивается ежегодно до 1 декабря за предыдущий год. Это означает, что если вы приобрели квартиру в сентябре 2017 года, то вам придется до 1 декабря 2018 года уплатить налог на недвижимость за 4 месяца 2017 года.

В связи с покупкой квартиры у покупателя появляется право на налоговый вычет – возможность вернуть себе часть налога, уплаченного им в бюджет. Максимальная сумма вычета составляет 2 000 000 рублей – вернуть в таком случае из бюджета получится максимально 260 000 рублей. Конкретная сумма зависит в каждом случае от конкретных условий.

Допустим, вы приобрели в 2016 году квартиру за 3 000 000 рублей. Максимальная сумма вычета составляет 2 000 000 рублей, сумма к возврату уплаченного НДФЛ из бюджета – 260 000 рублей.

При этом вы официально трудоустроены, с каждой вашей зарплаты в бюджет перечисляется 13%. Если ваш заработок составляет 30 000 рублей в месяц, то ежемесячно в бюджет вы отчисляете:

30 000 * 13% = 3 900 рублей.

Это значит, что за год вы заплатили в бюджет: 3 900 * 12 = 46 800 рублей. В 2016 и 2017 годах в сумме вы уплатили налога 93 600 рублей. Именно эту, уже уплаченную вами с зарплаты, сумму можно будет вернуть из бюджета.

В будущем можно будет точно также, постепенно, вернуть остаток вычета – 166 400 рублей. Можно оформить освобождение от выплаты НДФЛ на будущее, пока сумма не достигнет 260 000 рублей.

Оформить вычет и возврат налога можно через налоговую или через работодателя, подав соответствующее заявление и документы на квартиру.

Обязательно сохраните все платежные документы (расписка, банковская выписка), чтобы подтвердить право на вычет.

Через сколько можно продать жилье, чтобы не платить налог?

Всем известно, что с полученных от продажи денег продавец уплачивает государству 13% налога на доходы. Однако в случае, если гражданин владел квартирой достаточно долго, он может не уплачивать налог при продаже.

Срок минимального владения для освобождения от налога установлен Налоговым кодексом РФ, и составляет 5 лет. Ранее этот срок составлял три года, но с 2016 года был увеличен. Нужно обратить на это особое внимание и руководствоваться только актуальной информацией, решая вопрос о том, когда можно продавать жилье. Но в любом случае продать квартиру через год без налога не получится.

Срок владения для вопроса, когда можно продавать, нужно отсчитывать не с момента подписания договора или передаточного акта, а только с момента государственной регистрации права собственности на недвижимость. День проведения госрегистрации указан в выписке из ЕГРН.

Например, договор купли-продажи был подписан 11 июня 2018 года, передаточный акт – 13 июня 2018 года, государственная регистрация состоялась 20 июня 2018 года. Продавать квартиру без налога можно, начиная с 21 июня 2023 года.

Когда можно оформить дарственную

В обиходе часто встречается выражение «оформить дарственную на квартиру», однако это не совсем корректно. Единственное основание для передачи квартиры в подарок – оформление договора дарения, в котором участвуют две стороны. Даритель и одаряемый заключают договор, в соответствии с которым даритель обязуется безвозмездно передать, а одаряемый – принять в дар квартиру.

Невозможно подарить квартиру кому-либо без его согласия, вопреки его воле.

К договору дарения предъявляются похожие требования, как и к договору купли-продажи:

  • Составляется в простой письменной форме. Удостоверять договор у нотариуса не нужно, даже если дарится доля в праве общей собственности. Но если отчуждается квартира, принадлежащая несовершеннолетнему – без нотариуса не обойтись.
  • О передаче квартиры составляется передаточный документ. Если прямо прописать в договоре, что он не нужен, то составлять его нет необходимости.
  • Квартира передается свободной от обременений и прав третьих лиц, из нее выписываются все проживающие. Справку из жилищного органа о зарегистрированных в квартире нужно будет предъявить в Росреестр.
  • Переход права собственности на одаряемого будет зарегистрирован Росреестром.

