Что такое жилищный накопительный кооператив? Основные цели, права и обязанности, а также ответственность ЖНК

1 ФЗ «О жилищных накопительных» установлены правовое положение жилищных накопительных кооперативов, права и обязанности их членов, порядок создания, реорганизации и ликвидации жилищных накопительных кооперативов, а также порядок осуществления ими деятельности по привлечению и использованию денежных средств граждан на приобретение жилых помещений.

ФЗ О жилищных накопительных кооперативах

Статья 23. Источники финансирования деятельности кооператива На приобретение или строительство кооперативом жилых помещений кооператив вправе использовать: 1) паевые и иные взносы членов кооператива, за исключением вступительных членских взносов и членских взносов, 2) субсидии и субвенции, 3) кредиты и займы, получаемые кооперативом, 4) средства от реализации или использования жилых помещений, находящихся в собственности кооператива, 5) добровольные пожертвования и иные не запрещенные законом источники.

Членами ЖНК могут быть лица, достигшие 16 лет.

ФЗ определяет максимальное и минимальное число членов ЖНК.

Минимальным числом является пятьдесят человек, а максимальным числом – пять тысяч.Ответственность члена жилищного накопительного кооператива наступает за нарушение обязательств.

Между тем ответственность за нарушение обязательств может возникнуть только на основании и в порядке, которые предусмотрены ФЗ №215-ФЗ и иными федеральными законами.

Жилищный накопительный кооператив – что это такое?

Жилищным накопительным кооперативом (ЖНК) называется одна из разновидностей потребительского кооператива. В нем сочетаются некоторые особенности деятельности жилищно-строительного кооператива, а также финансового.

Первые такие организации были открыты в 2005 году, а их деятельность регулируется федеральным законом от 30.12.2004 года №215-ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах» .

Основная цель

На сегодняшний день работает много жилищных накопительных кооперативов, главная цель которых заключается в обеспечении помощи пайщикам в приобретении квартир, частных домов, коттеджей. Весь процесс покупки жилья через ЖНК проводится за счет использования объединения взносов других участников.

Права и обязанности

Все жилищные накопительные кооперативы, вне зависимости от количества их пайщиков и периода деятельности, наделяются некоторыми правами, принимающимися во внимание при организации их деятельности:

  1. Привлекать деньги граждан, а также использовать их для покупки жилых помещений.
  2. Привлекать заемные денежные средства в размерах, не превышающих 40% от общей стоимости всей недвижимости, которой владеет ЖНК.
  3. Покупать любые виды жилых помещений, представленных не только на первичном, но и на вторичном рынках недвижимости.
  4. Вкладывать деньги в проекты по строительству жилых помещений (как частных, так и многоквартирных домов).
  5. Принимать участие в проектах по возведению зданий жилого назначения, выступая в них застройщиком либо одним из участников долевого строительства.

Помимо прав, у руководства данных организаций имеются и обязательства:

  • Количество пайщиков должно находиться в пределах 50-500 человек.
  • Соблюдение норм, установленных действующим законодательством, при привлечении и использовании средств членов.
  • Решение различных вопросов пайщиков, включая определение их очередности на получение жилья.

Ответственность

Деятельность кооперативов строго контролируется Центральным банком Российской Федерации, следящим за соблюдением всех требований законов РФ. Кроме того, налоговая служба проверяет все операции, в которых были использованы деньги из взносов пайщиков.

  • Пошаговая инструкция по созданию ЖСК.
  • У кого есть право стать членом ЖСК и кого в него могут принять?
  • Кто такой член жилищно-строительного кооператива?
  • Кем и каким образом ведется учет деятельности ЖСК?
  • Что такое договор ЖСК, кем и когда он заключается?
  • Как происходит покупка квартиры по договору ЖСК и можно ли ее приобрести в ипотеку?
  • Как производятся взносы за квартиру по договору ЖСК и как получить справку о выплаченном пае?
  • Плюсы и минусы жилищно-строительного кооператива, а также как избежать рисков при покупке новостройки по договору с ЖСК?
  • Как правильно оформить право собственности на квартиру в ЖСК?

