Как оформить договор купли-продажи объекта недвижимости?

Главная » Документы » договоры » Договора купли-продажи » Как выглядит договор купли-продажи коммерческой недвижимости?

Для осуществления коммерческой деятельности юридическим лицам или индивидуальным предпринимателям необходимы помещения: офисные или целые здания.

Если коммерческая деятельность не приносит ожидаемой прибыли, то, как правило, организации или предприниматели стремятся продать коммерческую недвижимость.

Как это правильно сделать в статье будет указано далее.

Содержание
  1. Образец типового договора купли-продажи коммерческой недвижимости
  2. Документы, необходимые при продаже коммерческой недвижимости
  3. Образец договора купли-продажи недвижимости 2017 года
  4. Форма составления договора по ГК РФ
  5. Оформление сделки
  6. Нотариальное оформление договора
  7. Особенности договора купли-продажи коммерческой недвижимости
  8. Договор с рассрочкой платежа
  9. Продажа коммерческой недвижимости: 3 основных способа
  10. Где размещать объявления о продаже коммерческой недвижимости?
  11. Преимущества привлечения специалиста
  12. 1.Предпродажная подготовка
  13. 2. Оформление договора на продажу коммерческой недвижимости
  14. 3. Регистрация в Гос. Реестре договора продажи коммерческой недвижимости
  15. Документы, необходимые для оформления сделки о продаже коммерческой недвижимости
  16. Порядок оформления договора о продаже коммерческой недвижимости
  17. Какие пункты включает в себя договор?
  18. Регистрация коммерческой недвижимости
  19. Смотрите видео: Осторожно! Вам Откажут в Регистрации. Договор Купли-Продажи Квартиры 2018

Образец типового договора купли-продажи коммерческой недвижимости

В соответствии с гражданским законодательством соглашение о купле-продаже коммерческой недвижимости получают юридическую силу с момента подписания документа сторонами.

Составляется соглашение в письменной форме. Нотариального заверения не требует.

В соглашении должны быть отражены не только положения, которые требуются законодательством, но и иные положения, которые сторонами были согласованы.

Допускается продажа недвижимого имущества совместно вместе с бизнесом.

В соглашении должны быть указаны следующие положения:

  • Сведения о сторонах (продавце и покупателе),
  • Сведения о передаваемом недвижимом объекте,
  • Информация о месте расположения здания,
  • Сведения о категории недвижимого коммерческого объекта,
  • Информация о площади объекта, а также в случае продажи целого здание об участке земли, который находиться под ним,
  • Стоимость объекта,
  • Порядок внесения денежных средств,
  • Порядок передачи объекта в собственность покупателя.

Документы, необходимые при продаже коммерческой недвижимости

Для того чтобы в последствии не наступили негативные последствия для сторон, а также для того, чтобы сделка не была признана недействительной, стороны должны подготовить определенный пакет документов:

  • Продавец должен представить документы, подтверждающие право собственности на передаваемый объект,
  • Им же представляется выписка из Россреестра о том, что объект не является предметом залога и на нем не имеется никаких ограничений,
  • Техническая характеристика из БТИ, на основании которой можно узнать техническое состояние продаваемого объекта, год его строения, площадь помещений, расположение, этажность и другую информацию о постройке.

Образец договора купли-продажи недвижимости 2017 года

Вопросам договорных отношений по приобретению недвижимых вещей посвящен самостоятельный § 7 главы 20 Гражданского кодекса (далее также ГК РФ), кроме того, к данным договорам применяются общие нормы о купле-продаже § 1 указанной главы в части, не противоречащей специальным нормам (в силу п. 5 ст. 454 ГК РФ).

Наиболее важным условием договора является определение его объекта, то есть в данном случае объекта недвижимости, право собственности на который передается за плату. В договор продажи недвижимости следует включать максимально конкретизированное описание объекта в целях его индивидуализации и четкого определения. При отсутствии должной конкретизации на основании абз. 2 ст. 554 ГК РФ такой договор не может считаться заключенным.