Документом-основанием возникновения права собственности в данном случае будет договор дарения.

С точки зрения налогов, даритель не обязан платить налог после отчуждения квартиры, ведь он не получил никакого дохода. Одаряемый в некоторых случаях тоже освобождается от налога. Если стороны договора приходятся друг другу близкими родственниками, то есть:

  • бабушки и дедушки,
  • родители, усыновители,
  • дети родные или усыновленные,
  • внуки,
  • братья и сестры родные или неполнородные, то есть имеющие одного общего родителя.

В этом случае одаряемый не уплачивает налог. В остальных случаях ему придется заплатить государству 13% от рыночной стоимости квартиры.

Завещать квартиру можно путем составления завещания на случай смерти. В завещании наследодатель может выразить свою волю как в отношении всего имущества, так и в отношении отдельной квартиры. Завещание откроется в момент смерти наследодателя, после чего наследники смогут вступить в свои права в течение полугода.

Поскольку завещание – это односторонняя сделка, согласия наследников при его составлении не требуется. Вопрос о вступлении конкретных лиц в наследство будет решаться в процессе ведения наследственного дела.

  • Можно составить открытое завещание, текст которого будет известен вам и нотариусу. При желании, такое завещание можно показать для сведения и наследникам. Для этого нужно с паспортом и документами на квартиру явиться в нотариальную контору. Нотариус составит проект завещания, который нужно будет собственноручно подписать. После этого нотариус удостоверит завещание. Один экземпляр выдается наследодателю, второй – остается в делах нотариуса на хранение.
  • Текст закрытого завещания известен только наследодателю. Вы пишете завещание собственноручно на листе бумаги, подписываете его, запечатываете в конверт. Два свидетеля ставят подписи на конверте, который затем передается нотариусу. Нотариус запечатывает все в еще один конверт, на котором проставляет удостоверительную надпись. Завещание вскрывается после смерти наследодателя.

Составить завещание может только совершеннолетний дееспособный гражданин. Завещание составляется только лично. Составить одно завещание на двоих нельзя.

Можно ли вернуть жилплощадь после сделки?

Квартира возвращается продавцу в случае расторжения договора или в случае признания сделки недействительной.

При расторжении договора нужны определенные условия, чтобы квартира могла быть возвращена:

  • В договоре должно быть прямо указано, что в случае расторжения договора покупатель должен вернуть квартиру продавцу. Если такого пункта нет, то даже если договор будет расторгнут, квартира останется у покупателя.
  • Расторгнуть договор можно до тех пор, пока он действует. Если стороны уже исполнили свои обязательства (продавец передал квартиру и выписал оттуда третьих лиц, покупатель полностью оплатил ее, а государственная регистрация завершена), то расторгнуть договор невозможно.

Подробнее о расторжении ДКП смотрите видео:

Для признания сделки недействительной нужны веские обстоятельства, например:

  • Не было получено согласие супруга на продажу квартиры.
  • Нарушены права несовершеннолетнего собственника при продаже.
  • Нарушены права недееспособного гражданина при продаже.
  • Не соблюдено право преимущественной покупки сособственников квартиры.
  • Сделка составлена в простой письменной форме, когда обязательна только нотариальная.
  • Сделка была совершена для вида или чтобы прикрыть другую сделку.
  • Продавец подписал договор под влиянием угроз.

Во всех случаях сделка признается недействительной по решению суда. Чтобы избежать негативных последствий, нужно отнестись к подготовке сделки с особым вниманием. Не лишним будет получить совет опытного юриста применительно к вашей ситуации.

Можно ли это или нет?

Межведомственная комиссия по оценке жилых помещений выносит решение об аварийности на основе анализа и после заявления хозяина или собственников, в зависимости от того, идет речь о частном доме или многоквартирном здании. Даже если в отчете комиссии сказано, что дом не подлежит ремонту и его необходимо снести – хозяева квадратных метров не лишаются своих прав, указанных в Федеральном законе № 185 «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства». Владелец может продать свою недвижимость, если посчитает нужным.

