Как рассчитывается налог на недвижимость

Скоро владельцы квартир получат от ФНС платежные поручения с новым налогом на недвижимость — служба уже приступила к рассылке гражданам уведомлений.

Собственники жилья увидят там непривычную для себя сумму, которую нужно будет успеть оплатить до 1 декабря. Иначе добавятся еще и штрафы.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Как узнать стоимость недвижимости из реестра для расчета налога на имущество? О том, как определить цену здания по адресу или по регистрационному номеру.

Содержание
  1. Новые правила
  2. Непостоянный кадастр
  3. База — наше все
  4. Право выбора
  5. Кто больше всех пострадает?
  6. Сами с усами
  7. Кому повезло?
  8. Письма счастья
  9. Глаза боятся, руки оплачивают
  10. Как рассчитать кадастровый налог
  11. Принцип исчисления налога на имущество
  12. Правила для физических лиц
  13. Правила для юридических лиц
  14. Налог на имущество по кадастровой стоимости для населения страны
  15. Налогообложение юридических лиц
  16. Налоговые ставки
  17. Ставки для юридических лиц
  18. Объекты налогообложения: за какое имущество платится пошлина физическими лицами
  19. Новый принцип определения налоговой базы: в каких регионах применяется кадастровая система расчёта
  20. Что такое коэффициент к налоговому периоду
  21. Расчет налога на имущество по кадастровой стоимости для юридических лиц
  22. Налоговые льготы и вычеты
  23. Как начисляется налог на квартиру и другое имущество
  24. Как рассчитать налог на имущество: формула
  25. Пример, как рассчитать налог на квартиру
  26. Можно ли оспорить кадастровую стоимость имущества
  27. Смотрите видео: Как правильно рассчитать налог на недвижимость

Новые правила

Уже совсем скоро россияне впервые заплатят за свое имущество заметно больше, ведь налог будет рассчитан по новым правилам.

С января 2015 года размер платежа считается на основе стоимости жилья по кадастру, а не инвентаризации.

По мере реализации эксперимента в него будут включаться оставшиеся субъекты РФ.

Для того, чтобы оплата не стала непосильной нагрузкой для бюджета россиян, вводиться новый тариф будет постепенно на протяжении пяти лет.

Читайте на нашем сайте о методике определения стоимости объектов недвижимости из реестра ФСО №4, а также об особенностях ее расчета по специальной формуле.

Непостоянный кадастр

В регионах налоговым законодательством определены ставки для каждого типа помещения: жилья, гаражей, хозстроений.

Ставка имущественного налога зависит от кадастровой стоимости жилья и отличается по регионам. Например, в Москве получатся следующие величины:

  • до 10 млн рублей – 0,1%,
  • 10-20 млн рублей – 0,15%,
  • 20-50 млн рублей – 0,2%,
  • 50-300 млн рублей – 0,3%,
  • больше 300 млн рублей – 2%.

Причем, деньги будут взиматься не только за сданное в эксплуатацию жилье, но и за строящиеся объекты – 0,3% от цены имущества.

Кадастровая стоимость – рыночная стоимость недвижимости, рассчитанная при помощи государственной оценки в соответствии с законом об оценочной деятельности.

То есть, проще говоря, это стоимость, прописанная в ГКН.

На сегодняшний день она рассчитывается независимыми оценщиками, которые по договору работают с государством.

Также в каждом субъекте есть свой закон об оценке, определяющий частоту проведения данной процедуры.

Она должна быть не меньше раза в пять лет, но больше, чем раз в три года.

В Москве и Петербурге, например, переоценка должна проводиться раз в два года.

О том, где и как можно получить справку о кадастровой цене объекта недвижимости, читайте нашу статью. Узнайте также о том, можно ли продать недвижимость по цене ниже оценки кадастра.

База — наше все

Федеральным законодательством России гражданам положен налоговый вычет, так что облагаться будет не вся площадь имущества, а остаточная. Для квартир такой вычет составляет 20 кв. метров, для комнат – 10 кв. метров, а для объектов ИЖС – целых 50.

Таким образом, налоговая база по квартире площадью, например, 54 кв. метра составит 34 кв. метра, и на эту цифру будет начислен новый налог.