Для того, чтобы стать членом данной организации, человек должен внести определенную часть денег от стоимости выбранной жилплощади, а также заключить соответствующий договор с кооперативом. Это может сделать любой гражданин, достигший шестнадцатилетнего возраста.

Помимо прав, участники ЖНК имеют и обязательства, которые заключаются в том, что им необходимо ежемесячно делать перечисление денежных средств в размере, указанном в договоре по предварительно выданному займу.

Преимущества и недостатки ЖНК

Жилищный накопительный кооператив привлекает многих людей благодаря тому, что обладает целым рядом преимуществ, которые приносят пайщикам некоторую выгоду. К таким особенностям ЖНК относятся:

  1. Человек вступает в данный кооператив на весьма выгодных для него условиях. Одним из таких является то, что каждый пайщик имеет возможность подобрать для себя индивидуальный график внесения денежных средств, а также отдельно рассчитанный годовой процент на полученные деньги.
  2. Для осуществления деятельности на рынке недвижимости эти кооперативы используют исключительно прозрачные и так называемые «белые» схемы. Благодаря этому каждый желающий может иметь свободный доступ к различным сведениям и документации о проведении каких-либо операций.
  3. Преимущественная часть современных жилищных накопительных кооперативов открывает для своих пайщиков в банках специальные счета, передвижение денежных средств с которых возможно проводить только с целью приобретения объектов недвижимости. Кроме того, контролем расходов паевого фонда организаций занимается налоговая инспекция.
  4. Все пайщики получают полное освобождение от различных регулярных платежей по налогу на недвижимость.
  5. В обязанности руководства ЖНК входит продвижение на административном уровне предложений, предполагающих всевозможную поддержку со стороны государства для молодых семей, желающих приобрести жилье. К тому же, эти организации нередко принимают участие в общественных мероприятиях, способствующих их расширению.
  6. Пайщики получают возможность выбрать для себя объект недвижимости из достаточно большого количества разнообразных вариантов. Ведь ЖНК предлагают участникам:
  • частные жилые дома,
  • квартиры в новых домах,
  • объекты недвижимости, представленные на вторичном рынке,
  • коттеджи,
  • коммерческую недвижимость и многое другое.

Кроме того, следует отметить, что организации сотрудничают и с земельными участниками.

Согласно действующему законодательству, руководство ЖНК имеет право официально закрыть либо реорганизовать кооператив только в том случае, если все его члены выйдут из него или же дадут свое согласие на проведение полной реорганизации.

Однако, помимо многих преимуществ, жилищные накопительные кооперативы имеют и ряд недостатков:

  1. Обязательный первоначальный взнос при получении членства в данной организации составляет достаточно крупную сумму – 35% от полной стоимости жилья. Но, следует отметить, что это на порядок меньше, чем в других подобных организациях, имеющих хорошую репутацию.
  2. Кооперативы постоянно расширяют «границы» своей деятельности. Поэтому каждому пайщику необходимо в индивидуальном порядке решать все аспекты выбора, а также отдельно обсуждать разные особенности.
  3. Любые виды недвижимости до момента осуществления выплаты сумму в полном размере числятся на балансе жилищного накопительного кооператива. Так, например, ипотека жилья предусматривает мгновенный переход квартиры ее новому владельцу сразу же после заключения договора залога с банком.

Тем не менее, сотрудничество с ЖНК считается более надежным, особенно в тех ситуациях, когда у пайщиков возникают временные проблемы с выплатами регулярных взносов. Ведь в кооперативе в подобных случаях не отбирают недвижимость, как в банке, а предлагают человеку несколько вариантов выхода:

  • продлевают период рассрочки, в результате чего происходит автоматическое уменьшение суммы для ежемесячных взносов,
  • существенное снижение размера ставки по оставшемуся долгу,
  • если пайщик согласится, то ему могут предложить жилье подешевле и с меньшей площадью.
  • Жилищный накопительный кооператив – это идеальное решение для людей, которые желают приобрести жилье, но не имеют достаточно средств для «мгновенной» покупки.

    Все расходы контролируются государством и налоговой инспекцией.

    Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

    Что это такое?