Более того, львиная доля граждан, проживающих в таких домах, выбирает вышеназванный вариант компенсации. Продать квартиру третьему лицу можно гораздо быстрее, а дожидаться предложения от муниципалитета иной раз приходится не один год. К тому же, вариант является единственно возможным для собственников аварийного жилья – рано или поздно жилье заберут.

В городах под нужды оставшихся без жилья граждан строят новостройки, в населенных пунктах поменьше и деревнях, как правило, практикуют денежную компенсацию. На полученные деньги хозяин может купить себе квартиру в городе или другое жилье.

Плюсы и минусы такого решения

Статья 32 Жилищного кодекса Российской Федерации гласит, что жители аварийных домов должны быть расселены. Речь идет о получении в собственность новой квартиры или дома, при этом, жилье должно быть эквивалентным ранее имевшейся недвижимости. На практике это означает, что владелец трехкомнатной квартиры в старом доме не может получить однокомнатную квартиру, даже если проживает в ней один. А владельцу недвижимости в деревне может быть предоставлена квартира, а не дом, только по его просьбе.

Проблемы у владельцев такого жилья начинаются, если муниципалитет не торопится включать дом в программы сноса, реновации и расселения. В таком случае на признании дома аварийным дело и заканчивается. Хозяева обращаются в администрацию, прокуратуру с заявлением о нарушении их жилищных прав, но такие меры требуют времени, к тому же, не всегда приводят к видимому результату.

Выгодной продажа жилья для собственника видится, если о расселении не идет и речи. Возможно, удастся разыскать покупателя, для которого аварийный дом или квартира станут просто выгодным вложением. Новый владелец, имея дополнительную жилплощадь, сможет подождать несколько лет, пока ему не выдадут, наконец, новое жилье.

Недостатки

Как и в любом деле, с продажей квартиры или дома аварийного типа все не так однозначно. Если поспешить с решением о продаже, можно потерять деньги.

  1. Покупатели аварийной недвижимости стремятся оформить сделку по покупке по минимальной цене. Мол, неизвестно, когда предоставят другое жилье и каким оно будет, поэтому у хозяина просят неплохой дисконт на приобретение жилья с сомнительной выгодой.
  2. Нельзя исключать вероятности, что во время оформления продажи или сразу после нее, станет известно о включении дома в программу по расселению. И хотя городские власти стараются оценить недвижимость для компенсации также максимально низко, сумма отступных за квадратные метры может в итоге оказаться больше, чем полученная от продажи сумма.

Резюмируя все вышеизложенное – решение о продаже может быть, как выгодным, так и поспешным в зависимости от целей хозяина жилья. Если нужны быстрые деньги – продажа станет неплохим вариантом, а в случае с поиском нового постоянного места для проживания – стоит подождать реализации программы по расселению, если она может состояться. Ведь во время заключения сделки с муниципалитетом в выкупную стоимость включаются расходы на переезд, обустройство нового жилья и потери, связанные с арендой.

Как определить стоимость?

Эксперты делят аварийное жилье на две группы – жилплощадь, включенную в программу по сносу, и не включенную.

Стоимость квартир и домов, относительно которых уже принято решение муниципалитетом, не сильно отличается от средней цены на вторичном рынке. Ведь вместе с квадратными метрами покупатели получают шанс на переезд в новый дом. Например, в 2016 году квартиры в московских домах, включенных в программу реновации, продавались по цене от 177 тысяч за квадратный месяц до 234 тысяч за квадратный метр. Средний ценник на аварийную недвижимость, таким образом, превысил средний показатель вторичного рынка.

Если же квартира или дом пока остаются в подвешенном состоянии, то ценник приходится снижать. И компенсировать потенциальному покупателю такую неопределенность. В целом же, хозяину советуют исходить от средней стоимости и требований покупателя. Цена может быть такой же как и для обычной квартиры, ниже или даже выше, строгих правил на этот счет не существует.

