Как узаконить перепланировку нежилого помещения?

mmaxer/ Depositphotos.com

8 января 2019 года вступили в силу поправки в Жилищный кодекс РФ, согласно которым требования жилищного законодательства к организации проведения переустройства и (или) перепланировки помещений в многоквартирном доме применяются в отношении как жилых, так и нежилых помещений в МКД (Федеральный закон от 27 декабря 2018 г. N 558-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации в части упорядочения норм, регулирующих переустройство и (или) перепланировку помещений в многоквартирном доме»).

До указанной даты положениями ЖК РФ регулировались лишь вопросы, связанные с переустройством и перепланировкой жилыхпомещений в МКД. Рассматриваемыми же поправками в нормах ЖК РФ, касающихся проведения переустройства и перепланировки, слова «жилые помещения» заменены на «помещения в многоквартирном доме».

Так, например, пунктом 2 ст. 27 ЖК РФ теперь предусмотрено привлечение к ответственности лиц, самовольно осуществивших переустройство и перепланировку помещения в МКД (то есть как жилого, так и нежилого, ранее же в указанной норме речь шла именно о жилом помещении).

В связи с этим отметим, что в декабре 2018 года в Госдуму был внесен законопроект, которым предлагается уточнить ст. 7.21 КоАП РФ, закрепив в ней ответственность за самовольные переустройство и (или) перепланировку любого помещения в многоквартирном доме и распространив эту ответственность на юрлиц и должностных лиц. Данная инициатива обусловлена тем, что действующая редакция ч. 2 ст. 7.21 КоАП РФ предусматривает административную ответственность за самовольную перепланировку именно жилых помещений в многоквартирных домах и только для граждан.

Кроме того, согласно вступившим в силу поправкам, с 08.01.2019 к компетенции общего собрания собственников помещений в МКД отнесено принятие решений:

  • о переустройстве и перепланировке помещений, входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме,
  • об определении лиц, уполномоченных от имени собственников на представление документов на согласование переустройства и (или) перепланировки помещения, входящего в состав общего имущества в МКД.

Также установлено требование о необходимости представления в орган местного самоуправления, осуществляющий согласование проведения переустройства или перепланировки, протокола общего собрания собственников помещений в МКД о согласии всех собственников на проведение переустройства и (или) перепланировки, если такие работы невозможны без присоединения к данному помещению части общего имущества в доме.

Помимо этого, рассматриваемыми поправками к полномочиям органов государственного жилищного надзора отнесено предупреждение, выявление и пресечение нарушений органами государственной власти, органами местного самоуправления, юрлицами, ИП и гражданами порядка осуществления перепланировки и (или) переустройства помещений в многоквартирных домах (с правом проведения внеплановой проверки в случае поступления информации о фактах нарушения установленного порядка).

Содержание
  1. Что понимают под перепланировкой нежилого помещения
  2. В каких случаях нужно разрешение?
  3. Порядок оформления документов
  4. Необходимый пакет документов
  5. Незаконная перепланировка: ответственность
  6. Законодательство РФ о перепланировке, переустройстве и реконструкции помещений в МКД
  7. Согласование перепланировки, переустройства и реконструкции помещения в МКД
  8. Кухня и санузел не могут располагаться над жилыми комнатами
  9. ОСС должно согласиться на использование земли для самовольной постройки
  10. Реконструкция под видом переустройства незаконна
  11. Разница между перепланировкой и переустройством
  12. Законодательство
  13. Изготовление проекта (шаг 1)
  14. Согласование с надзорными органами (шаг 2)
  15. Выдача разрешения на перепланировку (шаг 3)
  16. Постановка на кадастровый учет (шаг 6)
  17. Ответственность за самовольную перепланировку
  18. Узаконивание самовольной перепланировки
  19. Узаконивание перепланировки через суд
  20. Как проходит перепланировка нежилого помещения в многоквартирном доме
  21. В нежилом здании
  22. Видео: «Риски самовольной перепланировки»
  23. Законодательная база
  24. Ответственность за незаконные действия
  25. Вопросы и ответы
  26. Что разрешено делать
  27. Что запрещено
  28. Перепланировка нежилых помещений
  29. Необходимые условия
  30. Смотрите видео: Узаконивание перепланировки нежилого помещения Порядок узаконивания перепланировки

Под перепланировкой нежилого помещения подразумевают работы, в результате которых изменяется конфигурация объекта недвижимости. К ним относят:

  • разборку и перенос окон и дверей,
  • разбор и перенос перегородок,
  • изменение площади,
  • прочие работы по реконструкции.

Важно! Часто под перепланировку попадают несущие конструкции. Поэтому следует рассчитывать допустимую нагрузку, чтобы избежать трещин, деформации, обрушения, прочих негативных последствий.

Пример 1. А. Б. Степанов приобрел нежилое помещение в многоквартирном доме с целью открытия магазина обуви. Для расширения площади торгового зала необходимо убрать одну перегородку. Такие работы относятся к перепланировке. Поэтому потребуется их узаконить.

В каких случаях нужно разрешение?

Перепланировка помещений подразумевает проведение внутренних работ: перенос коммуникаций, увеличение или уменьшение числа комнат и другие аналогичные работы. Можно выразиться проще, перепланировка – это внесение конструктивных изменений в исходный план строения.

Необходимо уточнить, что перепланировка бывает разной. Если работы проводятся с целью улучшить помещение, не затрагивая при этом несущих опор, инженерных коммуникаций и сохранится общее функциональное предназначение помещений, то получать разрешение в органах надзора нет необходимости. В Градостроительном кодексе об этом говорит статья 51 пункт 4.4. В иных случаях, разрешение необходимо в обязательном порядке.

В многоквартирном доме, для нежилых помещений, могут проводиться следующие работы:

  • прорубание новых окон или дверных проёмов,
  • перенос коммуникаций и расположения комнат,
  • увеличение или уменьшения метража,
  • ликвидация помещений, упомянутых в техпаспорте здания.

Все приведённые случаи требуют согласования в уполномоченных инстанциях. В противном случае, это будет незаконная перепланировка, которая влечёт за собой определённую законодательством ответственность.

По завершении работ по перепланировке, проводится оформление технического плана строения и ставятся в известность органы Кадастрового учёта. Вносятся соответствующие изменения в сведения ГКН (Государственный Кадастр Недвижимости), владельцу выдаётся новый техпаспорт помещения с внесёнными поправками.

Кроме этого, изменения будут занесены в Росреестр и ЕГРП (Единый Госреестр прав на недвижимое имущество). После этого, собственник получает новое свидетельство Госрегистрации права, где будут указаны новые данные.

Учтите, что в многоквартирных домах недопустимы работы, после которых будет ограничен доступ к инженерному оборудованию и коммуникациям. Кроме того, практически во всех многоквартирных домах есть нежилые помещения, которые состоят на учёте в штабе гражданской обороны. Проведение каких-либо работ в упомянутых помещениях без согласования категорически запрещается.