    Жилищный накопительный кооператив (сокращенно ЖНК) представляет собой потребительский кооператив, который создан в качестве добровольного объединения граждан с целью удовлетворения их потребностей в наличии жилья посредством внесения паевых взносов и их целевого использования. ЖНК является отличной альтернативой банковскому ипотечному кредитованию.

    Он объединяет в себе механизмы его регулирования, а также паевых инвестиционных фондов и жилищно-строительных кооперативов, что делает для граждан получение жилого помещения максимально доступным.

    ЖНК действует в соответствии с законом № 215 – ФЗ от 30.12.2004 г. «О жилищных накопительных кооперативах». В соответствии с ним регулируется деятельность, осуществляемая организацией, а также закрепляется схема покупки недвижимости посредством системы коллективных накоплений ее членов. Приобретение жилья таким способом пользуется большим спросом во многих развитых странах и набирает популярность в России благодаря выгодам для граждан и минимальным рискам.

    Принцип деятельности

    Принцип деятельности ЖНК состоит в приобретении недвижимости или ее строительстве за счет средств, привлеченных гражданами. Примечательно, что организация данного вида способна одновременно выступать в качестве инвестора, застройщика, а также участника долевого строительства.

    В соответствии с законодательными нормами покупка в кооперативе осуществляется после внесения первой части от полной стоимости, после чего будущему владельцу нужно подождать ее покупки или строительства. Сумма вносится единовременно или путем накопления до нужного размера. Второй период является расчетным и подразумевает оплату оставшейся части стоимости жилья, которую за него уже внесло объединение. То есть гражданину нужно выплатить задолженность по ссуде с процентами.

    Членом кооператива может стать любой гражданин, достигший совершеннолетия. В этих целях нужно обратиться в организацию и написать соответствующее заявление на имя директора. На его основании правление вынесет решение о приеме или отказе. Решение оформляется в письменном виде и вместе с заявлением направляется в ФНС о внесении данных о члене ЖНК.

    После прохождения процедуры регистрации налоговые органы предоставят свидетельство и выписку из реестра, после чего гражданин может осуществлять взносы.

    В соответствии с законодательством существует несколько видов взносов. Для оформления в организации нужно совершить вступительный взнос. Хозяйственная деятельность компании осуществляется на основании членских взносов. Полученные средства затрачиваются на оплату труда работников организации, аренду офисных помещений и другие важные расходы.

    Паевые взносы направляются на приобретение или строительство объекта недвижимости. Они составляют собой паевой фонд, денежные средства из которого могут использоваться только по назначению. Резервный фонд создан для поддержания работы ЖНК в экстренных ситуациях.

    Сравнение ЖСК и ЖНК

    Основное отличие этих организаций состоит в том, что ЖСК формируется исключительно для сооружения одного здания, при этом ЖНК не имеет таких ограничений и направляет собранные денежные средства на покупку и строительство объектов недвижимости разных видов и площади. Организация первого вида осуществляет деятельность в соответствии с законом ФЗ-214, а вторые с ФЗ-215.

    Кроме того, формы кооперативов имеют отличия принципов накопления паевых взносов, а также их использования. ЖНК подразумевает взнос части денег в первую очередь, а остальную сумму выплачивает организация, после чего гражданин возвращает ссуду с выплатой процентов. В ЖСК все денежные средства задействуют в сооружении дома.

    Эти организации отличаются рисками внесения дополнительных денег для граждан, если компания не сможет соорудить постройку за счет паевых взносов. Кроме того, заселение в квартиры доступно только после полной выплаты пая. По этим причинам более актуально обращаться в ЖНК.

    Что выбрать: ипотеку или ЖНК?

    Условия предоставления жилья в ипотеку и посредством взносов в ЖНК достаточно схожи. Основная разница состоит в том, что при обращении в банковские учреждения первоначальный взнос гораздо меньше и клиент сразу становится собственником жилья. Члены ЖНК становятся владельцами квартиры после полной выплаты ссуды и процентов по ней.

    Однако, банки начисляют больше процентов и способны доказать, что объект недвижимости принадлежит им при отсутствии выплат по кредиту. Выбор способа приобретения жилья зависит от финансовых возможностей гражданина и его предпочтений, так как каждый из них имеет свои преимущества и недостатки.