Читайте на нашем сайте о способах определения стоимости нежилого коммерческого помещения, а также о том, как на деле происходит пересмотр оценки кадастра.

Право выбора

Если у вас в собственности имеется сразу несколько квартир, то для применения налогового вычета нужно будет выбрать только одну из них.

О сделанном выборе необходимо будет сообщить в ФНС до 1 ноября 2016 года. Если этого не сделать, налоговая служба сама выберет из вашего имущества то, где сумма будет максимальна.

Кто больше всех пострадает?

По подсчетам экспертов острее всего новые правила ощутят на себе владельцы дорогостоящей недвижимости.

Пример: Хозяину 206-метровой элитной квартиры на Остоженке даже после вычета придется заплатить 170 000 рублей в год.

Если же у вас простая двушка в 54 кв. метра где-нибудь на окраине столицы, то платеж составит примерно 5 500 рублей при минимальной ставке налога в 0,1% и средней величине кадастровой стоимости в 160 рублей за 1 кв. метр.

Узнайте на нашем сайте о способах оспаривания и уменьшения кадастровой стоимости здания.

Сами с усами

Как рассчитать налог на недвижимость? Рассчитать размер платежа вы можете самостоятельно. Необходимо зайти на портал налоговой службы и воспользоваться калькулятором.

В соответствующее поле вводится кадастровый номер имущества и система выдает размер платежа. Если номер неизвестен, тогда найти информацию можно на сайте Росреестра с соответствующими вкладками.

Кому повезло?

Несмотря на нововведения, по-прежнему остаются послабления для граждан, которым положены льготы. Это инвалиды, военные-контрактники, участники боевых действий, пенсионеры, орденоносцы, «чернобыльцы» и несколько категорий бюджетников.

Но льготы действительны только для одной объекта, подходящего под одну из категорий недвижимости. Также к этому могут добавиться и дополнительные льготы от местных властей. Однако все это также действует только на один объект недвижимости. Если имущества много, то придется сделать выбор.

Письма счастья

ФНС обещает, что расчетные листки придут до 20 октября.

Оплатить все надо будет до 1 декабря, в противном случае служба начислит пени.

И вот тут встает законный вопрос о справедливости оценки кадастра, посчитанной для вашего жилья. Если вам кажется, что она завышена, то необходимо прийти в Росреестр и оспорить ее.

Правда, сделать это можно, только если есть ошибка в метраже, расположении и т.д. Изменить сведения пока можно бесплатно, но, учитывая, что данный налог идет в местный бюджет, муниципалитеты настроены ужесточить возможность такого оспаривания.

А это влечет за собой немалые судебные издержки, особенно с учетом того, что оценка может пересматриваться раз в два года. Поэтому перед желанием уменьшить несправедливую цену за вашу квартиру или дом, сначала посчитайте, стоит ли игра свеч.

Глаза боятся, руки оплачивают

Как и все новое в нашей стране, исчисление имущественного налога по кадастровой стоимости вызывает у наших граждан непонимание и страх.

Однако перемены не покажутся страшными, если досконально изучить правила и не бояться обращаться за разьяснением в налоговые органы.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Как рассчитать кадастровый налог

Имущество россиян облагается налогом. За владение жилыми и нежилыми объектами собственнику необходимо ежегодно платить налог в бюджет.

Правило касается как юридических, так и физических лиц. Сумма к оплате зависит от стоимости владения. Ранее в расчёт бралась инвентаризационная стоимость, сейчас же в большинстве регионов РФ налог исчисляется по кадастровой оценке. Это существенный удар по бюджету каждой семьи, так как именно такая сумма максимально приближена к рыночной.

Принцип исчисления налога на имущество

Имущественный налог относится к местным пошлинам. То есть деньги, полученные от налогоплательщиков, отправляются в бюджет муниципального образования, в котором расположен объект. Ставки для оплаты также определяются местными властями. При этом Налоговым кодексом установлен их предельный размер, который регионы не имеют право повышать.