Проведение незаконной перепланировки повлечёт за собой штраф и гражданскую ответственность. Теперь поговорим о том, как документально заверить перепланировку нежилого помещения.

Порядок оформления документов

Оформление необходимых бумаг на переоборудование помещений в жилом доме, в многоквартирном доме или нежилом здании состоит из нескольких этапов.

  1. Владелец помещения, в котором будут проводиться работы, начинает с оформления заявление, где указываются причины перепланировки. Заявление отправляется по адресу отделения технической инвентаризации. После чего приходит сотрудник этой организации и ставит отметку в кадастровый и техпаспорт помещения.
  2. Затем собственник отправляется в органы государственной регистрации и получает свидетельство, подтверждающее право владения объектом недвижимости, в котором будет проводиться работы. Документ выдаётся на основании отметок, сделанных сотрудником службы техинвентаризации.

В случае, если объект недвижимости входит в сферу интересов муниципальных властей, согласование на проведение работ получают по следующей схеме: оформление заявления в отделе архитектуры города. К заявлению нужно приложить все имеющиеся документы.

Согласование перепланировки в отделе архитектуры обычно занимает 30 календарных дней. По истечении этого срока, собственник получает отказ или одобрение на проведение работ. Во втором случае, составляется заявление в отдел технической инвентаризации.

Необходимо уточнить, что при переоборудовании помещений в многоквартирных домах, нужно заручиться разрешением санэпидемстанции. Это необходимо в том случае, если при проведении работ в жилом доме или в нежилом здании затрагиваются санузлы и канализация.

В том случае, если перестраиваемое помещение находится в нежилом здании, документальное оформление работ начинается с составления проектной документации. Здесь должны быть отмечены монтируемые и демонтируемые перегородки, места прорубания новых оконных и дверных проемов и новое расположение инженерных коммуникаций.

Согласование проектного документа производится в уполномоченных органах надзора. После утверждения, оформление разрешительных документов проходит по описанной выше схеме.

Необходимый пакет документов

Чтобы узаконить перепланировку, нужно подготовить:

  • письменное заявление владельца,
  • нотариально заверенные копии документов, подтверждающих права собственности или аренды,
  • заверенные нотариусом копии документов, подтверждающих учреждение предприятия,
  • согласие жильцов (если перепланировка проводится в многоквартирном доме), эксплуатационной или управляющей компании, в чьём распоряжении находится здание. Учтите, что письменное оформление этого документа обязательно! Он подтверждает, что противников перепланировки помещений, среди других собственников нет,
  • копии выписок из технического паспорта и поэтажный план здания. Без этих бумаг, узаконить перепланировку не получится. Необходимые документы получают в БТИ. Они выдаются по первому требованию собственника.

Незаконная перепланировка: ответственность

Если работы проводятся без согласования с соответствующими органами, это называется незаконная перепланировка. Этот факт может быть установлен надзорными органами и после проведения работ.

В случае установления незаконных работ по сносу несущих конструкций, переносе межкомнатных перегородок или инженерных коммуникаций, для собственника наступает административная ответственность. Обычно, это денежный штраф.

Физическое лицо штрафуется на сумму в 2 000-2 500 рублей (статья 7.2 п.2 КОАП РФ). Для юридических лиц штраф может доходить до 50 000 рублей (статья 7.22 КОАП РФ).

Стоит уточнить, что в Москве стоимость оформления документов по перепланировке в жилом доме или нежилом здании может варьироваться от 45 000 до 100 000 рублей. Стоимость согласования перепланировки в других городах России может отличаться.

Законодательство РФ о перепланировке, переустройстве и реконструкции помещений в МКД

Перепланировка, согласно ч. 2 ст. 25 ЖК РФ, – это изменение конфигурации помещения, когда потребуется внести изменения в его техпаспорт. Она может включать перенос или полный демонтаж перегородок, перенос дверных проёмов, расширение жилплощади, устройство дополнительных санузлов и т.д..

При переустройстве, или переоборудовании, в помещении устанавливаются, заменяются или переносятся инженерные сети, санитарно-техническое, электрическое оборудование. Эти изменения также влекут внесение правок в техническую документацию МКД (ч. 1 ст. 25 ЖК РФ).

Реконструкция, в отличие от переоборудования и перепланировки, меняет параметры всего МКД: высоту, площадь, объём (ст. 1 ГРК РФ). К реконструкции относятся замена несущих конструкций, надстройка и перестройка, расширение объекта капитального строительства: утепление стен, пристройка дополнительного помещения, объединение двух помещений на разных этажах в одно, снос перегородки между балконом и внутренним помещением и другие работы.

Согласование перепланировки, переустройства и реконструкции помещения в МКД

На проведение работ по изменению характеристик помещения или даже всего МКД собственник должен получить сначала согласие общего собрания собственников, совместно владеющих общедомовым имуществом (п. 4 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ).

Уменьшать или увеличивать размер общего имущества можно только с согласия всех собственников (ч. 3 ст. 36 ЖК РФ). Это правило касается реконструкции, переустройства и перепланировки, использования части придомовой территории, когда происходит присоединение к помещению собственника части общего имущества дома (ч. 2 ст. 40 ЖК РФ).

Помимо согласия ОСС, для проведения перепланировки или переустройства помещения в многоквартирном доме собственнику необходимо получить разрешение органа местного самоуправления (ч. 2 ст. 26 ЖК РФ).

Судебная практика допускает легализацию таких работ после их проведения. Суд должен установить, что изменения в помещении не нарушают прав других жителей МКД и не создают угрозы их жизни и здоровью (ч. 4 ст. 29 ЖК РФ). В ином случае собственник помещения обязан вернуть помещение в прежнее состояние согласно технической документации (ч. 3 ст. 29 ЖК РФ).

Разберём несколько судебных дел, в которых рассматривались вопросы о приведении помещений после перепланировки, переустройства и реконструкции в соответствие с техпаспортом.

Кухня и санузел не могут располагаться над жилыми комнатами

Требование санитарных норм стало решающим в судебном процессе о перепланировке квартиры в одном из МКД Краснодара. Собственник обратилась в орган МСУ с заявлением для получения документов на уже проведённое переустройство помещения. Муниципалитет отказался выдать разрешение. Собственник обратился в суд.

Первая инстанция и апелляция признали право истца на сохранение квартиры в переустроенном виде, посчитав, что изменённое жилое помещение отвечает требованиям СП-54, не нарушает прав соседей и не угрожает их жизни и здоровью.

Муниципалитет подал кассационную жалобу в Верховный Суд РФ. ВС РФ отметил, что суды не приняли во внимание существенные обстоятельства дела. Согласно п. 3.8 СП-2.1.2.2645-10, в жилых зданиях запрещено размещать над жилыми комнатами и кухнями ванные и туалеты. Отказ от выдачи разрешения на переустройство, выданный органом МСУ истцу, ссылался именно на это обстоятельство.

