Инвестиции в коммерческую недвижимость: 2 самых надежных варианта!

Людмила Филимонова, руководитель Центра Недвижимости «33Регион» о рынке инвестиций в коммерческую недвижимость в России.

Хочу поделиться с вами опытом инвестиций в коммерческую недвижимость, в настоящий момент в России одним из самых выходных и стабильных. В связи с этим, возникает вопрос: а так ли выгодны инвестиции в коммерческую недвижимость и какие «подводные камни» существуют в этой области?

Последние 11 лет мое основное направление деятельности – коммерческая недвижимость:

Несмотря на то, что мой город населением чуть более 140 тыс. человек, конкуренции в этом бизнесе практически нет.

Содержание
  1. Инвестиции в коммерческую недвижимость — взгляд в прошлое
  2. Инвестиции в коммерческую недвижимость: 2 самых надежных способа
  3. Торговые площадки
  4. REIT-фонд: рынок зарубежной недвижимости доступен каждому
  5. ЗПИФН – отечественный фонд недвижимости
  6. Инвестиции в коммерческую недвижимость: факторы и особенности!
  7. Офисные площадки
  8. Индустриальные объекты
  9. Аренда и субаренда: как сделать деньги с минимальных инвестиций
  10. Строительство без инвестиций: как выиграть тендер?
  11. Доход от посредничества: оправданы ли минимальные вложения?
  12. Подведем итоги
  13. Аренда и продажа коммерческой недвижимости в наши дни
  14. Особенности выбора объекта коммерческой недвижимости
  15. Советы для агентов коммерческой недвижимости и для тех, кто хочет ими стать
  16. Категории и виды объектов коммерческой недвижимости
  17. Офисная недвижимость
  18. Торговая недвижимость
  19. Индустриальная недвижимость
  20. Инвестиции в строительство
  21. Участие в краудфандинговом проекте
  22. Доля в паевом фонде недвижимости
  23. Номер в апарт-отеле
  24. Инвестиции в зарубежную недвижимость
  25. Как выбрать зарубежный объект для инвестиций?
  26. Квартира в новостройке
  27. Квартира под сдачу в аренду
  28. Риски и подводные камни
  29. Плюсы инвестиций в недвижимость
  30. Минусы инвестиций в недвижимость
  31. Заключение
  32. Инвестиции в коммерческую недвижимость как бизнес
  33. Инвестиции в коммерческую недвижимость: плюсы и минусы
  34. 5 типов коммерческой недвижимости
  35. Что такое коммерческая недвижимость
  36. Виды коммерческих площадок
  37. Отели, апартаменты, кафе, рестораны
  38. Способы заработка на коммерческой недвижимости
  39. Сложности при инвестировании в объекты
  40. Смотрите видео: Инвестиции в коммерческую недвижимость

Инвестиции в коммерческую недвижимость — взгляд в прошлое

С 2006 года было популярным приобретение квартир на первых этажах с целью перевода их в статус «нежилое».

Наверняка, многие из вас знают про время, когда собственники проводили аукционы, капризничали при выборе разменных вариантов, ждали лучших предложений, но многие их получали. Выкупались первые этажи, не взирая на район и месторасположение, планировку, зачастую не пользуясь услугами агентства, все было просто.

Да, некоторые собственники «перегнули палку», так и остались в своих квартирах, так как стремительно менялись процедуры перевода не в лучшую сторону. Сначала не требовались ни подписи соседей, ни согласование по перепланировке в части несущих стен (достаточно было проекта), ни согласование рекламной конструкции (ее согласовывали простым штампиком на эскизном проекте).

А если вернуться на 15 лет назад, продать квартиру на первом этаже, на шумном и пыльном проспекте было очень непросто, да и в то время понятие «Продажа» редко встречалось, было понятие «Мена».

Представляете, в то самое время зародилась ипотека, и мои клиенты, кто рискнул, скупали квартиры на первых этажах именно в ипотеку. Было разрешено переводить их в статус «нежилых». Правда, длилось это время не долго.

«Золотые были времена, Людмила Сергеевна,» — вспоминают часто мои клиенты. Да, окупаемость составляла в среднем 2-3 года максимум. Те собственники, которые и по сей день владеют коммерческой недвижимостью, за эти годы пережили и взлеты, и падения как в отношении арендных ставок, так и стоимости помещений.

Инвестиции в коммерческую недвижимость: 2 самых надежных способа

Самым традиционным способом увеличения капитала на недвижимости считается сдача объектов в аренду, но инвестор, действующий в одном направлении, рискует оказаться в финансово невыгодном положении при определенных колебаниях рынка. Общие принципы по работе в данном направлении описаны в статье «КАК ПРАВИЛЬНО ИНВЕСТИРОВАТЬ В НЕДВИЖИМОСТЬ? 7 ПРАВИЛ И 3 ВАРИАНТА»

На рассмотрение предлагается несколько вариантов:

  • Инвестиции в REIT-фонды, зарубежная коммерческая и жилая недвижимость.
  • ЗПИФН. Инвестиционные фонды отечественного рынка.
  • Аренда и субаренда, как сделать деньги без капитала.
  • Стройка без вложений.
  • Комисионные, деньги из воздуха.

В данной статье приведены лучшие способы инвестиций в коммерческую недвижимость, которые подойдут и для людей, не обладающих значительными средствами.

Торговые площадки

В России — это один из самых доходных типов недвижимости. Магазины и торговые центры в месте с большим пешеходным трафиком генерируют владельцу прибыль в тысячи рублей за квадратный метр.

Как это работает? Вы находите земельный участок, строите там торговый центр и сдаете площадки в аренду. Вам даже не придется «заморачиваться» с благоустройством недвижимости. В аренду сдаются голые стены с подведенными коммуникациями. Ремонт, мебель и техника — проблемы арендатора, а не владельца.

Самым интересным направлением коммерческой недвижимости в Москве эксперты считают стрит-ритейл. Раньше для таких объектов переоборудовали квартиры на первых этажах. Сегодня средняя доходность аренды стрит-ритейла составляет 11–12%. Хороший магазин ближе к МКАД окупается за 9–10 лет.

К слову, по итогам первого полугодия 2017-го в торговые площади было инвестировано $690 млн. — максимальный показатель за последние пять лет.

REIT-фонд: рынок зарубежной недвижимости доступен каждому

REIT-фонд – это организация, которая владеет коммерческим и жилым недвижимым имуществом или проводит ипотечное кредитование, управляя капиталом инвесторов. Полученная прибыль распределяется между вкладчиками с учетом удержания комиссии за управление инвестициями.

Доходы инвестиционные фонды недвижимости получают в зависимости от типа:

  • Если фонд является долевым, или как их еще называют рентным, то доход такого фонда составляет прибыль с коммерческой недвижимости. Аренды, застройки, продажи и т. д.
  • Ипотечные — занимаются кредитованием и получают прибыль с процентов и долговым бумагам.
  • Гибридные — занимаются и кредитованием, и приобретением, продажей и содержанием недвижимости.