В соответствии со ст. 554 ГК РФ и обычаями делового оборота описание предмета договора должно включать:

  • адрес квартиры, дома или иного помещения,
  • этаж, на котором находится объект,
  • кадастровый номер недвижимой вещи,
  • площадь и иные технические характеристики (количество помещений, их площадь, этажность самого объекта, материал постройки и пр.).

Помимо объекта договор купли-продажи недвижимости 2017 года должен содержать:

  • наименование сторон сделки и их персональные данные, в том числе сведения удостоверения личности,
  • основания права собственности на объект у продавца,
  • цену недвижимого объекта и особенности расчетов за него (момент и способ передачи средств),
  • указание лиц, проживающих либо прописанных в жилом помещении, а также наличие прав иных лиц, которые сохраняются после продажи объекта,
  • указание на сторону, которая должна нести расходы по сделке,
  • момент передачи объекта продавцу.

Также в договоре могут фигурировать иные условия, которые стороны считают необходимым упомянуть. Образец договора купли-продажи недвижимости можно скачать на нашем сайте.

Форма составления договора по ГК РФ

Договор купли-продажи недвижимости должен иметь форму, указанную в ст. 550 ГК РФ, то есть такой договор заключается в простой письменной форме. Вместе с тем абз. 1 указанной статьи предусмотрено, что для такой сделки подойдет не каждая письменная форма, а лишь та, которая подразумевает составление единого документа, подписываемого всеми сторонами сделки.

В том случае, если стороны не облачали свои намерения по совершению сделки с недвижимым имуществом в форму единого договора, подписанного обеими сторонами, или пытались закрепить свои намерения в различных бумагах, направляемых друг другу или подписываемых одной из сторон, то условие о форме считается несоблюденным.

Свидетельством тому в том числе служит обширная судебная практика, например апелляционные определения Санкт-Петербургского городского суда от 15.02.2017 № 33-3314/2017 и Свердловского областного суда от 03.09.2015 по делу № 33-12967/2015 и т.д.

Отсутствие же надлежащей формы договора согласно абз. 2 ст. 550 ГК РФ свидетельствует о недействительности сделки и, как следствие, отсутствии каких-либо правовых последствий для сторон и третьих лиц.

В то же время столь популярные расписки о передаче задатка (или аванса — именуют их различными способами) не принимаются судами в качестве доказательства о совершении сделки также вследствие несоблюдения установленной законом формы договора. Такая позиция, в частности, была озвучена Новгородским областным судом в апелляционном определении от 20.08.2014 по делу № 2-423-33-1843/2014.

Оформление сделки

По ГК договор купли-продажи недвижимости сам по себе никакого особо оформления, помимо наличия письменного договора, не требует. Однако, согласно п. 1 ст. 551 Гражданского кодекса, необходимо зарегистрировать переход права по таким сделкам в специально уполномоченном органе. Таковым на основании ч. 1 ст. 3 закона «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 № 218-ФЗ является служба Росреестра.

На основании п. 3 ч. 3 ст. 15 закона 218-ФЗ стороны, заключившие соответствующий договор, обязаны обратиться с соответствующим заявлением в территориальное подразделение Росреестра для регистрации перехода права. Форма указанного заявления является унифицированной, т. к. она утверждена приказом Минэкономразвития России от 08.12.2015 № 920 (в качестве приложения 1).

Порядок предоставления данного заявления сторонами утвержден другим приказом Минэкономразвития — от 26.11.2015 № 883. Данный правовой акт регламентирует способы направления заявления и необходимого пакета документов (лично, по почте или посредством электронного документа), способы подписания в зависимости от выбранного способа направления, требования к прилагаемым документам (в форме отсылочной нормы). Непосредственно требования к документации для прохождения процедуры регистрации указаны в ст. 21 закона 218-ФЗ.

Сроки проведения регистрации права собственности нового владельца недвижимости установлены в зависимости от подачи заявления непосредственно в регистрирующий орган или через многофункциональный центр в количестве 7 и 9 рабочих дней соответственно (согласно пп. 1 и 2 ч. 1 ст. 16 закона 218-ФЗ).