    Заключение

    Ознакомившись с представленной информацией, граждане смогут решить, стоит ли обращаться в ЖНК для покупки жилья. Они смогут сделать выбор между этим способом, ЖСК и ипотекой. Становясь членом ЖНК, граждане смогут на выгодных условиях получить объект недвижимости и стать его собственниками после полной выплаты ссуды. Стоит учитывать, что организации данного вида имеют и недостатки. Обращаясь в надежные организации, риски будут минимизированы.

    Какими правовыми нормами регулируется

    Деятельность ЖНК в упрощенном виде можно представить как «кассу взаимопомощи». В данном случае часть денег для покупки недвижимости вносится участниками кооператива или пайщиками, а другая часть вносится кооперативом.

    Данная статья рассказывает о типовых способах решения вопроса, но каждый случай уникальный. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему, звоните по телефонам:

    • Москва: .
    • Санкт-Петербург: .

    Или задайте вопрос юристу на сайте. Это быстро и бесплатно!

    При этом жилищные накопительные кооперативы нельзя рассматривать как очередную финансовую пирамиду. Их деятельность максимально прозрачная и всесторонне контролируется законодательством.

    Жилищный накопительный кооператив, или ЖНК представляет объединение граждан в форме добровольного потребительского кооператива, созданного для покупки жилья при помощи совместно внесенных и накопленных паевых взносов.

    Создание и функционирование таких кооперативов регламентируется:

    1. Гражданским кодексом.
    2. Жилищным кодексом.
    3. ФЗ-215 от 2004 года «О жилищных накопительных кооперативах».
    4. Прочими законами о потребительских кооперативах.
    5. Уставом кооператива.

    Сведения о кооперативе не являются закрытыми и в обязательном порядке подлежат раскрытию. В частности, в ГИС ЖКХ кооперативом должны быть переданы следующие сведения, с которыми могут быть ознакомлены все заинтересованные лица:

    1. Устав.
    2. Сведения о количестве участников.
    3. Данные о размере паевого фонда.
    4. Данные о кредитной задолженности и направлениях расходов.

    Члены ЖНК имеют право на получение информации о величине собственных накоплений, их месте в очереди и планах по приобретению и строительству недвижимости кооперативом.

    Деятельность кооператива на основе действующего законодательства должна контролироваться со стороны ЦБ РФ. Сведения обо всех потребительских кооперативах направляются в специальный реестр ЦБ РФ. Здесь содержится такая информация о кооперативах, которые ведут свою деятельность по всем нормам законодательства:

    1. Наименование кооператива.
    2. Место его нахождения.
    3. Сведения о членах данного кооператива.
    4. ФИО лица, которое наделено уставом правом выступать от лица кооператива без доверенности.
    5. Сведения о филиалах и представительствах.
    6. Сведения о том, является ли кооператив действующим, или он прекратил деятельность.
    7. Данные об исполнительном органе: председателе, членах правления, а также причинах их отстранения от должности.
    8. Годовой отчет, который представляет кооператив Центробанку.

    Деятельность кооперативов не подлежит лицензированию, так как кооператив, по сути, не занимается строительными работами или кредитованием.

    Виды жилищных кооперативов

    Можно выделить две основные формы жилищных кооперативов:

    Основное различие между ним состоит в том, что ЖСК создается в целях строительства определенного дома, тогда как ЖНК может направлять полученные от пайщиков деньги на покупку квартир в разных домах.

    Также особенностью ЖНК является то, что часть денег за квартиру вносит кооператив, а пайщик затем платит проценты за предоставление ему ссуды.

    Цели создания и права жилищного накопительного кооператива

    Первые ЖНК появились на российском рынке в 2005 году после того, как в силу вступил ФЗ-215 «О жилищных накопительных кооперативах».

    Для реализации своей базовой цели жилищный накопительный кооператив вправе:

    1. Привлекать денежные средства от граждан в целях покупки жилья.
    2. Вкладывать поступившие от граждан средства в строительство жилья, выступая застройщиком или участником долевого строительства.
    3. Приобретать жилые помещения.
    4. Привлекать для своей работы заемные средства, но их совокупная величина не должна превышать 40% от совокупной стоимости имущества кооператива.