Данный вид организаций существует уже более ста лет и получил широкое распространение в множестве стран мира среди которых США, Великобритания, Германия, Австралия и др.

REIT-фонды предлагают довольно привлекательные условия для тех, кто решился на инвестиции в коммерческую недвижимость. Рассмотрим основные преимущества:

  • 90% прибыли с объектов недвижимости между своими вкладчиками.
  • Минимальные риски инвестиций, так как портфель фонда проходит диверсификацию, что обеспечивает стабильный доход.
  • Зарубежные фонды недвижимости ежедневно сливают свои акции на фондовом рынке, что обеспечивает ликвидность такого актива.

Условия инвестиций в коммерческую недвижимость тоже достойные и порадуют как начинающего вкладчика, так и опытных инвесторов.

Для примера выгодных условий возьмем компанию «REITINVEST», которая позиционируется как надежный и перспективный фонд:

  • Инвестор не занимается содержанием недвижимости, поэтому на него не возлагаются расходы на ремонт, оплату счетов и пр.
  • Фиксированный процент дохода, от 5 до 7% в британских фунтах (GPB), что превышает 1.3%, предлагаемые за год хранения средств на банковском депозитном счету.
  • Освобождение от уплаты инвестором налога на доход с арендной недвижимости, который составляет 13% от прибыли. А также полное освобождение от уплаты всех зарубежных налогов, в размере от 7 до 10% от стоимости объекта.
  • Инвестор фактически становится совладельцем всех объектов недвижимости фонда. Однако в отличие от случая, когда инвестор приобретает коммерческую недвижимость за рубежом, при данных обстоятельствах самостоятельного обращения в налоговые органы не требуется.
  • В случае продажи одного из активов, инвестор освобождается от уплаты налога с продажи объекта недвижимости в размере 13%.
  • Инвесторам, внесшим инвестиции на сумму от 10000 GPB, предлагается ежегодный двухнедельный отдых на курортах Средиземного моря, на объектах фонда.

Вы можете так же ознакомиться c деятельностью REIT-фонда в материале «Как мы работаем? Как стать инвестором?». Инвестиции в REIT-фонд являются одним из самых доступных способов выйти на рынок коммерческой недвижимости, не имея при этом большого капитала. Возможно, интересным будет рассчитать возможность долгосрочного инвестирования, когда благодаря ежемесячным инвестициям и процентным начислениям за срок от 3 до 5 лет, вкладчик собирает приличную сумму. Почему в качестве объектов инвестирования выбрана недвижимость за границей, расскажет материал «Перспективы роста зарубежной недвижимости».

ЗПИФН – отечественный фонд недвижимости

ЗПИФН – закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости, является формой инвестиций группы вкладчиков с целью приумножения имущества, управление осуществляет управляющая компания. Особенности ЗПИФН:

  • Создать ЗПИФН может управляющая компания, которая имеет в наличии действующую лицензию.
  • ЗПИФН создается на срок от 3 до 15 лет.
  • Приобретение инвестиционных паев возможно исключительно при открытии фонда, на этапе привлечения необходимого капитала, инвестиционные паи приобретаются на срок его работы и могут быть реализованы исключительно в конце срока, если обратное не предусматривалось заключенным с управляющей компанией договором.
  • Деятельность управляющей компании регулируется государственными финансовыми органами, что гарантирует выполнение обязательств со стороны компании.

Принцип работы ЗПИФН:

  1. Пайщики (инвесторы) вносят свои средства, в обмен на которые получаю определенное количество паев.
  2. Инвестор знакомится с документацией управляющей компании, а именно: правилами доверительного управления и прилагаемой к ним инвестиционная декларация, в которой содержится информация о цели и объектах инвестирования, рисках и сроках.
  3. После окончания привлечения необходимой суммы инвестиций фонд «закрывается», так как капитал сформирован, объекты приобретены. Управляющая компания начинает свою деятельность, направленную на увеличения капитала пайщиков.
  4. После окончания срока договора, проводится реализация паев и выплаты дивидендов.

В отличие от REIT-фондов, доход с инвестиций в ЗПИФН облагается подоходным налогом, размер которого для физических лиц составляет 13%, а для юридических 20%. Кроме того, налогом облагается на имущество, погашает управляющая компания.

Еще одним минусом ЗПИФН является минимальная сумма инвестиций, которая часто начинается от 10000 долларов США, что становится недоступным для более мелких инвесторов.

Хоть ЗПИФН и признаны аналогом REIT-фондов, нельзя отрицать того факта, что по своему уровню отечественные достаточно примитивны и не всем доступны.

Интересными для ознакомления будут направления, которые помогут реально приумножить свои вложения. Они описаны в статье «КУДА МОЖНО ИНВЕСТИРОВАТЬ ДЕНЬГИ: 11 ПРИВЛЕКАТЕЛЬНЫХ ВАРИАНТОВ!»

Инвестиции в коммерческую недвижимость: факторы и особенности!

Коммерческой недвижимостью называются использованные в коммерческих целях здания и земельные участки, которые в дальнейшем входят в эксплуатацию для получения постоянной прибыли, сдачи в аренду или как инвестиционные объекты.

Инвестиции в недвижимость надежный способ сохранить вложенные средства, а инвестиции в коммерческую недвижимость надежный способ сохранить и приумножить капитал. Можно выделить основные группы коммерческой недвижимости:

  • Недвижимость свободного назначения. В данную группу могут входить отдельные от жилых зданий объекты и помещения, которые заранее предназначены для коммерческого использования. Примером могут послужить рестораны, кафе, отели и др.
  • Недвижимость для розничной торговли. В эту группу относятся магазины, мини- и супер-маркеты, торговые центры и т.д.
  • Офисная недвижимость. Офисные здания, офисы.
  • Индустриальная недвижимость. Чаще производственные здания, складские помещения промышленные предприятия.
  • Квартиры, многоквартирные дома.
  • Социальная недвижимость. В основном данный вид недвижимости занимают государственные общественные предприятия как медицинский центр или школа. Однако в случае частного владения, такое предприятие приносит высокие доходы.

На рынок недвижимости влияет множество факторов, это и политическое воздействие, и социально-демографическая ситуация, инфляция, движение цен на нефтяном рынке и пр. Но можно выделить ряд особенностей, которые необходимо учитывать при выборе помещения для коммерческого использования:

  1. Расположение – один из важнейших факторов, который определяет ценность того или иного объекта. Цены на аренду офисов, земельные участки, аренду торговых площадей, а так же стоимость жилых помещений значительно выше, если объект находится в центре города с развитой инфраструктурой.
  2. Проект – важно чтобы помещение было грамотно спланированным, плюсом могут послужить наличие парковки, видеонаблюдения и др.
  3. Интерьер – хороший ремонт, освещение и современный дизайн всегда будут оценены по достоинству для использования в коммерческих целях.