В ходе обследования и экспертизы жилого помещения установлено, что после переноса перегородок увеличилась площадь кухни и санузла. Поскольку квартира истца находится на четвёртом этаже, то существенным для дела являлось уточнение, над какими помещениями третьего этажа располагаются кухня и санузел после переустройства.

Суд первой инстанции и апелляционный суд не учли данное обстоятельство при вынесении решений. ВС РФнаправил дело на повторное рассмотрение.

ОСС должно согласиться на использование земли для самовольной постройки

Семья, проживающая в квартире на первом этаже по договору соцнайма, возвела две пристройки к квартире, увеличив её площадь в 2 раза. Реконструированное помещение не нарушало требований СП-2.1.2.2645-10, требований к пожарной безопасности и соответствовало техническим регламентам, действующим на территории РФ. Однако орган МСУ отказал в сохранении квартиры в переустроенном состоянии, и спор был перенесён в зал суда.

Первая инстанция, а за ней и апелляционный суд удовлетворили требования жителей квартиры. Судьи посчитали, что возведённые пристройки не нарушают права и интересы других граждан, не угрожают их жизни и здоровью, соответствуют санитарным и строительным нормам. Поэтому, согласно ч. 4 ст. 29 ЖК РФ, суды разрешили сохранить помещение в переустроенном виде.

Верховный Суд РФ, куда муниципалитет обратился с кассационной жалобой, не согласился с выводами первых двух судов. ВС РФ отметил, что пристройка возведена на земельном участке, входящем в состав общего имущества МКД. Она представляет собой помещение с отдельным входом из монолитного железобетонного фундамента в кирпичными наружными стенами и кровлей. Такая постройка изменила площадь квартиры, а также увеличила общее имущество МКД за счёт новых ограждающих конструкций.

ВС РФ указал, что для проведения подобной реконструкции, когда изменяется общее имущество дома, необходимо получить согласие всех собственников помещений в МКД (ч. 3 ст. 36 ЖК РФ). Истцы не выносили вопрос на ОСС.

Также существенным для суда являлся факт использования без согласия ОСС земли, входящей в состав общего имущества МКД. Пристройка к квартире на земле без получения согласия на её использование может быть признана самовольной постройкой в силу ст. 222 ГК РФ.

Эти обстоятельства суды первой и апелляционной инстанций не рассматривали, поэтому ВС РФ направил дело на новое рассмотрение.

Реконструкция под видом переустройства незаконна

Собственник решил в принадлежащей ему квартире устроить офис. Орган МСУ выдал разрешение на перевод жилого помещения в нежилое и проведение переустройства в соответствии с представленным проектом. Однако владелец квартиры произвёл реконструкцию: появился второй этаж, который существенно увеличил общую площадь бывшей квартиры.

Результат работ не соответствовал согласованному проекту, поэтому орган МСУ отказал в выдаче акта на ввод помещения в эксплуатацию. Собственник с таким решением не согласился и обратился в суд.

Первая инстанция не поддержала истца, подтвердив позицию муниципалитета: результат работ не соответствует проектной документации, в которой не предполагалась реконструкция помещения и элементов МКД и надстройка второго этажа. Вопрос о переустройстве не выносился на общее собрание собственников. Своими действия истец нарушил права третьих лиц, поскольку самовольно увеличил свою долю в праве общей собственности на общедомовое имущество.

Апелляционный суд отменил это решение, указав на то, что собственник может сохранить переустроенное помещение. Проведённые работы не создают угроз жизни и здоровью других лиц, не нарушают их права и интересы. Важным для суда аргументом для принятия решения в пользу истца стало обращение собственника за разрешительными документами в орган МСУ.

Муниципалитет подал кассационную жалобу в ВС РФ, который согласился с выводами суда первой инстанции. Верховный Суд РФ подтвердил, что истец нарушил требования закона, не получив согласия всех собственников помещений в МКД и органа МСУ на реконструкцию. Выполненные в нежилом помещении работы изменили параметры площади бывшей квартиры и общего имущества МКД.

Судья уточнил, что, согласно п. 26 постановления Пленума ВС РФ № 10 и Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010, отсутствие разрешения на самовольную постройку не может стать причиной для отказа в иске о признании права собственности на такую постройку. Необходимо установить, правомерно ли отказал орган МСУ в выдаче разрешительных документов.

Поскольку истец не обращался в муниципалитет за разрешением на реконструкцию помещения с изменениями элементов МКД, то ВС РФ отменил определение апелляционной инстанциии постановил снова рассмотреть апелляционную жалобу.

Орган ГЖИ может наказать УО за незаконную перепланировку в МКД

Управляющие организации должны иметь в виду, что факт незаконных перепланировок и переустройств с изменением общего имущества МКД может быть зафиксирован при плановых и внеплановых проверках органа ГЖН. В таком случае орган жилнадзора может обязать УО привести общее имущество МКД в состояние согласно техдокументации, если собственник отказывается это делать.

В таком случае УО может:

  • вынести вопрос о легализации переустройства на общее собрание собственников помещений в МКД,
  • привести общее имущество в соответствие с техпаспортом МКД и через суд потребовать с собственника возмещения затрат.

Также Жилищный кодекс РФ предусматривает наказание владельцу переустроенной квартиры, если он не выполнит решение суда о возвращении помещению начального вида. Согласно ч. 5 ст. 29 ЖК РФ, помещение может быть продано с торгов. Вырученные средства будут направлена на работы по возвращению квартиры к прежней планировке.

Разница между перепланировкой и переустройством

Следует отличать перепланировку от работ по переустройству. В соответствии со статьей 25 ЖК РФ к переустройству относят работы, связанные с заменой, установкой и переносом:

  • инженерных коммуникаций,
  • сантехники,
  • электрооборудования,
  • других видов коммуникаций.

Все изменения, связанные с переустройством, отражают в технической документации на объект.

Законодательство

Законодатель не установил требования к перепланировке нежилого помещения. Согласно судебной практике к таким ситуациям применяют нормы жилищного права.

В каждом субъекте РФ действует свой регламент и правила согласования перепланировки. Например, правительством г. Москва приняты постановления от 27.08.2012 года № 432-ПП, от 25.10.2011 года № 508-ПП.

Изготовление проекта (шаг 1)

Собственник выбирает организацию, которая готовит проект изменений. В проект вносят следующие сведения:

  • характеристики объекта,
  • перечень работ,
  • требования к безопасности,
  • планируемые результаты работ.

Документ готовит специалист, который входит в СРО проектировщиков.

Согласование с надзорными органами (шаг 2)

Планируемые изменения согласовывают с контролирующими органами. Заявитель обращается в Роспотребнадзор, государственный пожарный надзор, комитет по градостроительству и архитектуре, комитет по охране памятников архитектуры, жилищную инспекцию. По результатам проверки выдают заключения.

Важно знать! Для проведения перепланировки помещения, находящегося в МКД, потребуется учесть права и интересы живущих по соседству граждан. Нужно будет провести общее собрание жильцов и получить их согласие.