Расчёт и уплату налога производят с учётом нескольких параметров:

  • Лицо, которое вносит отчисления в бюджет (налогоплательщик)
  • Объект налогообложения (за что именно платится пошлина)
  • Налоговая база (от какой суммы)
  • Ставка (какой процент)
  • Налоговый период (за какой срок владения)

Правила для физических лиц

  • Налогоплательщик – любой гражданин, в собственности которого находится недвижимость. При этом она должна попадать под критерии объектов налогообложения (в соответствии с со ст. 401 НК РФ)
  • Объект налогообложения – определённые виды имущества. К ним относятся:
    • Жилые дома, квартиры, комнаты
    • Парковочные места и гаражи
    • Иные строения
    • Налоговая база — кадастровая стоимость объекта (или инвентаризационная для регионов, не перешедших на новый механизм расчёта пошлины) (п. 2 ст. 402 НК РФ)

    При определении базы применяют систему налоговых вычетов. С их помощью можно существенно снизить итоговую сумму пошлины.

    • Налоговый период – срок, за который уплачивается пошлина

    Физические лица платят налог за предыдущий календарный год. То есть в 2019 году оплачиваются все объекты, которым собственник владел в 2018. Оплатить нужно до 1 декабря.

    Имущественный налог относится к категории местных и его ставки устанавливаются муниципальными властями (Ст. 406 НК РФ). При этом Налоговым кодексом установлены значения, которые местные власти не могут превышать. Потолок ставки – 2%.

    Правила для юридических лиц

    • Налогоплательщики – предприятия, в собственности которых находится недвижимое имущество (п. 1 ст. 374 НК РФ в ред. от 03.08.2018 N 302-ФЗ).

    Собственность должна попадать под критерии объектов налогообложения.

    Для этого требуется:

      • Её регистрация в Росреестре
      • Занесение объектов на баланс предприятия в качестве основных средств (п. 1 ст. 374 НК РФ).

      Объект налогообложения – следующие категории недвижимости:

        • Готовые объекты капитального строительства (все, что прочно связано с землёй и не может быть перемещено без ущерба постройке)
        • Строения, работы над которыми не завершены
        • Машино-места,
        • Жилые помещения (дома, квартиры, комнаты),
        • Дачи и гаражи.

        При этом недвижимость может находиться не только в собственности предприятия, но и:

          • Во временном владении
          • На доверительном управлении
          • В распоряжении
          • Налоговая база — среднегодовая стоимость объекта (п. 1 ст. 375).

          Для отдельных видов строений за базу берётся кадастровая цена. В кадастровый перечень для расчета налога на имущество входят:

          • Офисные и торговые центры
          • Нежилые помещения, в которых допустимо размещение офисов, торговых площадок, объектов общественного питания (в соответствии с выпиской ЕГРН и технической документацией строения)
          • Недвижимость иностранных компаний, которые не имеют постоянных представительств на территории РФ
          • Жилые здания, которые не учитываются на бухгалтерском балансе как основные средства.

          Каждый субъект РФ самостоятельно осуществляет переход на кадастровую систему расчёта налога. Прежде чем официально ввести новый принцип, региональные власти обязаны принять закон, регулирующий и стандартизирующий процесс определения кадастровой стоимости объектов.

          На данный момент кадастровый алгоритм применяют 74 региона.

          • Налоговая ставка — устанавливается каждым субъектом РФ самостоятельно и не может превышать 2,2%.

          Налог на имущество по кадастровой стоимости для населения страны

          Ранее налог на недвижимое имущество для физических лиц рассчитывался исключительно на базе инвентаризационной стоимости объекта, опираясь на ФЗ №2003-1. Но с 2015 года в Налоговый кодекс введена Глава 32.

          Именно она отныне определяет, как рассчитывается налог на недвижимость, предусматривая новый механизм вычислений (ФЗ № 284 от 04.10.14). Теперь налоговые органы рассчитывают налог на недвижимость по кадастровой стоимости. Именно она максимально отражает реальную рыночную стоимость объекта.

          Властями предусматривается постепенный переход на новый алгоритм работы. Главная цель – максимально смягчить финансовую нагрузку на население, увеличившуюся с введением новых реформ. Для этого предусмотрены:

          Поэтапное подключение субъектов РФ к новому механизму расчёта (в зависимости от экономической ситуации в регионе)

          Введение понижающих коэффициентов для вычисления пошлин.