Нотариальное оформление договора

Нотариальная форма договора продажи недвижимости является одной из форм сделки, указанной в п. 1 ст. 158 ГК РФ. В силу ст. 163 ГК РФ данная форма сделки означает, что нотариус осуществляет проверку на предмет законности проведения такой сделки, в том числе наличие полномочий на то всех сторон договора. Нормативными правовыми актами устанавливаются следующие случаи нотариального удостоверения такой сделки:

  • когда предметом договора выступает доля в праве общей долевой собственности на тот или иной недвижимый объект (ч. 1 ст. 42 закона 218-ФЗ),
  • когда сделка по отчуждению недвижимости совершается опекуном в интересах опекаемого, иными лицами в отношении имущества, которое принадлежит несовершеннолетним либо лицам, чья дееспособность ограничена (ч. 2 ст. 54 закона 218-ФЗ),
  • при наличии соглашения между сторонами об оформлении договора купли-продажи недвижимости в нотариальной форме (подп. 2 п. 2 ст. 163 ГК РФ).

Следовательно, при наличии хотя бы одного из указанных условий оформление договора купли-продажи недвижимости должно проходить процедуру нотариального удостоверения. При этом на основании ст. 56 Основ законодательства о нотариате, утвержденных ВС РФ 11.02.1993 № 4462-1, сторонам надлежит обратиться в ту нотариальную контору, которая находится в субъекте федерации, на территории которого расположен объект недвижимости, составляющий предмет такого договора.

Особенности договора купли-продажи коммерческой недвижимости

Коммерческой недвижимостью в силу абз. 2 подп. 2 п. 3 и абз. 3 п. 4.1 ст. 378.2 Налогового кодекса являются здания и сооружения, занятые площадями, используемыми для размещения офисов, сопутствующей инфраструктуры, торговых объектов, предприятий общественного питания, бытового обслуживания и т. п. В более широком смысле к коммерческой недвижимости можно отнести и производственные площади, а также предприятия в целом (§ 8 главы 30 ГК РФ).

В целом правила составления договоров купли-продажи недвижимости, имеющей коммерческое назначение, имеют мало различий с куплей-продажей жилья и обычно ограничиваются отсутствием необходимости указывать прописанных лиц, разницей перечня технических характеристик и другими аналогичными. Однако существует одна более значимая особенность, касающаяся специфики налогообложения подобных сделок: в отличие от сделок по продаже недвижимости физическими лицами (которые обычно не облагаются налогом в силу трех- или пятилетней давности владения ею — п. 2 ст. 217.1 НК РФ), при совершении данной сделки продавцы (если ими выступают не физические лица) не освобождены от уплаты соответствующего налога.

В связи с тем, что налоговой базой в данном случае является стоимость предмета договора, указанная в документе, то ей необходимо уделить особое внимание во избежание проблем с налоговыми органами. Цена такой недвижимости должна быть максимально приближена к рыночной, для чего целесообразно проводить предварительную независимую оценку стоимости такого недвижимого имущества.

Договор с рассрочкой платежа

Гражданским кодексом (п. 1 ст. 489) допускается возможность составить договор купли-продажи объекта недвижимости с внесением в него условия о продаже в рассрочку (то есть с рассрочкой платежа). Главной особенностью такого договора будет являться пункт, касающийся порядка оплаты передаваемого в собственность недвижимого объекта. Так, в договоре необходимо указывать, какие суммы и в течение какого времени покупатель должен передать продавцу недвижимости. Обычно указывается конечная дата периода и сумма, которую надлежит уплатить покупателю.

Также в таком договоре в силу ст. 556 ГК РФ необходимо определить момент передачи предмета договора продавцу и порядок такой передачи (по передаточному акту, подписываемому обеими сторонами). Государственная регистрация производится после подписания акта приема-передачи, но для продавца предпочтительно указание на то, что до полной оплаты недвижимости она находится у него в залоге. При этом все зарегистрированные обременения должны быть сняты после получения продавцом всей причитающейся суммы (на основании расписки продавца о получении всей суммы).