Офисные площадки

Уступают торговой недвижимости по доходности, но тоже приносит владельцам немалую прибыль. Гораздо большую, чем прибыль от сдачи в аренду жилой недвижимости в том же районе.

Когда-то офисная недвижимость считалась самой выгодной инвестицией. А сегодня средняя доходность в офисном сегменте на 0,5–1% ниже, чем в торговом. Спрос растет только на небольшие офисные помещения (100-200 м²) и новые форматы (например, коворкинг).

За последние пять лет ввод новых бизнес-объектов на рынок был минимальным. Что дает надежду на рост арендных ставок в ближайшие год-два. Так что перспективы в офисном сегменте недвижимости есть – но и риски пока высоки.

Индустриальные объекты

В первую очередь, в эту группу входят склады, а также промышленные объекты. В России индустриальная недвижимость большим спросом среди инвесторов не пользуется. Конкуренция на рынке высока, дефицита в свободных объектах пока нет, а долгосрочные договора на аренду заключаются редко.

Исключение — складские помещения. Их охотно берут в аренду интернет-магазины и крупные розничные сети. Наиболее востребованы сегодня крупные складские комплексы площадью от 100 000 м².

Аренда и субаренда: как сделать деньги с минимальных инвестиций

Аренда и субаренда – в последние годы популярное направление для людей, занимающихся коммерческой недвижимостью.

Схема работы в данном случае достаточно примитивна, прибыль выходит за счет разницы цен:

  1. Имея на руках сравнительно не большой капитал, инвестор заключает договор с арендодателем и оплачивает первый взнос.
  2. Арендатор, он же инвестор, находит клиента, который заключает договор субаренды.

Направления такой арендной деятельности распространяются достаточно широко:

  • Жилые квартиры/комнаты для съема.
  • Складские помещения.
  • Земельные, дачные участки.
  • Офисные помещения.

Стоимость сдачи объектов в субаренду нужно рассчитывать, руководствуясь следующими факторами:

  • Базовая стоимость аренды помещения.
  • Необходимость оплачивать ежемесячные платежи.
  • Затраты на ремонт (при необходимости).

Важно отметить тот факт, что Вы как арендатор первого уровня, несете ответственность за имущество вашего арендодателя, что означает необходимость контроля состояния помещений до съезда с них ваших субарендаторов. Часть Ваших обязанностей при условии заключения договора аренды, можно переложить на субарендатора, например оплату коммунальных и что наиболее важно материальную ответственность за недвижимость.

Строительство без инвестиций: как выиграть тендер?

Популярностью в последние годы у строительных компаний пользуется начало строительных работ с практически нулевым финансированием. Добиться такого результата, процесс достаточно трудоемкий, если Вы начинаете строительство, которое досталось компании по тендеру, и чуть менее трудный процесс предстоит в случае с наличием у Вас прав частного собственника на объект.

Данный способ рекомендуется владельцам строительных компаний, либо людям у которых достаточно средств открыть строительную компанию.

  • Первым этапом в случае, что на строительство нужно будет выигрывать тендер, является формирование необходимого пакета документов. Процесс трудоемкий и требует неординарного подхода. Выиграть тендер, можно лишь полностью удовлетворив пакетом документов требования заказчика.
  • Вторым этапом является формирование отдела продаж и коммерческого предложения, который будет заниматься поиском потенциальных клиентов, готовых вложить средства в начинающееся строительство. На этом этапе заключаются договора с компаниями субподрядчиками и возможном бартере. Например, необходимо выполнить кладочные работы, а Ваша компания не располагает такой возможностью, как решение приходит бартер, заключается договор о предоставлении услуг с одной стороны и выделении по окончанию строительства определенной площади построенного объекта с другой стороны.
  • Третий этап – это непосредственно сами строительные работы, которые зависят от успехов действий компании на втором этапе.
  • Четвертым этапом будет сдача объекта, получение распределение прибыли.

Конечно, на словах данный план выглядит достаточно простым, но на деле, стройка одного жилого комплекса займет годы работы и от Вас как от инвестора потребуются титанические усилия по контролю и организации работы.

Подробно о вложениях в данную нишу расскажет статья «ИНВЕСТИЦИИ В СТРОИТЕЛЬСТВО: ТОП-3 ЛУЧШИХ ВАРИАНТА + ОЦЕНКА РИСКОВ!»

Доход от посредничества: оправданы ли минимальные вложения?

Риэлтор – прибыльная профессия, суть деятельности которой, заключается в сведении продавца недвижимости и покупателя. Вам не предлагается становиться риэлтором, но организовать свою консалтинговую компанию по работе с недвижимостью может быть выгодным решением:

  1. Снимается офис, для компании. Не обязательно центр города, достаточно тихий и спокойный район.
  2. Реклама и мониторинг рынка недвижимости становятся залогом успеха компании.
  3. Ориентироваться на широкий спектр услуг, не нужно специализироваться на одном виде недвижимости, стоит охватить рынок офисных и жилых помещений, ознакомиться с рынком земельных участков, можно также вести сдачу объектов в субаренду..

Принцип работы основан на одном из основных законов работы рынка, купи дешевле продай дороже. В данном же случае приобретать ничего не нужно, достаточно найти продавца и предложить ему свои услуги, договорившись на определенную цену продажи, а потом заниматься поиском покупателя. Успешная продажа может принести вам не одну тысячу «зеленых президентов».

Подведем итоги

Перечисленные варианты являются верхушкой айсберга рынка недвижимости, они не требуют космических капиталовложений от инвестора и являются достаточно надежными. Если рассмотреть разницу между инвестициями в фонды недвижимости, ЗПИФН и REIT, и влоением в недвижимость напрямую. Стоит отметить:

  • Инвестиции в фонды не затрачивают Вашего времени, в то время как работа с объектами недвижимости будет требовать Вашего присутствия. Следственно если учесть доход равный количеству времени, потраченному на дело, фонды однозначно выгоднее.
  • Вы не несете никакой ответственности за имущество, находящееся в распоряжении управляющей компании, в то время как на стройке или в вашем офисе, на объекте, который вы сдаете в аренду, могут произойти случаи, от которых никто не застрахован.
  • Выделяется освобождение от налогов при участии в REIT-фонде, на фоне возможностей других вариантов инвестирования, возможность получения чистой прибыли без временных затрат и налогообложения смотрится более чем привлекательно.

Если Вы не занимаетесь рынком коммерческой недвижимости, то для начала стоит испытать менее рискованные варианты использования вашего капитала в данном направлении, как уже было сказано вложить деньги в инвестиционный фонд с целью получения чистых дивидендов. Более серьезные действия потребуют от Вас больших затрат времени, сил и зачастую финансов.