Пример 2. И. А. Гаврилов подготовил план перепланировки нежилого помещения, находящегося в МКД. Для согласования планируемых работ он обратился к председателю дома с просьбой провести общее собрание жильцов. Собственники квартир проголосовали за перепланировку. Результаты голосования зафиксировали в протоколе. Один экземпляр передали И. А. Гаврилову.

Выдача разрешения на перепланировку (шаг 3)

Документы передают отдел градостроительства муниципалитета населенного пункта для получения разрешения на перепланировку.

Потребуется предоставить следующие бумаги:

  • заявление,
  • проектную документацию,
  • свидетельство о праве собственности,
  • паспорт (для граждан),
  • учредительные документы (для юридических лиц),
  • технический паспорт,
  • заключения контролирующих органов.

Если перепланировку затеял арендатор, нужно будет получить согласие собственника помещения.

Постановка на кадастровый учет (шаг 6)

Кадастровый инженер и инженер по обследованию зданий проведут обмеры и зафиксируют параметры объекта. Могут быть выявлены отступления от проектной документации. Такие факты отражаются в заключении. При существенных нарушениях в кадастровом учете отказывают.

Итоги обследования отражают в техническом плане. На основании него объект ставят на кадастровый учет.

Ответственность за самовольную перепланировку

Если работы проведены без необходимых согласовательных процедур или с нарушением проектной документации, на собственника может быть наложено наказание.

КоАП РФ предусматривает следующие виды ответственности:

НарушениеНаказание
ч. 2 ст. 24 – распоряжение федеральной собственностьюграждане – штраф от 1 000 до 1 500 руб.
должностные лица – от 2 000 до 3 000 руб.
юридические лица – от 20 000 до 30 000 руб.

Помимо ответственности в виде штрафа на лицо возлагается обязательство вернуть объект в первоначальное состояние или узаконить самовольную перепланировку.

Узаконивание самовольной перепланировки

Часто собственники помещений сначала делают самовольную перепланировку помещения, а затем сталкиваются с необходимостью ее узаконить (см. как узаконить уже сделанную перепланировку).

Лицо обращается за оформлением проекта документации, в котором фиксируются уже проведенные работы. Эксперт проводит проверку несущих элементов здания на предмет наличия угрозы безопасности.

Если нежилое помещение находится в многоквартирном доме, то составляют техническое заключение и согласовывают изменения с муниципалитетом.

Затем объект обследуется кадастровым инженером с оформлением технического плана. Недвижимость ставится на кадастровый учет и регистрируется в Росреестре.

Узаконивание перепланировки через суд

На практике бывает, что муниципалитет отказывает в узаконивании перепланировки. В этом случае следует обращаться в суд с исковым заявлением.

Вместе с иском предоставляют следующие документы:

  • свидетельство о праве собственности на недвижимость,
  • проектную документацию,
  • технический паспорт,
  • заключения контролирующих органов,
  • технический план, составленный кадастровым инженером.

Если суд удовлетворит заявление, Росреестр внесет сведения о нежилом помещении в ЕГРН на основании судебного решения.

В случае, когда выявлены факты нарушения законодательства, судья отказывает в иске. На собственника возлагают обязанность восстановить исходное состояние объекта. Кроме того, может быть наложен штраф в соответствии с КоАП РФ.

Таким образом, позаботиться об узаконивании перепланировки следует до выполнения ремонтных работ. Собственнику необходимо подготовить проектную документацию, получить необходимые согласования. К работам желательно приступать после оформления разрешения на перепланировку. Если установленная законом процедура будет соблюдена, при регистрации изменений в Росреестре проблем не возникнет.

Рекомендованные для вас статьи:

Как проходит перепланировка нежилого помещения в многоквартирном доме

Перепланировка нежилого объекта недвижимости в большинстве случаев осуществляется для того, чтобы повысить качество и условия эксплуатации рабочей зоны. Иногда переустройство необходимо не только для улучшения функциональности и производительности здания, но и для того, чтобы оно отвечало всем требованиям и нормам безопасности, установленным российским законодательством.

Изменение планировки в нежилом помещении возможно как в многоквартирном жилом доме (в основном на первых этажах), так и в отдельном нежилом здании. Перепланировка при этом может быть:

  1. Незначительной. В процессе изменения конфигурации помещения сохраняются все имеющиеся в нем коммуникации и его функциональное предназначение.
  2. Кардинальной. Помещение полностью перестраивается, меняются инженерные коммуникации, происходит полное перепрофилирование помещения с учетом актуальных нужд и потребностей для реализации конкретных целей согласно с направлением деятельности, которая планируется проводиться в данном помещении.

К перепланировке нежилых помещений относятся следующие работы:

  • изменение площади отдельных комнат (соединение нескольких помещений в одно, разделение одной комнаты на несколько и т.д.),
  • изменение месторасположения отдельных функциональных помещений,
  • создание или демонтаж оконных и дверных проемов, перенос их в другое место,
  • объединение нескольких отдельных помещений в одно целое,
  • обустройство дополнительного пространства с целью повышения качества эксплуатации и увеличения количества функциональных зон,
  • изменение месторасположения, монтаж/демонтаж инженерных и сантехнических коммуникаций и др.

Согласование перепланировки с компетентными муниципальными органами необходимо, если в ходе ремонта планируется:

  • возведение/снос внутренних перегородок, в результате чего может существенно увеличиться нагрузка на основные несущие конструкции,
  • обустройство/демонтаж, изменение месторасположения санузла,
  • перенос в другое место или оборудование дополнительных лестничных площадок, балконов, лоджий и других вспомогательных конструкций,
  • изменение форм и цветовой палитры лоджий, балконов и лестничных пролетов,
  • переоборудование (остекление) балконов и лоджий,
  • изменение размеров (в большую сторону) дверных и оконных проемов,
  • создание дополнительных дверных и оконных проемов в несущих конструкциях, а также в межквартирных стенах,
  • установка нового оборудования и приборов, которые предполагают увеличение потребления воды и электроэнергии, а также потребуют монтажа дополнительных инженерных коммуникаций,
  • изменение полового покрытия или его структуры, что приведет к существенному увеличению нагрузки на межэтажное перекрытие и/или основные несущие конструкции здания,
  • устранение или перепланировка лестничных площадок, тамбуров, коридоров,
  • установка окон и дверных проемов в тех стенах, что с улицы при условии сохранения конфигурации конструкций, которые отделяют холодные помещения,
  • установка рольставней, систем кондиционирования, антенн и другого оборудования, которое, так или иначе, может повлиять на общий вид фасада здания.

Если при самовольной перепланировке жилого помещения столкнуться с проблемами можно только при осуществлении различных операций с недвижимостью (дарение, продажа и т.д.), то при изменении конфигурации нежилого помещения такие проблемы могут возникнуть сразу же после проведения ремонта. К примеру, согласно нормам права для ведения бизнеса или использования нежилого помещения в других целях, необходимы специальные разрешения многочисленных государственных инстанций (санитарно-эпидемиологической службы, противопожарной службы, Роспотребнадзора и др.).