          Налогообложение юридических лиц

          2017 год ознаменовался очередными поправками, которые обязали оплачивать пошлину на имущество сельхозпредприятий, ранее освобождённых от неё (№ 335-ФЗ «О внесении изменений в НК РФ» от 27.11.2017).

          С 2018 года освобождается от налога только та собственность сельхозкомпаний, которая используется для выполнения их основной деятельности (агроработ).

          Все прочее имущество плательщиков ЕСХН подпадает под налогообложение.

          При этом есть и положительные изменения: с 1 января 2019 года все российские предприятия освобождены от уплаты пошлины за движимое имущество. Оно исключается из объектов налогообложения. Платить теперь требуется только за недвижимую собственность.

          Налоговые ставки

          Чтобы высчитать итоговый размер пошлины устанавливаются конкретные ставки. Они определяются каждым муниципальным образованием самостоятельно (Ст. 406 НК РФ). При этом Налоговым кодексом установлены базовые ставки, которые могут быть уменьшены или увеличены местными властями, но в рамках ограничений, наложенных положениями кодекса.

          Базовые ставки составляют:

          • Для вычислений по кадастровой стоимости – от 0 до 2% (в зависимости от характеристик объекта и региона).

          В большинстве случаев ставка составляет 0.1%. Местные власти имеют право увеличить её, но только до 0.3%. Такой уровень пошлины применим для следующих строений:

          • Жилые дома и помещения
          • Жилой дом на этапе строительства
          • Строение, хотя бы часть которого признана жилой
          • Парковочные места и гаражи
          • Хозяйственные строения, если их площадь — не больше 50 квадратных метров и они расположены на земельных участках с назначением для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства или индивидуального строительства.

          Для ряда объектов нежилого имущества, например, торгово-административных центров, и недвижимости дороже 300 млн руб., ставка составит 2% (список указан в п.7 ст. 378.2 НК РФ, абзаце 2 п. 10 ст. 378.2 НК РФ).

          Для всех остальных объектов ставка будет равна 0,5%.

          • Если расчёт выполняют по инвентаризационной оценке — от 0 до 2% (в зависимости от вида недвижимости и региона).

          При подсчёте налога по инвентаризационной стоимости, её умножают на коэффициент-дефлятор. Итоговая цифра рассчитывается от полученной суммы. Коэффициент налога на имущество в 2019 году установлен в размере 1.518 (Приказ Минэкономразвития от 30.10.2018 г. № 595).

          Основные ставки по инвентаризационной оценке:

          • до 300 тыс. руб. — до 0,1% (включительно),
          • от 300 до 500 тыс. руб. — от 0,1% до 0,3% (включительно),
          • более 500 тыс. руб. — от 0,3% до 2,0% (включительно).

          Ставки для юридических лиц

          Местные власти вправе определять собственный уровень ставок в зависимости от категорий налогоплательщиков или характеристик имущества. При этом размер пошлины не может превышать следующие значения:

          • для Москвы: 2%,
          • для иных субъектов – 2%.

          В отношении магистральных трубопроводов, линий энергопередачи, а также сооружений, которые являются их неделимой частью, с технологической точки зрения, пошлины не могут быть выше — 2,2%

          Объекты налогообложения: за какое имущество платится пошлина физическими лицами

          С введением нового алгоритма расчёта пошлин расширился и перечень помещений, за которые требуется делать отчисления в бюджет. На сегодняшний день к таким объектам относятся:

          • Частный дом
          • Квартира, комната
          • Выделенная доля в квартире, доме
          • Парковочное машиноместо или гараж
          • Единый недвижимый комплекс
          • Объект незавершенного строительства
          • Иные здания, строения, сооружения, помещения

          Жилыми домами признаются строения, расположенные на земельных участках с целевым назначением — для ведения подсобного, дачного, садового или огороднического хозяйства.

          Новый принцип определения налоговой базы: в каких регионах применяется кадастровая система расчёта

          Расчёт по кадастровой стоимости применяют в 74 регионах РФ. Этим принципом начали пользоваться с 2015 года в первых 28 субъектах. С 2016 года к ним добавился 21 регион, а в 2017 году — еще 14, 7 регионов — в 2018 и 4 – в 2019. Тем не менее 11 субъектов до сих пор применяют для расчёта инвентаризационную стоимость.