В заключение статьи подведем некоторые итоги:

  • правовое регулирование договоров, связанных с отчуждением и приобретением объектов недвижимости, осуществляется § 7 и 1 (в части, не противоречащей специальным нормам) главы 20 ГК РФ,
  • данный договор по общему правилу имеет простую письменную форму единого документа,
  • сам договор Росреестром не регистрируется, но надлежит совершать регистрацию перехода права собственности на недвижимый объект,
  • в случаях, прямо указанных в п. 2 ст. 163 ГК РФ, договор купли-продажи недвижимости должен иметь нотариальную форму,
  • основной особенностью сделок купли-продажи коммерческой недвижимости является специфика налогообложения, в связи с чем особое значение следует придавать цене сделки (лучше, если будет проведена независимая оценка),
  • при совершении сделки по продаже-покупке недвижимости в договор может включаться условие о рассрочке платежа, предусматривающее не единовременную, а постепенную (в течение определенных периодов времени) оплату недвижимого объекта.

Продажа коммерческой недвижимости: 3 основных способа

  1. Самостоятельный поиск покупателя и оформление сделки продажи. Плюс этого способа – отсутствие финансовых затрат на оплату услуг риелтора. Минус – при отсутствии опыта в сфере недвижимости, теряется много времени в поисках реального покупателя и сбора необходимых документов для юридического оформления сделки.
  2. Пользование услугами посредника, который также самостоятельно будет искать покупателя. Услуги посредника необходимо оплатить независимо от конечного результата. Итог работы посредника может оказаться такой же, как в самостоятельном поиске.
  3. Обращение за помощью в агентство недвижимости. Профессиональные эксперты и брокеры не только укажут реальную стоимость объекта, они найдут покупателя и возьмут на себя все хлопоты по сбору документов и заключения сделки.

Где размещать объявления о продаже коммерческой недвижимости?

Для поиска покупателей используются различные способы:

  • рекламные объявления на интернет- площадках и досках,
  • интернет сайт Avito,
  • печатные рекламные издания
  • средства связи и телевидения
  • компании по недвижимости
  • наружная реклама

В большом объеме объявлений зачастую трудно выбрать именно того покупателя, который готов заплатить желаемую цену. Поэтому, все-таки лучше привлечь к поиску покупателя опытного брокера.

Где размещать объявления о продаже коммерческой недвижимости?

Преимущества привлечения специалиста

  • активное продвижение объекта к продаже
  • подбор покупателей, наиболее заинтересованных в приобретении этого бизнеса
  • организация переговоров между сторонами
  • определение оптимальной схемы продажи
  • осуществление сделки в максимально короткий срок с выгодой для продавца.

1.Предпродажная подготовка

На этом этапе проверяется «чистота» истории продающегося объекта. Подтверждается право собственности продавца на объект недвижимости, отсутствие ареста, наложенного на имущество, нахождения объекта в налоговом или имущественном залоге.

Перед заключением договора купли продажи ранее неоформленные строения и пристройки, перепланировки помещений должны быть оформлены в соответствии с действующим законодательством.

В случае снятия залога с недвижимости, необходимо иметь документы, подтверждающие снятие залога с объекта.

2. Оформление договора на продажу коммерческой недвижимости

Сделка по продаже объекта недвижимости заверяется нотариально, предусматривает передачу от продавца покупателю объектов недвижимости за определенную цену.

Для оформления договора продавцом предоставляется пакет различных документов, подтверждающих право собственности, оценочный акт, техническую характеристику, выданную БТИ и другие документы.

3. Регистрация в Гос. Реестре договора продажи коммерческой недвижимости

Этот этап официально закрепляет законное право нового владельца на купленный объект недвижимости. В Государственный Реестр вносятся данные нового собственника, и он получает законное подтверждение своего права на собственность в виде Свидетельства.

Больше информации о том, как зарегистрировать право собственности в Росреестре, содержится тут.

Документы, необходимые для оформления сделки о продаже коммерческой недвижимости

Чтобы сделка была признана законной и соответствовала законодательству РФ, необходимо с начального этапа правильное оформление всего пакета документов:

  • Правоустанавливающие документы определяют собственника объекта,
  • Выписка из Государственного Реестра, подтверждает данные о владельце и отсутствие залога или ареста объекта,
  • Техническая характеристика из БТИ предоставит полную информацию об объекте – год постройки объекта, ввод его в эксплуатацию, площадь помещений и территорий, этажность, и другие технические характеристики.