Во избежание многочисленных неприятностей необходимо согласовать предстоящие строительно-ремонтные работы и получить официальное разрешение на перепланировку в нежилом помещении. Согласование этого вопроса и оформление изменений конфигурации здания – дело, требующее немало времени и терпения, поэтому многие владельцы нежилых помещений прибегают к услугам опытных специалистов, которые по доверенности решают этот вопрос быстро и профессионально.

Процедура получения разрешения и узаконения внесенных изменений в конфигурацию помещения проходит в несколько этапов. Сложность решения данного вопроса зависит от того, в жилом или нежилом здании расположено нежилое помещение, которое подлежит ремонту. В зависимости от того, в каком здании находиться объект, в каждом конкретном случае имеются свои особенности и нюансы.

В нежилом здании

Если планируется перепланировка в нежилом помещении, находящегося в нежилом здании, то это освобождает его собственника от необходимости согласования и получения разрешения от хозяев соседних помещений (квартир), Жилищной инспекции, а также компании, осуществляющей управление домом.

Для узаконивания перепланировки нежилого помещения в данном случае необходимо:

  1. Подготовить и собрать всю необходимую документацию (некоторые справки имеют короткий ограниченный срок годности и оформляются длительное время).
  2. Обратиться в специальную организацию, которая имеет свидетельство СРО, и заказать проект и всю сопровождающую его документацию.
  3. Осуществить ремонтные работы согласно утвержденному проекту.
  4. Обратиться в БТИ и заказать новый технический паспорт объекта с изменениями согласно проектной документации.
  5. После того, как техническая документация и пакет других необходимых документов будет собран и подготовлен, нужно посетить местные органы Росреестра и подать заявление о внесении изменений в сведения об объекте в ЕГРП.

Внимание! Несмотря на то, что оформление перепланировки нежилого помещения, находящегося в нежилом здании, намного проще, чем в остальных случаях, данная процедура требует предельной внимательности, точного и грамотного заполнения всех документов, поскольку даже одна незначительная ошибка (опечатка) в каком-то документе приведет к его недействительности.

Если человек мало разбирается в тонкостях заполнения официальных документов, лучше попросить о помощи юридически грамотных и компетентных в этих вопросах лиц. Это существенно сэкономит время на оформление перепланировки и ее узаконение.

Довольно часто в качестве нежилых помещений для ведения предпринимательской деятельности используют квартиры на первых этажах многоквартирных домов. Процедура узаконения перепланировки нежилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, намного сложнее, поскольку требует получения разрешения многочисленных инстанций и жильцов этого дома, но и официального изменения целевого назначения (перепрофилирования из жилого в нежилое помещение).

При переустройстве нежилого помещения в многоквартирном доме основанием является официальное разрешение муниципалитета и Жилищной инспекции, а по окончанию ремонтных работ специальная комиссия принимает помещение и составляет акт приемки-передачи. Приемочная комиссия специально создается для обследования помещения с целью определения уровня безопасности и соответствия проведенных изменений конфигурации объекта утвержденному проекту, поскольку речь идет о целостности и прочности всего дома и безопасности его жильцов. В состав комиссии входят уполномоченные представители Государственной жилищной инспекции.

Процесс узаконивания перепланировки в многоквартирном доме имеет свои нюансы:

  • если здание имеет культурно-историческое значение (памятник архитектуры), то перед проведением ремонтных работ по переустройству одной из квартир необходимо пройти обязательную экспертизу и получить соответствующее заключение,
  • если в процессе перепланировки планируются работы, требующие специальные допуски, то переустройство невозможно без заключения соглашения с организацией, имеющей соответствующее свидетельство СРО,
  • если перепланирование помещения предполагает перенос, монтаж/демонтаж газового оборудования, то перепланировка без участия специалистов газовой службы невозможна.

Внимание! Если в ходе строительно-ремонтных работ по перепланировке нежилого помещения будут затронуты площади общего пользования (подвалы, чердаки, лестничные площадки, тамбуры и др.), то в состав приемочной комиссии обязательно должны также входить и представители управляющей домом компании.

Чтобы после перепланировки не возникло недоразумений при внесении изменений в кадастровый паспорт объекта, в обязательном порядке необходимо перед проведением соответствующих работ согласовывать их и с кадастровым инженером, который потом будет вносить эти самые изменения в кадастровую документацию.

По нормам Градостроительного кодекса РФ завершающим этапом проведения перепланировки нежилого помещения является не окончание ремонта как такового, а оформление приемочной комиссией Акта о законченном переустройстве и внесение изменений в техническую документацию в БТИ с последующей государственной регистрацией в Росреестре. Составляется и подписывается этот документ при приемке объекта следующими лицами:

  • владелец помещения или его арендатор по доверенности от настоящего собственника объекта недвижимости,
  • представители субъекта, на балансе которого находится здание, в котором перепланировалось помещение (управляющая компания, муниципалитет, ТСЖ и т.д.),
  • уполномоченный сотрудник проектировочной организации, которая собственно и подготовила проектную документацию перед проведением ремонтных работ,
  • представители фирмы-подрядчика, которая выполняла строительно-ремонтные работы согласно утвержденному проекту,
  • представители организации, которая проводила экспертную оценку состояния строения и помещения перед началом ремонтных работ,
  • уполномоченные представители службы противопожарной безопасности и другие компетентные служебные лица, выполняющие свои прямые должностные обязанности.

Все вышеперечисленные лица во главе с главой приемочной комиссии, обследуя помещение и оформляя соответствующий Акт, преследуют следующие цели:

  • установить соответствие фактических результатов с запланированными (по проекту),
  • обнаружить открытый и беспрепятственный доступ к инженерному и техническому оснащению,
  • определить наличие и правильность оформления необходимой документации.

Реконструкция — это изменение технических свойств и параметров сооружения, но не изменяющее при этом планировку.

Это капитальный ремонт фасада или, например, остекление лоджий или балконов, обустройство оконных и дверных проемов, восстановление внешнего облика здания.

Реконструкция подразумевает проведение следующих работ:

  • может меняться этажность здания (например, устройство антресоли),
  • на фасаде убираются старые элементы или закрепляются новые,
  • восстанавливаются несущие конструкции,
  • могут делаться пристройки,
  • меняется или восстанавливается отделка фасада здания,
  • обустраиваются тамбуры входов и новые входы,
  • делается новый балкон или лоджия , уже имеющиеся застекляются,
  • производится замена инженерных сетей (в некоторых случаях меняется их расположение).

Перепланировка подразумевает изменение конфигурации и размеров помещений, их функциональности, но работы по усовершенствованию фасада не ведутся (исключение составляют оконные проемы).

Основная цель перепланировки — улучшение качества помещения для более комфортной эксплуатации его в дальнейшем.

Работы, которые относятся к перепланировке:

  • устройство новых стен, снос старых или изменение их местоположения,
  • демонтаж или создание перегородок,
  • изменение расположения или конфигурации дверных и оконных проемов.

Перепланировка представляет собой одно из направлений реконструкции.