Пошаговая инструкция по продаже недвижимости

  1. Приведите квартиру в порядок.
  2. Подготовьте документы для потенциального покупателя.
  3. Уведомите его о статусе аварийного дома.
  4. Торгуйтесь.
  5. Подготовьте у нотариуса договор купли-продажи.
  6. Подпишите документы.
  7. Зарегистрируйте сделку.
  8. Осуществите расчет.
  9. Составьте акт приема-передачи квартиры.
  • Скачать бланк акта приёма-передачи квартиры
  • Скачать образец акта приёма-передачи квартиры

Какие подготовить документы?

На продавца ложится основная ответственность за подготовку бумаг. Понадобятся:

  1. паспорт РФ собственника или собственников,
  2. документ о праве собственности,
  3. выписки из домовой книги/технический паспорт на недвижимость,
  4. также продавец должен предоставить покупателю заверенное у нотариуса согласие супруга и у попечителей всех недееспособных совладельцев.
  • Скачать бланк согласия супруга на продажу жилья
  • Скачать образец согласия супруга на продажу жилья

Покупатель при желании имеет возможность получить справку об отсутствии коммунальных долгов, справку из единого реестра об отсутствии запрета и ареста на недвижимость, залога и так далее.

Договор купли-продажи

В статье 558 Гражданского кодекса РФ сообщается о всех обязательных пунктах договора. Указываем описание предмета договора. Обе стороны заинтересованы в том, чтобы предмет продажи был охарактеризован максимально достоверно. В обязательном порядке уточняются:

  1. год постройки,
  2. наличие/отсутствие ремонта,
  3. этажность,
  4. квадратура,
  5. аварийность дома (и тот факт, что покупатель уведомлен о состоянии недвижимости и понимает все риски, связанные с такой покупкой),
  6. цена квартиры/дома.

После этого владелец жилья должен вписать в документ сведения об удостоверении права собственности. Далее сообщаются ФИО, регистрация, паспортные данные продавца и покупателя, условия для расторжения (по обоюдному согласию/ через суд).

Подписание

Главное в процедуре подписания договора – ознакомление с текстом документа. Внимательно проверьте и перепроверьте данные, если необходимо – впишите от руки дополнения (такие исправления допускаются, если с ними согласны все стороны). Договор купли-продажи регистрируется в государственных органах, нотариального заверения недостаточно.

Регистрация

Регистрация купли-продажи (самой сделки) не проводится, необходимо зарегистрировать только смену права собственности. Эта процедура положена на Управление федеральной регистрационной службы (Росреестр).

Понадобятся такие документы:

  1. Заявление от продавца «на регистрацию перехода права» и от покупателя – «на регистрацию нового права». Бланки выдают специалисты Росреестра/ сотрудники МФЦ.
  2. Квитанция об оплате пошлины за регистрацию.
  3. Паспорта продавца и покупателя недвижимости.
  4. Документ, устанавливающий право собственности продавца.
  5. Договор купли продажи (подписанный в трех экземплярах).
  6. Кадастровый или технический паспорт.
  • Скачать бланк заявления на регистрацию права собственности
  • Скачать образец заявления на регистрацию права собственности

После приема документов, стороны получают соответствующую расписку. Если не случится неожиданностей, то в течение десяти дней переход права собственности будет оформлен.

Как быть, если жилье признано ветхим уже во время сделки?

Единственным выходом для продавца станет корректировка сделки после признания дома аварийным.

В статье 450 ГК РФ сказано, что основанием для расторжения договора купли-продажи может стать не уведомление покупателя о состоянии дома (пункт о непредвиденных обстоятельствах). Продавец обязан сообщить все сведения о недвижимости. Если аварийный статус сокрыт, то свои права покупатель сможет отстоять в суде и без особого труда признать сделку недействительной.

Как видите, продать жилье в аварийном доме реально! Если владелец не хочет ждать, когда состоится договоренность с муниципалитетом, он может перепродать квадратные метры. Стоимость сделки будет зависеть от договоренности сторон, а нюансы оформления перехода права собственности отличаются от стандартной процедуры всего несколькими нюансами, например, необходимостью уведомления (в том числе письменного) покупателя о состоянии жилья.

Смотрите видео: Закон о выкупе аварийного жилья заработает с 1 января 2019 года

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Справедливость и право
Добавить комментарий