Аренда и продажа коммерческой недвижимости в наши дни

Коммерческая недвижимость по своему определению и назначению должна вести к извлечению стабильной прибыли, приросту капитала, получение инвестиционных доходов от аренды.

Коммерческие объекты недвижимости разделяются на следующие виды:

  • Социальные здания,
  • Офисные помещения,
  • Производственные помещения,
  • Отдельно стоящие здания,
  • Помещения для розничной торговли (магазины, ТЦ, рынки),
  • Помещения свободного назначения (отели, рестораны, кафе, спортивные сооружения),
  • Апартаменты (квартиры для арендного бизнеса, сдачи посуточно).

Доходы от указанных объектов инвесторы получают, как правило, в виде арендной платы, согласно заключенному договору аренды (см. Куда вкладывать деньги?). Если договор долгосрочный, инвестиции в коммерческую недвижимость проще спрогнозировать, они не склонны к резким изменением цен, следовательно не подвержены панике и абсолютно стабильны.

Особенности выбора объекта коммерческой недвижимости

Рассмотрим на примерах виды объектов недвижимости и их главные характеристики.

Конкретный объект недвижимости, наиболее выгодный для дальнейшего извлечения прибыли.
Это нежилые помещения, расположенные на первых этажах строящихся многоквартирных домов. От 50 -100 кв.м. Такие помещения всегда будут востребованы под парикмахерские, кабинеты стоматологии, аптеки, кофейни и т.д

Что необходимо учесть при выборе данного типа объекта:

  • Месторасположение (центр, спальный район), главное, учесть пешеходный и автомобильный трафики. Если то и другое присутствует, сомневаться не стоит.
  • Планировка (чем меньше несущих стен, тем успеха в сдаче в аренду будет больше).
  • Электрическая мощность. Наши застройщики не балуют покупателей коммерческой недвижимости, более 5 кВт не дают, а значит вы столкнетесь с затратной частью по увеличению мощности. Оптимальная для таких помещений мощность 15-20 кВт.
  • Наличие парковки.

При правильном выборе такого объекта, окупаемость при сдаче в аренду, по статистике нашего агентства, составит от 6 до 8 лет.

Торговые Центры. Не всегда застройщики пускают мелких инвесторов. Да и в дальнейшем, как правило, создается управляющая компания этого же застройщика, которая может диктовать или создавать все условия по поиску арендатора по своему усмотрению, по концепции торгового центра. Это наиболее правильно, но затратно для инвестора. Размеры обслуживания таких площадей гораздо выше, а получаемая арендная прибыль не всегда оправдывает ожидания.

Окупаемость может достигать 10-12 лет.

Офисные и складские помещения. Стоимость на подобную недвижимость чуть ниже, но договора аренды по ним заключаются, как правило, на длительный срок. Окупаемость до 10 лет.

Основные нюансы при сдаче коммерческого объекта в аренду:

  • Регистрация договора(при заключении более 11 мес.),
  • Налоги.

Советы для агентов коммерческой недвижимости и для тех, кто хочет ими стать

На своем опыте хочу поделиться тем, как за короткое время вы сможете сформировать свою базу клиентов:

С одним объектом может быть связана покупка и дальнейшая сдача в аренду. Собственник может заключить с вами договор на обслуживание (ведение технического состояния, перезаключение договоров с обслуживающими организациями, контроль за коммунальными платежами, иными словами, арендатор не беспокоит собственника звонками о неисправности крана или отключении электроэнергии).

В нашем агентстве эта услуга очень популярна, но требуется время, собственник не сразу доверит вам управление своим помещением, здесь уже речь идет о доверии.

Имея базу постоянных клиентов, вы сможете заниматься межрегиональными сделками. Многие компании развиваются по регионам, и если вы себя хорошо зарекомендуете, вас непременно пригласят в качестве своего представителя. Так, на своем примере, открыв по Владимирской области сетевую аптеку (20 помещений), получила на свою электронную почту коммерческое предложение от компании об открытии помещений по 19 областям.

Желаю, чтобы ваш выбор был правильным!

За последние несколько лет мы часто слышим слово «Кризис». Для кого-то он существует, кто-то не верит в него, у кого-то он «В головах».

Слово «Кризис» по-Китайски, состоит из двух иероглифов. Один означает «опасность», другой «благоприятная возможность». Джон Кеннеди, 35 президент США

Категории и виды объектов коммерческой недвижимости

К коммерческой недвижимости принято относить все объекты, которые используются с целью получения постоянного дохода. Сегодня их принято условно разделять на 5 категорий:

  • офисные – кабинеты, конторы, офисные здания,
  • торговые – магазины, универмаги, торговые центры,
  • индустриальные – производственные помещения, склады, промышленные предприятия,
  • свободного назначения – рестораны, гостиницы, спортивные сооружения, клубы,
  • апартаменты – доходные дома, номера для посуточной аренды.

Офисная недвижимость

В международной практике офисная недвижимость, в зависимости от уровня комфортности, делится по классам А, В, С и D. Например, офисы класса A отличаются удобным месторасположением, само здание заново отстроено, оснащено современной системой безопасности, располагает подземной парковкой. Для большей детализации характеристик объекта иногда используется трёхбуквенная терминология (АВС).

В России имеется офисная недвижимость 2 видов: расположенная в квартирах, переоборудованных под жилое помещение, или во вновь отстроенных офисных центрах. Большинство предпринимателей считает, что арендовать офис в бизнес-центре гораздо удобнее. Во-первых, это позволяет снимать ровно столько квадратных метров, сколько необходимо для размещения всех сотрудников. Во-вторых, при необходимости можно расширить контору без смены юридического адреса. В-третьих, бизнес-центры обладают дополнительными преимуществами, среди которых:

  • бесплатная парковка для клиентов,
  • кафе для сотрудников,
  • централизованная система безопасности,
  • наличие пропускного режима,
  • работа хозяйственная служба и клининговые услуги, входящие в стоимость аренды.

Планируя инвестиции в коммерческую недвижимость в бизнес-центрах, следует помнить о том, что в них создаются идеальные условия для ценовой конкуренции и демпинга. Вы вполне можете оказаться в условиях, когда соседний офис, имеющий аналогичные характеристики, сдаётся в аренду по более низким расценкам, чем ваши.

Возможно, будет выгоднее приобрести небольшое отдельно стоящее здание, переоборудованное под офис. Такие помещения с удовольствием берут в аренду нотариальные конторы, банки, аудиторские, юридические и консалтинговые компании. Инвестировать в офисы, переоборудованные из квартир, имеет смысл только в том случае, если они расположены в местах большого пешеходного трафика: на центральных улицах, у станций метро и т. д. Их с удовольствием снимут нотариусы, а также мелкие туристические или страховые фирмы.