Порядок оформления договора о продаже коммерческой недвижимости

Главным документом, регламентирующим передачу имущественных прав, является Договор, который подписывается обеими сторонами.

В Договоре прописываются не только основные положения, предусмотренные типовым договором, но и учитываются специфические нюансы. Зачастую вместе с объектом недвижимости продается работающий бизнес или действующая компания, что не противоречит действующему законодательству.

Какие пункты включает в себя договор?

  • вся информация о продавце и покупателе
  • характеристика объекта недвижимости
  • адрес размещения объекта
  • тип коммерческой недвижимости
  • площадь помещения или земельного участка, месторасположение на этаже или в здании
  • цена сделки
  • срок и способ оплаты
  • время передачи объекта от продавца к покупателю после подписания договора

Юристы и опытные сотрудники компаний по недвижимости составляют договора купли продажи с учетом требований к составлению договоров.

Образец и порядок составления договора купли-продажи квартиры — в материалах нашей новой публикации.

Образец договора о продаже коммерческой недвижимости:

Договор о продаже коммерческой недвижимости стр.1.

Договор о продаже коммерческой недвижимости стр.2.

Регистрация коммерческой недвижимости

Право собственности, которое передается посредством соглашения должно быть зарегистрировано по месту совершения сделки Россреестром.

Необходимо знать, что это за процедура?

Основной особенностью данной процедуры является то, что соглашение о купле – продаже недвижимого объекта регистрировать нет необходимости. Регистрации подлежит только переход права от продавца к покупателю.

Типовой образец договора купли-продажи магазина.

Про о бразец договора купли-продажи части земельного участка смотрите тут.

После того, как сведения о новом владельце недвижимого объекта коммерческого характера будут внесен в специальный реестр, покупатель получает специальный документ – свидетельство о праве собственности. На бланке соглашения должна быть поставлена отметка о том, что право от продавца к покупателю перешло.

Для того, что бы сведения были внесены, необходимо представить следующие документы:

  1. Три экземпляра составленного и подписанного соглашения о купле – продаже коммерческого недвижимого объекта,
  2. Акт приема – передачи сооружения, которые должны также иметь подписи обоих сторон,
  3. Документы, подтверждающие регистрацию юридического лица в налоговом органе,
  4. Учредительные документы юридических лиц, являющихся сторонами сделки,
  5. Сведения о присвоенном номере налоговой службой ИНН,
  6. Документы о соблюдении процедуры назначения руководителей организаций, которые являются сторонами соглашения,
  7. Если стороны, являются юридическими лицами, которые были созданы до наступления 1 июля 2002 года, то необходимо представить сведения о внесении их данных в специальные реестры,
  8. Устав, принятый в организациях, со всеми имеющимися изменениями и дополнениями,
  9. Учредительный договор каждой из сторон. Представляется также со всеми изменениями и дополнениями, которые были к нему приняты,
  10. Выписка, о регистрации юридических лиц, которые выступают сторонами соглашения в соответствующих Реестрах,
  11. Оригинал или заверенная организацией копия протокола заседания совета директоров, общего собрания участников акционерного общества с решением о совершении сделки либо решение участника (акционера),
  12. Выписку из БТИ, с техническими характеристиками всего передаваемого здания.
  13. Закон допускает участие на стороне, как продавца, так и покупателя их представителей. В этом случае, представитель должен предъявить доверенность, указывающую на наличие у него полномочий участвовать в сделке от имени организации.

Продавец должен в обязательном порядке, дополнительно представить документ, который подтверждает наличие у него права распоряжаться зданием или помещением.

Помимо вышеуказанных документов необходимо представить заполненное заявление от имени продавца с просьбой зарегистрировать приобретенное право. Продавец также должно внести соответствующие данные в документ.

За регистрацию права государство взымает государственную пошлину. Квитанцию об оплате обязательного государственного сбора необходимо приложить к пакету документов.

Смотрите видео: Осторожно! Вам Откажут в Регистрации. Договор Купли-Продажи Квартиры 2018

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Справедливость и право
Добавить комментарий