          Каждый субъект РФ должен самостоятельно внедрить новую систему налогообложения. При этом до 1 января 2020 года перейти на её применение обязаны все регионы страны.

          Что такое коэффициент к налоговому периоду

          Для облегчения перехода на новый принцип расчёта налога Налоговым кодексом предусмотрены понижающие коэффициенты (п. 8 ст. 408 НК РФ).

          Они должны быть использованы при расчёте пошлины по новым правилам (на основе кадастровой стоимости). Коэффициенты введены на первые 4 года действия нового законодательства (с 2015 года) и составляют:

          • 0.2 — для 1-го этапа (за 2015 год)
          • 0.4 — для 2-го этапа (за 2016)
          • 0.6 — для 3-го этапа (за 2017)
          • 0.8 — для 4-го этапа (за 2018)

          При этом Федеральным законом № 334-ФЗ от 03.08.2018, были внесены поправки в 52 статью Налогового кодекса. Согласно им коэффициент на 4-ый этап – 0.8 – был отменён. Цель отмены — привести ставки налога в разных регионах к единому значению. Максимальный коэффициент на данный момент составляет 0.6.

          В регионах, где налогообложение недвижимости проводят по кадастровой оценке третий и последующие годы, будет применен коэффициент к налоговому периоду, ограничивающий рост налога не более чем на 10% по сравнению с его суммой за предыдущий период. Исключение — недвижимость торгово-офисного назначения (п. 8.1 ст. 408 НК РФ).

          Расчет налога на имущество по кадастровой стоимости для юридических лиц

          Для расчёта пошлины используется среднегодовая стоимость объекта (п. 1 ст. 375). При этом для отдельных видов недвижимости за базу берётся кадастровая цена. Сюда входят:

          • Офисные и торговые центры,
          • Нежилые помещения, в которых допустимо размещение офисов, торговых площадок, объектов общественного питания (в соответствии с выпиской ЕГРН и технической документацией строения),
          • Недвижимость иностранных компаний, которые не имеют постоянных представительств на территории РФ,
          • Жилые здания, которые не учитываются на бухгалтерском балансе как основные средства.

          Каждый субъект РФ самостоятельно осуществляет переход на кадастровую систему расчёта налога. Прежде чем официально ввести новый принцип региональные власти обязаны принять закон, регулирующий и стандартизирующий процесс определения кадастровой стоимости объектов недвижимости.

          Первые 29 регионов перешли на новый механизм в 2015 году. На данный момент кадастровую систему применяют 70 субъектов РФ. С 2019 года к ним присоединились ещё 4 субъекта: Чувашская Республика, Иркутская, Курская и Смоленская области.

          Налоговые льготы и вычеты

          Физические лица могут претендовать на 2 вида льготы:

          На федеральные льготы имеют право следующие категории граждан:

          • Герои России и Советского союза, участники ВОВ
          • Инвалиды 1 или 2 группы, дети-инвалиды.
          • Пострадавшие от чернобыльской катастрофы лица и граждане, участвующие в ликвидации атомных аварий.
          • Отдельные категории военнослужащих, уволенных с военной службы и члены их семей.
          • Пенсионеры по старости и граждане, достигшие возраста 60 и 65 лет для женщин и мужчин.

          Ещё один ряд льгот зависит от вида имущества. К льготным категориям относятся:

          • жилые и хозяйственные строения площадью до 50 кв. м., расположенные на участках в садоводческих и дачных некоммерческих объединений граждан

          Местные льготы определяются каждым муниципальным образованием самостоятельно.

          Законодательством также предусмотрена система налоговых вычетов. При расчёте имущественной пошлины применяется принцип снижения налогооблагаемой площади: из общего метража здания вычитается определённое количество квадратных метров. После чего рассчитывается итоговая сумма налога.

          Вычеты установлены в следующем размере (в квадратных метрах):

          • Для квартиры, части жилого дома — 20
          • Для комнаты, части квартиры — 10
          • Для жилого дома — 50 (п.3 ст. 403 НК РФ).