Торговая недвижимость

Это один из самых популярных вариантов среди мелких инвесторов. Сегодня инвестиции в коммерческую недвижимость чаще всего осуществляются в помещения формата street retail: магазины, расположенные на 1 этаже или в цоколе жилых зданий. Они являются либо квартирами или подвалами, переоборудованными для сдачи в аренду, либо нежилыми помещениями, изначально предусмотренными в проекте дома.

Такая торговая недвижимость адресована широкому кругу потенциальных арендаторов: мелким магазинам, парикмахерским, аптекам, операторам сотовой связи, кафе. Если коммерческая недвижимость расположена в местах большого пешеходного трафика или в «спальных» районах, она никогда не будет пустовать. При любом кризисе люди всегда будут покупать продукты и лекарства, стричься, оплачивать услуги сотовой связи и кредиты. Конечно, цена аренды здесь может периодически падать, но она достаточно быстро возвращается к прежнему уровню. Обычно стоимость торговой недвижимости в 2–5 раз выше, чем стоимость офисов.

Индустриальная недвижимость

Сегодня выпускать какие-нибудь товары в России достаточно сложно, поэтому производственная недвижимость не пользуется особым спросом. Для мелких и средних инвесторов практически единственным способом инвестировать в недвижимость промышленного назначения является покупка складского помещения.

Чтобы быстро найти арендатора, склад должен быть соответствующим образом оборудованным, сухим и, желательно, отапливаемым. Хорошо, если он будет находиться на крупном строительном, автомобильном или вещевом рынке. Тогда шансы сдать его в аренду значительно возрастут.

Отдельно стоящее складское помещение можно переоборудовать под автомойку или станцию техобслуживания с целью последующей сдачи в аренду. Однако это потребует дополнительных вложений и сильно сузит круг потенциальных клиентов.

Очевидно, что инвестиции в коммерческую недвижимость требуют больших знаний и тщательного просчёта бизнес-плана. Чем грамотнее будет выбран объект, тем более высокий доход он принесёт инвестору.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Инвестиции в строительство

С момента начала стройки (первый этап из всех стадий строительства) до сдачи объекта в эксплуатацию цена недвижимости вырастает на 40-70%. Но такие инвестиции сопровождаются высокими рисками.

  • Во-первых, застройщик может оказаться банальным мошенником или честным банкротом.
  • Во-вторых, строительство иногда растягивается на неопределенный срок. Например, из-за резкого роста цен на стройматериалы.
  • В-третьих, не так просто найти на готовый объект покупателей или арендаторов. До момента продажи (или в периоды простоя) помещение будет приносить убытки.

Ну, и конечно, инвестиции в строительство требуют серьезного капитала. Тем более, инвестиции в недвижимость коммерческую.

Участие в краудфандинговом проекте

Краудинвестинг — это совместное или «народное» финансирование. Коллективные инвестиции дают возможность поучаствовать в масштабных проектах. В том числе, и в покупке объектов недвижимости. Краудинвестинговые онлайн-платформы отбирают перспективные проекты, делают их первичную оценку и привлекают к финансированию всех желающих.

Крупных площадок в России несколько: StartTrack, VentureClub.co, «Город денег», «Поток» и, конечно, AKTIVO. Проект AKTIVO предлагает новые возможности для пассивного дохода от сдачи недвижимости в аренду через онлайн-сервис.

Как это работает? Команда Aktivo ищет и проводит аудит объектов, выставленных на продажу. Проект ориентирован на недвижимость с доходностью от 13% (это около 2% всех коммерческих предложений на рынке). Чаще всего Aktivo отбирает для инвестирования стрит-ритейл.

Вложить деньги в «квадратные метры» может любой совершеннолетний россиянин с паспортом. Минимальный размер вложений на Aktivo составляет 100 000 рублей.

Для инвестиций создаются монофонды в виде закрытого ПИФа. Помещение, под которое собираются средства, вносится на баланс монофонда. Другими словами, паи фонда заранее обеспечены активом!

Каждый месяц площадка предлагает инвесторам новый объект, разделенный на доли по 1000 рублей (номинальная стоимость). Клиент нажимает кнопку «инвестировать» и через трое суток его доли зачисляются на личный счет. Все объекты Aktivo застрахованы в «Сбербанк Страхование».

Как только выкупаются все доли, пайщики начинают получить доход от сдачи объекта в аренду.

В 2016 году инвесторами площадки Aktivo стало более 200 человек. За год они инвестировали в коммерческую недвижимость 500 млн. рублей. На площадке было выставлено два объекта:

  • Супермаркет «Виктория» в Долгопрудном (доходность 12,1% годовых).
  • Супермаркет «Пятерочка» в Люберцах (доходность 11,2% годовых).

Доля в паевом фонде недвижимости

В России инвестиции в недвижимость через паи доступны только в закрытых паевых фондах (ЗПИФ). По сути, это обычный ПИФ, но деньги пайщиков вкладываются в недвижимость.

Почему фонд «закрытый»? Потому что войти в него можно только вначале, а выйти (предъявить управляющей компании паи к выкупу) — после завершения. Классические инвестиции формата «купил и держи». Кстати, именно за счет средств ЗПИФН строился торговый центр «Атриум».

Из-за того, что ЗПИФН создаются под конкретные проекты (что-то вроде закрытого клуба «для своих»), они отличаются низкой ликвидностью.

Давайте разберем структуру ЗПИФН на примере «Фонд Коммерческая недвижимость» от УК «Сбербанк Управление Активами».

Фонд ориентирован на долгосрочных инвесторов (рекомендованный срок инвестиций составляет пять лет). Цель фонда: покупка недвижимости и прав на нее для получения в будущем прибыли от сдачи в аренду или перепродажи по более высокой цене.

Фонд инвестирует в долевое строительство по жилым проектам, объекты коммерческой недвижимости и земельные участки в Москве и МО, Казани и Новосибирске. Каждые полгода инвестиционный доход распределяется между пайщиками.

К сожалению, никакого роста «Фонд Коммерческая недвижимость» не показывает. Пока пайщики фонда несут только финансовые потери. С начала года цена пая упала на 10,61%, а за три года – на 30,56%. Сегодня один пай сберовского ЗПИФН оценивается почти в 180 рублей.

Номер в апарт-отеле

Апарт-отели позволяют зарабатывать на сдаче апартаментов в аренду.

Для владельца такого номера есть два способа заработка:

  • Активные инвестиции: сдача объекта в аренду (посуточно или помесячно),
  • Пассивные инвестиции: заключить договор с управляющей компанией и получать процент от прибыли.

Плюсы инвестиций в апарт-отели:

  1. Более низкая цена покупки по сравнению с другими жилыми объектами недвижимости (на 10-20%).
  2. Объект можно купить с хорошей скидкой на стадии строительства (до 30% от цены объекта).
  3. Номер в апарт-отеле приносит регулярную прибыль без серьезных затрат времени и сил.