Видео: «Риски самовольной перепланировки»

Поэтому скрыть самовольную реконструкцию нежилых помещений практически невозможно.

Поэтому не стоит перечить требованиям властей, чтобы не платить штраф за незаконную перепланировку.

В любом случае, самовольную перепланировку потребуется узаконить. Недостаточно оплатить штраф.

Процедура аналогична действиям, осуществляемым при согласовании перепланировки до ее проведения.

Но разрешение выдается в суде после тщательной проверки документов и предоставленных данных.

В некоторых случаях органами власти даже не проводятся проверки, что экономит время. Поэтому следовать действующим законам РФ выгодно во всех отношениях.

Перепланировка нежилых помещений проводится после предварительно полученного разрешения и согласования с компетентными в данных вопросах органами.

Потребуется собрать пакет документов, обратиться в БТИ, встретить специалистов и согласиться на проведение проверки.

Только после получения разрешения можно приступать к строительным работам, четко следуя составленному проекту.

Законодательная база

ГлаваОписание
Гл. 4 ЖК РФпереустройство и перепланировка жилого помещения
СтатьяОписание
22 ЖКусловия перевода жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение
23 ЖКпорядок перевода жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение
24 ЖКотказ в переводе жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение
СтатьяОписание
26 ЖКуказаны правила согласования задуманной перепланировки с органами местного самоуправления
СтатьяОписание
27 ЖКотказ в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения
НомерОписание
31-06-2009«Общественные здания и сооружения»

При перепланировке нежилого помещения в многоквартирном здании собственник обязан получить разрешение в жилищной инспекции муниципального органа власти.

Для этого собирается объемный пакет документов, а также оформляется согласие жильцов.

Если жилинспекция разрешить работы, они проводятся в полном соответствии с проектом. По завершении работ межведомственной комиссией выдается акт о приемке объекта.

  • Жилищный кодекс РФ – в отношении нежилых помещений, расположенных в МКД.
  • Федеральный закон № 218-ФЗ – предусматривает порядок кадастрового учета недвижимости, в том числе изменений после завершенной перепланировки.
  • Постановление Правительства Москвы № 432-ПП – данный документ содержит перечень работ, для которых не требуются получать разрешение на строительство.
  • Постановление Правительства Москвы № 508-ПП – предусматривает правила согласования перепланировочных работ для жилых и нежилых помещений в многоквартирных зданиях.

Помимо этого, при проведении обследований и подготовке технического плана будут применяться Приказы Минэкономразвития РФ.

Для согласования работ на объектах Санкт-Петербурга нужно учитывать, что особенностью этого города является большое количество зданий с особой архитектурной и культурной ценностью. Поэтому при перепланировке на таких объектах потребуется учитывать нормы Федерального закона № 44-ФЗ. Кроме того, учитываются Постановления Правительства СПб № 112 и № 1135, Распоряжение мэра Санкт-Петербурга № 872-р, и т.д.

  1. Выбор проектной организации, заключение договора.
  2. Изготовление проекта с указанием полного перечня запланированных работ, требований к их проведению и правилам безопасности, условий к выбору материалов и т.д.
  3. Подготовка технического заключения – этот документ изготавливается по результатам обследования и подтверждает отсутствие угрозы для целостности несущих конструкций МКД.
  4. Направление документов в Мосжилинспекцию для согласования проекта (минимальный срок рассмотрения очень большой – 45 рабочих дней).
  5. Проведение работ в нежилом помещении с соблюдением всех предписаний проектировщика.
  6. Получение в муниципальных органах акта приемочной комиссии.
  7. Обращение к кадастровому инженеру для обследования объекта и оформления техплана.
  8. Подача документов в Росреестр и проведение кадастрового учета.

Когда все изменения после перепланировки будут учтены в ЕГРН, собственник получит на руки выписку из реестра. На этом процедура согласования будет закончена.

Если перепланировка будет проводиться на отдельном нежилом здании в Москве, процедура согласования будет существенно проще. Прежде всего, не нужно обращаться в муниципальные ведомства – проект будет утверждать проектная организация и заказчик, а соблюдение правил безопасности при проведении работ является обязанностью владельца объекта.

Процедура согласования перепланировки для нежилых объектов в Санкт-Петербурге будет проходить по аналогичным правилам. Однако есть и ряд исключений:

  • в настоящее время в нормативных актах СПб не зафиксировано требование об оформлении технического заключения, даже если нежилое помещение располагается в МКД, однако этот документ требуют в Росреестре для доказательства безопасности произведенных работ ,
  • процедуры согласования и приемки работ для жилых зданий будут проходить через Межведомственные комиссии при администрациях района, а также через Комитет по градостроительству и архитектуре СПб,
  • если перепланировка объекта связана с внешними работами, на территории СПб нужно согласовать документы с комиссией по благоустройству и Комитетом по архитектуре.

Ключевое значение для согласований и узаконивания будет иметь правильность составления проектной документации, технического заключения и техплана.

Ответственность за незаконные действия

Если Градостроительный и Жилищный кодексы РФ определяют понятия и порядок проведения перепланировки, то в Кодексе об административных правонарушениях (статья 7.22) идет речь о мерах пресечения, которые применяются к собственнику (или арендатору) объекта недвижимости в результате самовольно осуществленной перепланировки.

Согласно с российским законодательством, а именно с КоАП РФ (ст. 7.21 – 7.22), за самовольную перепланировку в нежилом помещении полагается штраф:

  • административная ответственность физических лиц определяется штрафом в размере от 2 до 2,5 тысяч рублей,
  • для всех должностных лиц, принимавших участие в незаконной перепланировке – от 4 до 5 тысяч рублей,
  • для предпринимателей сумма штрафа составит в десять раз больше, чем для должностных лиц – от 40 до 50 тысяч рублей.

В случае, когда в результате проведения несанкционированных строительно-ремонтных работ был причинен ущерб или нанесен убыток другим лицам, наступает гражданско-правовая ответственность. Если же в результате перепланировки был причинен вред здоровью или жизни людей, то здесь речь уже идее об уголовной ответственности.

Важно! Даже самое незначительное отклонение от проекта в процессе реализации запланированных ремонтных работ, считается нарушением законодательства, за что полагается штраф.

Часто при выявлении перепланированных помещений компетентные органы подают в суд на нерадивого собственника объекта недвижимости. По решению суда владелец недвижимого имущества может быть обязан не только оплатить штраф за самовольное и незаконное изменение конфигурации помещения, но и вернуть прежний вид объекту, то есть восстановить его первоначальную планировку, причем за свой счет и в установленные сроки.

Иногда самовольную планировку можно оформить по закону, но только после уплаты штрафа, а также при условии, что в процессе ремонта не были осуществлены работы, нарушающие правовые нормы и требования безопасности, определенные федеральным законодательством. Процесс узаконивания переустройства постфактум намного длительнее, чем согласование перепланировки нежилого помещения и получение соответствующего разрешения непосредственно перед проведением работ, да и цена вопроса уже совсем иная.