          Как начисляется налог на квартиру и другое имущество

          Налог рассчитывается по стандартной схеме: определяется его налоговая база, также прибавляются вычеты и льготы, если налогоплательщик имеет на них право. Ставка налога определяется в зависимости от региона жительства, типа объекта и его стоимости.

          Налоговые органы рассчитывают величину пошлины самостоятельно и уведомляют налогоплательщика соответствующей квитанцией. В ней будет указан облагаемый объект, его кадастровая стоимость и сумма к оплате.

          При желании собственник может воспользоваться электронными сервисами для самостоятельного вычисления стоимости налога. Имеется несколько способов:

          • Узнать налог по кадастровому номеру объекта недвижимости

          Для этого существует отдельный сервис на официальном сайте ФНС – «Калькулятор налога на имущество». Требуется выбрать регион нахождения и ввести кадастровый номер объекта.

          • Рассчитать налог самостоятельно, используя формулу

          Для этого потребуется актуальная кадастровая стоимость имущества.

          Запросить её можно онлайн через сайт Росреестра.

          Как рассчитать налог на имущество: формула

          В соответствии с п. 8 ст.408 НК РФ, на период перехода на новые правила, помимо понижающего коэффициента регионами может применяться особая формула для налога на недвижимость. Суть её в уплате налоговой ставки с разницы между кадастровой и инвентаризационной стоимости.
          Формула выглядит так:
          Н = (Нк — Ни) x К + Ни,
          где Н — сумма налога, подлежащая уплате.
          Нк – налог, рассчитанный из кадастровой стоимости
          Ни – налог, рассчитанный по предыдущей системе (инвентаризационной стоимости)
          К – понижающий коэффициент

          Пример, как рассчитать налог на квартиру

          Квартира площадью 50 кв. м. Стоимость одного квадратного метра – 200 000 рублей, кадастровая стоимость – 10 000 000 рублей.

          Инвентаризационная стоимость – 500 000 рублей. Налоговая ставка в регионе – 0.1%. Понижающий коэффициент – 0.6. Согласно НК РФ, налогом не облагается 20 кв. м. квартиры.

          Рассчитываем налог с кадастровой стоимости: (10 000 000 – 4 000 000) * 0.1% = 6 000 рублей.

          Налог с инвентаризационной стоимости:
          500 000 * 0.1%* 1.518 = 759 рублей.

          Таким образом, налог составит:
          (6 000 – 500) * 0.6 + 759 = 3 903 рубля 60 копеек.

          Можно ли оспорить кадастровую стоимость имущества

          Кадастровую оценку осуществляют регистрационные органы. Сам собственник повлиять на процесс никак не может. Для вычисления используется методика, утверждённая Министерством экономического развития (Приказ Министерства экономического развития РФ от 1 марта 2016 г. № 90). На конечную кадастровую стоимость влияет совокупность факторов: площадь жилья, материал и год постройки дома, экономическая ситуация в регионе и т.д.

          Не всегда установленная Росреестром стоимость кажется владельцу имущества справедливой. В таком случае оценку можно оспорить. Доступно два пути:

          • Обратиться с иском в суд
          • Инициировать пересмотр оценки через Комиссию в территориальном отделении Росреестра

          Также возможна техническая ошибка в начислениях, допущенная государственными органами. Для её исправления необходимо:

          • Направить письменную претензию в отделение ФНС по месту регистрации (или онлайн, через личный кабинет на сайте налоговой), указав причину обращения с перечислением ошибок
          • Дождаться письменного ответа от налогового органа

          В 2019 году изменяется механизм пересмотра кадастровой стоимости недвижимости. Если собственник смог оспорить неверно проведённую оценку объекта, новую стоимость будут использовать для расчёта налога с начала налогообложения имущества по неправильной цене, а не с момента подачи заявления (как это работало ранее) (п. 15 N 334-ФЗ от 03.08.2018).
          Например, в 2019 году владелец квартиры подал заявление в суд, чтобы оспорить кадастровую стоимость объекта. При этом налог на её базе рассчитывался с 2018 года. Если дело будет выиграно, заявителю пересчитают пошлину за период с 2018
          года.

          Смотрите видео: Как правильно рассчитать налог на недвижимость

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Справедливость и право
Добавить комментарий