Управляющая компания гарантирует инвестору доход, который не зависит от плотности клиентского потока или сезона. Доходность инвестиций обычно сопоставима с процентами по банковскому вкладу. Но в отличие от депозита, у Вас на руках есть физический актив.

В России направление апарт-отелей только зарождается. Пока несколько объектов построено в Москве и в Санкт-Петербурге. Но сегмент перспективный и растет хорошими темпами.

Инвестиции в зарубежную недвижимость

За 10 месяцев 2017 года число запросов на покупку зарубежной недвижимости с целью инвестиций выросло в два раза (по сравнению с тем же периодом прошлого года). Однако это по-прежнему на 45% ниже докризисного уровня.

В 2016-м ТОП-10 стран, популярных у русскоязычных инвесторов, выглядел так: Болгария, Италия, Испания, Германия, США, Греция, Черногория, Турция, Чехия и Франция. Примерно 40% заявок касалось коммерческой недвижимости.

Однако список стран с высокой доходностью объектов выглядит совсем по-другому: Новая Зеландия (15,1%), Латвия (11,5%), Канада (11%), Израиль (9,3%), Венгрия и Австрия (8,5%), Швеция (7,9%), Турция (7,3%), Великобритания (7%) и Болгария (6,7%).

Как выбрать зарубежный объект для инвестиций?

Шаг 1. Определиться с целью вложений:

  • Для сохранения капитала на длительный срок подойдут стабильные рынки, где цены практически не меняются (Берлин, Париж, Вена, Лондон, Осло, Копенгаген, Стокгольм, Будапешт). Рентабельность таких инвестиций составляет 4–6% годовых.
  • Для преумножения накоплений нужно выбирать рынки с хорошим потенциалом роста и доступные по цене.

Для отбора объектов стоит изучить независимые аналитические обзоры (например, Colliers International или Knight Frank). Главное, не нарваться на очередной «пузырь».

Доходность таких инвестиций может достигать 9% годовых.

Шаг 2. Оценить привлекательность инвестиций.

Сегодня самое выгодное вложение в европейские «квадратные метры» — это покупка объекта на стадии строительства. Лучше покупать либо новую недвижимость, либо объект не старше 10 лет. В таком случае он, как правило, находится в распоряжении девелоперов, а не агентов.

Перед сделкой инвестору придется изучить и объем туристического потока в стране, и текущее состояние инфраструктуры, и востребованность объекта, и цену в рублях за 1 м².

Шаг 3. Не забыть про дополнительные расходы.

Покупая зарубежную недвижимость, будьте готовы к дополнительным расходам: единовременным и регулярным (услуги юриста, нотариуса и риелтора, финансовое посредничество, гербовый сбор, ремонт объекта, налоги, страхование, затраты на управляющую компанию).

Средние единовременные затраты составляют примерно 7% от стоимости объекта, регулярные: 1–1,5% без ипотеки.

Квартира в новостройке

В 2008 году можно было купить квартиру в новостройке и через пару месяцев перепродать ее с доходностью в 40%. Сегодня заработать на перепродаже «первички» крайне сложно.

Приобрести квартиру не проблема – гораздо трудней найти покупателя, готового купить ее «с накруткой». Между моментом покупки и продажи может пройти несколько лет. И все это время владелец объекта несет расходы на содержание объекта. В редких случаях доходность сделок доходит до 20%.

Очень маловероятно, что цены на жилье в России в обозримом будущем вырастут. К Москве это тоже относится, учитывая грандиозные планы московской мэрии по вводу на рынок гигантского объема нового жилья в рамках реновации.

Квартира под сдачу в аренду

В 2017-м покупать жилую недвижимость под сдачу в аренду эксперты не рекомендуют. Серьезные издержки на покупку и содержание жилых квартир «роняют» доходность аренды ниже процентов по депозитам. Уровень дохода от сдачи в долгосрочную аренду в России приближается к европейскому: 4-6% годовых. Да и по временным затратам сдача помещений в аренду больше напоминает свое дело, чем пассивные инвестиции.

Поэтому на вопрос «взять кредит или копить» я обычно отвечаю: «только без ипотеки». Время, когда заработок на жилье перекрывал ставки по ипотеке – уже позади.

Риски и подводные камни

На инвестиции в коммерческую недвижимость в России влияют три группы рисков:

В последние годы российская геополитика отличается, мягко говоря, непоследовательностью. Мы резко и неожиданно меняем и приоритеты развития, и союзников. Такие «метания» делают Россию опасной с точки зрения международной безопасности. Не говоря уже о пресловутых санкциях и контрсанкциях.

От статуса «все сложно», в первую очередь, страдает бизнес, связанный с туризмом, торговлей и массовыми мероприятиями. В том числе, и гостиничный.

Экономическая ситуация в России тоже, к сожалению, не безоблачна. И вряд ли что-то кардинально поменяется в ближайшие годы. Ведь кризис 2014-го (в отличие от 2008-го) вызван не внешними, а внутренними факторами. Модель, ориентированная на экспорт сырья, оказалась опасно уязвимой.

Ну, а юридические риски в России всегда были высоки. Каждый год правительство изыскивает новые источники наполнения бюджета. И это, как правило, больно бьет по частному бизнесу. К примеру, с 1 января 2017-го кадастровая оценка недвижимости полностью перешла под контроль государства. Что обогатило чиновников и создало кучу проблем бизнесменам-владельцам недвижимости.

Плюсы инвестиций в недвижимость

  • По сравнению с инвестициями в жилую недвижимость, срок окупаемости здесь ниже, а доходность выше.
  • На этапе экономического подъема в стране спрос на коммерческую недвижимость всегда растет.
  • Может приносить по-настоящему пассивный доход долгие годы, если отдать объект под управление.
  • Если вовремя инвестировать в ремонт и обслуживание здания, то с годами стоимость объекта только вырастет.
  • Под залог коммерческой недвижимости банки охотно дают кредиты на адекватных условиях.
  • В случае обвала фондового рынка, цены на коммерческую недвижимость упадут не сразу, а «с опозданием».

Минусы инвестиций в недвижимость

  • Требуется большой стартовый капитал. Гораздо больший, чем в жилую недвижимость.
  • Низкая ликвидность вложений. Быстро продать склад или магазин не получится.
  • Сложно спрогнозировать, как будут меняться цены на объекты и размер арендной платы.
  • Коммерческая недвижимость сильнее реагирует на негативные явления в экономике (падение покупательского спроса, девальвация нацвалюты, локальные кризисы).

Заключение

Во все времена недвижимость – отличный вариант для инвестиций. С годами меняются лишь тренды и направления, а также появляются новые форматы для инвесторов. В 2017-м пользуется спросом торговая недвижимость, апарт-отели и такие страны как Новая Зеландия, Латвия и Канада.

Инвестиции в строительство и ПИФы сегодня низкодоходны. А вот участие в краудинвестинговых проектах популярно, как никогда.