Остались вопросы? Задайте их БЕСПЛАТНО нашему юристу!

Если работы проводятся без согласования с соответствующими органами, это называется незаконная перепланировка. Этот факт может быть установлен надзорными органами и после проведения работ.

В случае установления незаконных работ по сносу несущих конструкций, переносе межкомнатных перегородок или инженерных коммуникаций, для собственника наступает административная ответственность. Обычно, это денежный штраф.

Физическое лицо штрафуется на сумму в 2 000-2 500 рублей (статья 7.2 п.2 КОАП РФ). Для юридических лиц штраф может доходить до 50 000 рублей (статья 7.22 КОАП РФ).

Стоит уточнить, что в Москве стоимость оформления документов по перепланировке в жилом доме или нежилом здании может варьироваться от 45 000 до 100 000 рублей. Стоимость согласования перепланировки в других городах России может отличаться.

Основное требование при проведении перепланировки — это безопасность жилого помещения и здания с технической точки зрения.

  • Результатом сделанной незаконно (самовольно) перепланировки для собственника может стать штраф ( 2—2,5 тыс. рублей ) и предписание Жилищной инспекции вернуть жилищу первоначальный вид.
  • В сложных случаях, когда ремонтно-строительные работы повлекли угрозу для здоровья и жизни окружающих для владельца предусмотрена уголовная ответственность.
  • Иногда возможна даже потеря права собственности на недвижимость.

Если перепланировка нежилого помещения будет выполнена без согласования с муниципальными властями, нарушителю грозит ответственность по ст. 7.21 КоАП РФ. Данная норма не распространяется на нежилые здания или помещения, поэтому административная ответственность не наступит.

Санкции могут последовать за нарушение правил безопасности при проведении строительных работ, за причинение ущерба многоквартирному зданию и/или имуществу третьих лиц, за вред жизни и здоровью граждан. Кроме того, для нежилых помещений в МКД возможно предъявление иска о восстановлении исходного состояния объекта.

Вопросы и ответы

Чаще всего у владельцев недвижимости возникаю вопросы, каким образом оформить право собственности на уже сделанную пристройку.

А также, какие работы разрешается проводить, что делать запрещено и как согласовать перепланировку через суд.

Пристройка расценивается как реконструкция всего здания, даже если его внешний вид никак не изменился.

Пристрой к дому, согласно законодательству, не может быть самостоятельным объектом недвижимости. Новым объектом собственности служит дом вместе со сделанной к нему пристройкой и будет поделен на правах долевой собственности между всеми владельцами (если их несколько).

Что разрешено делать

Разрешение администрации потребуется только на возведение жилого дома.

Без разрешения можно построить нежилые объекты недвижимости (сарай, баня, гараж).

Фасад многоквартирного дома является общим имуществом.

Поэтому реконструкция общего имущества в многоквартирном доме должна выполняться на основании решения, принятого на общем собрании собственников.

  1. демонтировать подоконную часть с последующим обустройством дверей, без выноса радиаторов общедомовой системы отопления на балкон,
  2. сделать в квартире сауну с дополнительной вентиляцией, гидро— и пароизоляцией. При этом объем парильной не должен быть больше 24 кубических метров. Сауна монтируется в виде цельной кабинки и обязательно должна иметь сертификат качества производителя,
  3. на последнем этаже можно сделать камин (дымоход и топка должны быть выпущены на заводе),
  4. если в квартире имеется один санузел, то выход во второй можно сделать из спальни.

Не надо согласовывать демонтаж встроенной мебели, косметический ремонт в комнатах и замену инженерного оборудования аналогичным по техническому устройству.

Что запрещено

Существуют работы, проводить которые категорически запрещено на законодательном уровне:

  • располагать жилые помещения под санузлом или кухней соседей сверху,
  • делать санузел и кухню над жилыми комнатами соседей снизу,
  • замуровывать трубы отопления, канализации и водоснабжения в стенах,
  • обустраивать теплые полы за счет общедомовой системы отопления и водоснабжения, а также на балконах или лоджиях,
  • прокладывать шланги и трубы кондиционера снаружи и устраивать с этой целью каналы в железобетонных стенах,
  • ставить краны на стояки отопительной системы, а также водоснабжения,
  • подсоединять тамбуры, предназначенные для общего использования к площади своего жилища,
  • выносить батареи общедомовой системы отопления на лоджию (балкон),
  • объединять комнату с балконом (лоджией) без последующего монтажа дверей,
  • изменять внешний вид рам на окнах (например, их цвет),
  • обустраивать кухню без окна,
  • объединять кухню , в которой стоит газовая плита с жилой комнатой либо коридором,
  • делать вход из кухни или жилого помещения в туалет,
  • делать жилые помещения без окон,
  • площадь жилой комнаты должна быть больше 9 м 2 ,
  • ширина жилого помещения не может быть меньше 2,25 м,
  • санузел не должен быть проходным,
  • обустраивать санузел или кухню на балконе (лоджии) или в тамбуре,
  • делать балкон (лоджию) на подъездном козырьке,
  • входная дверь, если она открывается наружу, не должна служить препятствием для соседей при выходе из их квартиры.

Чтобы сделать законной перепланировку через суд, необходимо вместе с исковым заявлением предоставить документы:

  • свидетельство права собственности на недвижимость (копия и оригинал),
  • старый и новый техпаспорта (заказываются в БТИ),
  • планы квартир, расположенных этажом выше и ниже (можно взять в БТИ),
  • доверенность , заверенная у нотариуса на ведение дела на имя адвоката (если собственников несколько, то и доверенности должны быть от каждого из них).

Чтобы подтвердить безопасность выполненных работ и их соответствие существующим нормам и правилам, необходима судебная строительно-техническая экспертиза.

Для ее проведения нужно подать в суд письменное ходатайство с перечислением вопросов для эксперта.

Зная, какие отличия имеют перепланировка и реконструкция, собственник может определить, какую из этих правовых форм выбрать, если возникнет желание изменить потребительские свойства жилища.

Это позволит избежать неприятных сюрпризов в виде административной ответственности и финансовых потерь (штрафы, предписание вернуть жилище в исходное состояние за свой счет).

Перепланировка нежилых помещений

Градостроительный кодекс РФ определяет такие понятия как реконструкция, перепланировка, переустройство, помогает отличить их друг от друга, а также регламентирует порядок и процедуру согласования определенных ремонтно-строительных работ в жилых и нежилых помещениях, а также их реализацию. Градостроительный кодекс является основным среди остальных нормативных документов российского законодательства, определяющих и регламентирующих процесс внедрения конструктивных изменений в планировке объектов недвижимости.

Если в процессе проведения ремонтных работ по изменению конфигурации объекта были нарушены нормы и требования, определенные этим кодексом, то данное обстоятельство является достаточным основанием для признания перепланировки незаконной, а от владельца могут потребовать возмещения убытков и потерь собственнику дома (или нежилого здания), которые он понес в результате осуществления переустройства.

Помимо вышеуказанного нормативно-законодательного акта, порядок узаконения и проведения перепланировки в нежилом помещении также регламентируется и другими федеральными и региональными законами. К примеру, статья 26 Жилищного Кодекса РФ регламентирует основания для проведения перепланировки и детально описывает весь процесс поэтапно.

Согласно регламенту любые изменения в первоначальной планировке помещения должны быть отображены в соответствующих документах (техническом паспорте, кадастре, в техническом плане объекта) и зарегистрированы в контролирующих государственных органах с внесением изменений в сведения об объекте недвижимости.

Процедура согласования перепланировки нежилых помещений в многоквартирных домах намного сложнее по сравнению с проведением данной процедуры в отдельно стоящем здании, так как проектная документация должна быть согласована не только с государственными органами, но и с жильцами дома, которые должны подписать письменное согласие. Только после получения этого документа можно будет обращаться для получения разрешения на проведение ремонтных работ.

Также стоит отметить тот факт, что перед проведением ремонта специалисты должны выяснить, возможно ли проведение перепланировки, и для этого будет изучаться состояние водоснабжения, электропроводки, несущих стен и полов.

Если человек намеревается провести перепланировку в жилом доме, то обязательно стоит обращаться в Жилищную инспекцию. Важно также здесь обязательно учитывать интересы тех лиц, которые проживают в данном доме.

Не стоит забывать о том пакете документов, который будет необходим для данной ситуации.

Чтобы получить разрешение на проведение изменений в формации нежилого здания, стоит обязательно обращаться в межведомственную охрану районной префектуры.

Помимо этого, соответствующими органами также могут списываться различные проверки. Специалисты будут обязательно осуществлять контроль за порядком действий, которые проводятся во время проведения данной процедуры.

В той ситуации, когда планируется значительная перестановка в помещении, обязательно важно будет собственнику предоставить проект перепланировки в архитектурный городской отдел, либо в другие контролирующие органы.

Каждый человек должен помнить о том, что составление данного проекта можно доверять любой строительной организации, которая занимается данной деятельности в официальном порядке. При этом стоит учитывать, что услуги данных компаний будут платными.

Чтобы получить разрешение на проведение мероприятия по перепланировке нежилого помещения, важно обязательно иметь на руках следующие бумаги:

  1. Заявление, написанное владельцем объекта.
  2. Ксерокопии документов об открытии компании.
  3. Документы, которые удостоверяют права собственника на владение нежилым помещением.
  4. Копия технического паспорта.
  5. Разрешение от предприятия, которое управляет зданием. Оно будет необходимым, чтобы подтвердить отсутствие противников по проведению данной операции.

Все эти документы каждый собственник имеет возможность получить в БТИ. Данные бумаги не являются документами с закрытыми сведениями, и по этой причине их получение не будет обременительным для любого человека.

Данная бумага будет оформлена исключительно в том случае, в котором работы по перепланировке будут обязательно согласованы с контролирующими и надзорными органами. Это касается даже тех мелочей, которые на первый взгляд каждому человеку могут показаться весьма незначительными.

Чтобы получить разрешение, необходимо соблюдать следующую схему действий:

  1. Изначально стоит составить заявление, которое нужно будет узаконить. В данном обращении обязательно стоит указывать все те причины, по которым будет проводиться перепланировка.
  2. Адресовать данную бумагу стоит в службу технической инвентаризации. Стоит отметить, что сотрудник данного учреждения должен будет посетить объект, после чего составить кадастровый и технический паспорт.
  3. С этими документами, которые будут иметь определенные изменения, нужно будет обращаться в контролирующий орган. В течение некоторого времени он сможет выдать свидетельство, которые подтвердит регистрацию права на тот объект, в котором проводится перестановка.
  4. В случае, когда помещение относится к муниципальной власти, согласование стоит проводить именно с ними.
  5. Стоит оформить заявление в архитектурный отдел. В течение месяца оно будет рассмотрено, после чего будет выдаваться заключение, которая будет либо разрешать, либо запрещать проведение данной операции.
  6. При разрешении на осуществление перепланировки стоит далее обратиться в службу по исполнению технической инвентаризации. Обязательно важно помнить о том, что во время обращение к властям для того, чтобы согласовать проект, нужно будет обязательно посетить специализированную строительную организацию. Это будет нужно для того, чтобы получить техническое заключение. Важно, чтобы заключение было признано действительным. В этой ситуации данная компания должна иметь лицензию на то, чтобы провести экспертизу по объектам недвижимости . Иначе документ не будет являться действительным.

В определенных ситуациях собственнику потребуется заключение санэпидемстанции. К ним обращаться также обязательно нужно, если перепланировка была направлена на изменение санузлов, душевых комнат и других помещений.

За то, что владелец незаконно совершил перепланировку, на него будет наложена административное ответственность.

В целом процедура перепланировки включает пять основных этапов:

  • подготовка документов,
  • создание технического проекта перепланировки,
  • согласование проекта,
  • работы по перепланировке согласно проекту,
  • составление акта о завершении работ , приемка готового объекта.

Поскольку речь идет о многоквартирном жилом доме, согласование проект в Москве и других городах РФ проводится через жилинспекцию.

За нарушение законодательства собственника ждет административная ответственность в виде штрафа. В ряде случаев противники перепланировки нежилого помещения могут обратиться в суд и оспорить законность работ.

Необходимые условия

Расположение нежилого помещения в многоквартирном жилом доме диктует обязательные условия, которые должны соблюдаться при перепланировке.

ПоказателиОписание
Перепланировка нежилого помещения в многоквартирном доме без согласования с жилинспекцией запрещенаесли контролирующим органом будет выявлено нарушение, самовольная или незаконная перепланировка, собственнику придется отвечать по закону
Недопустимы работыкоторые по завершении затрудняют доступ к местам расположения общедомовых инженерных коммуникаций, а также мест общего пользования
Запрещен демонтаж или нарушение целостности несущих перекрытий и стенна любые манипуляции с такими конструкциями собственник должен получить разрешение, а в ходе работ усилить место пробоя
Запрещено использование помещений, учтенных в плане штабов гражданской обороныиспользовать такие объекты без согласования нельзя
Поскольку в ходе перепланировки собственник ограничивает права жильцов соседних квартир на пользование общедомовым имуществом, в том числе территорией, прилегающей к перепланируемому жильюему необходимо получить согласие от всех жильцов дома на проведение работ

Последнее положение крайне важно для благополучного завершения работ. Недовольные граждане имеют полное право обратиться в суд с исковым заявлением, если посчитают свои права нарушенными.

Распространена практика размещения на первых этажах многоквартирных домов различных коммерческих организаций — магазинов, салонов красоты, офисных помещений.

Если собственник не получил разрешение на проведение работ по перепланировке от всех собственников, то любой из жильцов, подав заявление в суд, может остановить работы.

Смотрите видео: Узаконивание перепланировки нежилого помещения Порядок узаконивания перепланировки

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Справедливость и право
Добавить комментарий