Подписывайтесь на обновления и делитесь ссылками на свежие посты с друзьями в социальных сетях!

Инвестиции в коммерческую недвижимость как бизнес

Недвижимость — один из самых надежных активов, спрос на который есть всегда.

Однако, если раньше для получения арендного дохода выгодно было приобретать жилую недвижимость, то в нынешних условиях экономики прибыльнее сдавать в аренду помещения владельцам разнообразного бизнеса. Это практически беспроигрышный вариант инвестирования на ближайшие годы, который обладает множеством плюсов.

Инвестиции в коммерческую недвижимость: плюсы и минусы

Своим видением того, как выбрать тип недвижимости для получения пассивного дохода, я поделился в статье:

Если решение об инвестировании в коммерческий проект уже принято, то необходимо выбрать подходящий объект.

5 типов коммерческой недвижимости

Торговые площадки: магазины, торговые комплексы

Такая недвижимость в предпринимательской среде считается одной из самых прибыльных. Особенно, если приобретать участки и самостоятельно строить объекты. Очевидный плюс — солидная торговая площадь, которую можно сдавать в аренду и получать ежемесячно несколько тысяч рублей за каждый квадратный метр.

Индустриальные объекты

Их можно сдавать под заводы, промышленные предприятия, склады. Это менее доходный вид коммерческой недвижимости, однако и он приносит неплохие деньги, при этом объект не требует особой подготовки.

Арендаторы сами закупят необходимое оборудование и создадут оптимальный внутренний микроклимат в помещении, в зависимости от целей его использования.

Площади для бизнеса

Еще один вид прибыльных коммерческих объектов — офисы. Если в планах инвесторов не стоит самостоятельно организовывать бизнес-центр, то можно сдавать площади в аренду. Помещения с выгодным расположением никогда не остаются без внимания арендаторов.

Гостиничные объекты

Кроме гостиниц, гостевых домов и отелей, в эту группу входят: санатории, профилактории, общежития, базы отдыха.

Сейчас процветает туризм, в том числе и внутренний, поэтому в городах открывается очень много хостелов. Под мини-гостиницу можно приспособить практически любое здание с несколькими комнатами и проведенными коммуникациями. Инвесторы охотно вкладываются в такие проекты — это модно и выгодно, особенно если приобретать недвижимость в населенном пункте с достопримечательностями.

Универсальные объекты

Такая коммерческая недвижимость как объект инвестирования — одна из самых выгодных. Речь идет о помещениях, которые подходят для реализации практически любых бизнес-идей. Можно организовать магазин, клинику, развивающий центр, ресторан и многое другое.

Обязательные требования к универсальной недвижимости: наличие коммуникаций, капитального ремонта и отдельного входа.

Аналитики консалтинговой компании Knight Frank отметили, что в 2018 г. особенно вырос интерес к офисной и торговой недвижимости.

На графике наглядно видно, как распределились инвестиции в коммерческую недвижимость в 2008-2018 годах:

При всей привлекательности и выгоде инвестирования в коммерческие объекты существует один его значительный недостаток — высокий порог входа.

Но теперь это – проблема только для тех, кто еще не знает о том, что любой тип недвижимости или доли в ней можно приобрести со скидками до 90% на торгах по банкротству.

Кликни по кнопке и запишись на бесплатный мастер-класс, чтобы узнать о 5 шагах Формулы Доктора Ватсона, как скупать автомобили, квартиры и дома на торгах по банкротству со скидкой 50 – 90%!

Что такое коммерческая недвижимость

Инвестировать на сегодняшнем рынке недвижимости можно в ряд категорий объектов. Основные два направления – это рынок жилья и рынок коммерческой недвижимости. Что касается жилой недвижимости, то здесь все просто – это квартиры в новостройках и вторичном рынке, а также индивидуальные дома. Инвестировать в жилье просто, вам необходимо найти желаемый объект на рынке и приобрести его для последующей перепродажи или сдачи в аренду. Риски на рынке жилья минимальные и основную их часть несет застройщик.

Инвестиции в коммерческие площадки, в отличие от вложений в жилье, имеют массу особенностей. Во-первых, коммерческих видов объектов на рынке гораздо больше, это любые площадки, которые используются в коммерческих целях. Во-вторых, коммерческая недвижимость способна приносить гораздо большую прибыль, так как она часто зависит от успешности бизнеса и если проект оказался востребованным, коммерческий объект приносит соответствующий высокий доход. В-третьих, рынок коммерческих объектов более рискованный и в отличие от жилья объекты имеют свойство как быстро дорожать, так и дешеветь – в зависимости от условий на рынке. Одним словом, инвестиции в недвижимость более сложный способ заработка, чем вложение в жилье, но при правильном подходе он способен приносить гораздо большую прибыль.

Виды коммерческих площадок

Инвестиции в коммерческую недвижимость в России могут быть сделаны в множество видов объектов. Первый тип коммерческих объектов – это магазины и разнообразные торговые площадки. По выводам экспертов, торговая недвижимость на сегодняшний день в России является одним из самых доходных видов активов. Если найти свободный земельный участок и построить на нем торговый комплекс, то сдача площадок в аренду способна приносить огромную прибыль. Владельцы крупных торговых центров сегодня – одни из самых богатых людей в России. Торговая площадка с выгодным местоположением и высоким спросом приносит тысячи рублей в месяц за каждый квадратный метр, при этом только задумайтесь, какой площади сегодня строятся торговые комплексы – можете представить, сколько получают за аренду владельцы этого бизнеса. Сдача площадок в аренду требует лишь создания соответствующей площади, вам даже не нужно беспокоиться о ее благоустройстве, как в случае с жильем, сдача в аренду которого требует покупки мебели и техники, ремонта и пр.

Второй вид коммерческой недвижимости – это офисные площадки. Инвестиции в недвижимость данной категории тоже могут приносить огромную прибыль и офисы с выгодным местоположением стоят намного дороже, чем соответствующее жилье. Сдача в аренду площадок в офисных центрах приносит ежемесячных доход, поэтому инвестиции в коммерческую недвижимость привлекают сегодня огромное количество инвесторов. Офисная недвижимость уступает торговой по доходности, однако в отдельных случаях способна приносить не меньше денег. Основное преимущество торговых объектов пред офисными – прежде всего их масштабы. Конечно, трудно представить офисный центр такой же площади, как крупные торговые комплексы, однако в некоторых случаях они все же встречаются и приносят сверхприбыли в России своим владельцам.

Третий тип коммерческой недвижимости – индустриальные объекты. Это складские помещения, промышленные объекты, площадки крупных предприятий. По популярности индустриальная недвижимость в России уступает жилой, офисной и торговой недвижимости, однако все же не трудно найти на рынке компании, которые ежемесячно зарабатывают миллионы рублей на этом виде объектов. Сдача в аренду помещений под предприятия, заводы, и в особенности складские помещения также является очень выгодным способом заработка в России. Повышенным спросом сегодня пользуются складские помещения – сдача в аренду таких объектов интересует как крупные розничные сети, так и интернет-магазины. В отличие от офисных помещений, складские объекты легче подготовить и сдача в аренду объектов занимает меньше времени и требует меньше вложений.

Антон Мурыгин рассказывает о том, какая на данный момент ситуация по коммерческой недвижимости

Отели, апартаменты, кафе, рестораны

На самом деле на сегодняшний день существует огромное количество типов коммерческой недвижимости. В аренду сдаются помещения под отели, апартаменты с посуточной сдачей, кафе, рестораны, фитнес-клубы, развлекательные центры и даже социальные объекты. Помещение с выгодным местоположением в аренду может снять даже медицинский центр, бассейн или аэропорт. Поэтому сегодня чрезвычайно популярным видом заработка является строительство площадок под сдачу в аренду. Такие площадки могут быть созданы без предварительного проектирования будущего предназначения – если объект находится в центре города, то какую бы площадь, габариты и уровень обустройства он не имел, на него обязательно найдется покупатель или арендатор.

Способы заработка на коммерческой недвижимости

На сегодняшний день существует большое количество возможностей заработка на коммерческих объектах. Вы можете инвестировать в строительство площадки, вложить деньги в покупку выгодной площади, выкупить долю готового бизнеса и даже реализовать проект посложнее – построить площадку и открыть на ней собственный бизнес.

Самый простой вариант на сегодняшний день – покупка готовой площадки, ее благоустройство и перепродажа. Также может быть долгосрочная аренда коммерческой недвижимости. Для соответствующего способа инвестирования вам необходимо найти объект с выгодным местоположением, договориться о его покупке, сделать ремонт и перепланировку, если таковая потребуется, разрекламировать площадку и сдать ее или продать по выгодной цене. Например, в крупном микрорайоне открылся масштабный торговый комплекс и инвестор обнаружил, что рядом с ним имеется пустующая площадка. Специалист понимает, что открытие торгового комплекса приведет к повышению спроса на площадки поблизости, ведь люди, которые приезжают в основной комплекс, будут находиться радом с данной площадкой и могут обратить на нее внимание. Здесь можно открыть магазин одежды, кафе, ресторан или даже апартаменты с посуточной арендой. При таком инвестировании главное определить объект, который потенциально может пользоваться высоким спросом и вложить в него деньги.

Смотрите подробный план стратегии, как зарабатывать на мини-офисах.
Иван специализируется на коммерческой недвижимости, в частности на мини-офисах.
Также на заброшенных объектах, гаражах и прочих. В общем на всем, что может приносить деньги 🙂 Иван Севостьянов поделится стратегией инвестирования в коммерческую недвижимость.

Второй вид инвестирования в коммерческую недвижимость – это строительство новой площадки и либо ее продажа, либо сдача в аренду . Данный способ более затратный, чем первый, но при этом более гибкий. Он позволяет создать площадку в любом месте и заранее четко спланировать площадь, габариты помещения и другие особенности площадки. Например, в одном из микрорайонов города строится новый жилой комплекс. Инвестор понимает, что скоро в квартиры заселятся люди и появится высокий спрос на многие типы объектов – супермаркеты, кафе, рестораны, парикмахерские, магазины мебели, сантехники и т.д. Остается лишь построить площадку и дождаться, когда дома начнут заселяться и бизнес заинтересуется вакантной площадкой.

Вкладывайте деньги правильно! Какой из видов коммерческой недвижимости более рентабельный

Третий вид инвестирования – создание коммерческой площадки и открытие бизнеса. Это один из самых сложных способов заработка на недвижимости, впрочем, при этом и наиболее прибыльный. Инвестор находит выгодное место для открытия бизнеса, например торгового, покупает или строит площадку и открывает бизнес. Смысл такого инвестирования в том, что вы получаете деньги за счет активного бизнеса, но при этом в любой момент можете продать площадку. Если ваша недвижимость будет пользоваться высоким спросом, то кроме собственного бизнеса площадка может вместить и ряд других объектов. Именно поэтому некоторые инвесторы создают крупные площадки, на территории которых можно реализовывать сразу несколько проектов.

И наконец, четвертый тип инвестирования в коммерческие объекты предполагает вложение средств в уже готовую площадку, то есть выкуп части бизнеса и получение прибыли с него. На первый взгляд это самый простой тип инвестирования в коммерческие объекты, однако на самом деле способ имеет множество своих особенностей. Во-первых, инвестор должен найти максимально выгодный объект, например торговый комплекс, пользующийся высоким спросом и получающий большую прибыль за счет сдачи помещений в аренду. Во-вторых, инвестору следует выкупить часть бизнеса, а это требует не только больших денег, но и согласия других владельцев. Конечно, часть выгодного бизнеса продать кому-либо не будет спешить ни один владелец. Вы должны будете либо выкупить часть объекта по завышенной стоимости, максимально выгодной для владельца, либо предложить какие-то другие особые условия. Чем больше доля выгодного бизнеса, тем выше прибыль. Однако следует учесть, что инвестор должен быть на 100% уверен, что бизнес будет развиваться так же успешно. Ведь если вложить в деньги в площадку, а она станет убыточной, то ваши деньги не принесут прибыли.

Сложности при инвестировании в объекты

По оценкам экспертов, на сегодняшний день в крупных городах с высоким спросом на коммерческую недвижимость стоимость объектов в 60-70% случаев завышена. Дело в том, что расставаться с выгодными объектами никто не спешит и поэтому не стоит удивляться даже фантастическим ценам на коммерческие объекты, ведь иногда владельцы специально ставят запредельную стоимость, потому что вообще не хотят продавать объект. Обычно завышенные ценники оказываются в тех случаях, когда спрос на площадку превышает предложение на рынке. Это означает, что в данном районе на квадратные метры, к примеру, офисной недвижимости, спрос такой высокий, что за недвижимостью выстраивается очередь. Это говорит лишь о том, что коммерческие объекты – один из самых прибыльных активов на рынке.

Несомненно, существует множество видов недвижимости и вложение в жилье является сегодня более популярным, потому что такое инвестирование более простое и понятное. Инвестиции в коммерческие объекты требуют знания рынка, тенденций, спроса, однако при всем этом способны приносить гораздо больше денег, чем квартиры. Инвестировать сегодня можно в коммерческую недвижимость различных категорий – это складские, офисные, торговые и многие другие площадки. При этом инвестировать в соответствующие объекты можно по-разному – выкупить готовую площадку, построить новую или вложить в готовый бизнес.

Рекомендуем новый кейс от Юрия Медушенко — Как с небольшой стартовой суммы построить с нуля арендный бизнес

Смотрите видео: Инвестиции в коммерческую недвижимость

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Справедливость и право
Добавить комментарий