    Кооператив может выступать застройщиком или играть роль дольщика (участника долевого строительства).

    Плюсы и минусы ЖНК

    Покупка недвижимости с помощью жилищного накопительного кооператива обладает своими преимуществами и недостатками. В числе преимуществ данной схемы можно выделить:

    1. Необходимость минимального первоначального взноса.
    2. Отсутствие необходимости в предоставлении внушительного комплекта документов для вступления в члены кооператива (по сравнению, например, с ипотечным кредитом).
    3. Низкие проценты при погашении платежа за квартиру в рамках рассрочки.
    4. Возможность выбора недвижимости среди нескольких вариантов.

    В числе рисков приобретения квартиры через ЖНК можно выделить:

    • возможность исключения участника из кооператива по решению, принятому на общем собрании,
    • возможность возникновения убытков участников в размере их паевых взносов,
    • наличие дополнительных платежей в виде вступительного взноса или ежемесячных членских взносов, что несет риски удорожания стоимости недвижимости,
    • риски двойных продаж одной и той же квартиры, так как договоры с ЖНК не подлежат обязательной регистрации (как, например, в случае с ДДУ).

    Потенциальному пайщику также следует учитывать, что при досрочном выходе из ЖНК он теряет свой вступительный и членские взносы. Также ему грозит неустойка за невыполнение обязательств перед кооперативом в размере 1/300 ставки рефинансирования за каждый день просрочки. На основании п. 4 ст. 32 ФЗ-215 на процедуру возврата паевых взносов может отводиться до 2 лет, что приведет к их обесцениванию. При передаче квартиры пайщику на момент принятия решения о выходе деньги ему вернут только после того, как он освободит квартиру.

    Для минимизации своих рисков перед вступлением в ЖНК нужно внимательно изучить все документы. В частности, потенциальному пайщику следует предпринять следующие шаги:

    1. Проанализировать устав ЖНК на предмет его соответствия ст. 15 215-ФЗ.
    2. Запросить выписку из ЕГРЮЛ, чтобы убедиться в том, что он является действующим, в отношении него не введена ликвидационная процедура, и не ведется процесс о признании несостоятельности.
    3. Проанализировать отзывы о кооперативе в открытом доступе (на форумах, в прессе и пр.).
    4. Сопоставить численность кооператива с количеством приобретенных через него квартир.
    5. Уточнить наличие сведений о ЖНК в реестре ЦБ РФ.

    Для того чтобы избежать рисков резкого возрастания стоимости квартиры, пайщику следует уточнить, что указано по этому вопросу в договоре: при каких обстоятельствах может произойти удорожание и ограничивается ли его размер каким-либо образом документально.

    Таким образом, жилищные накопительные кооперативы работают на российском рынке относительно недавно – с 2005 года, и число приобретенных с их помощью квартир пока не велико. Особенность ЖНК состоит в объединении финансового и строительного кооператива.

    Дорогие читатели, каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему, звоните по телефонам:

    • Москва: .
    • Санкт-Петербург: .

    Или задайте вопрос юристу на сайте. Это быстро и бесплатно!

    Жилищный накопительный кооператив: что это такое?

    Жилищный накопительный кооператив – это один из видов экономических предприятий, функционирующих в целях удовлетворения потребительских потребностей граждан, среди характеристик которого совмещаются черты финансового и строительного кооперативов, при этом, важной функцией ЖНК является строительная деятельность.

    При помощи данного типа кооперативов привлекаются денежные средства жителей определенного района на строительство, механическую обработку или покупку новых жилых помещений. Документально кооперативам данного вида разрешается производить строительство не только в жилых помещениях простого типа, но также и в многоквартирных домах.

    Основным законодательными проектами, в соответствии с которыми функционируют все ЖНК на территории Российской Федерации являются жилищный кодекс РФ, а также №215 ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах» от 30 декабря 2004 года, в которых устанавливаются список функций, цель и ответственность ЖНК, а также организационные условности в отношении данного типа объединений.

    Основные права и обязанности

    Жилищно накопительный кооператив (что это вы уже знаете), функционирующий в порядке, установленном и для всех других основанных на членстве объединений из граждан или организованных предприятий, также должен быть в обязательном порядке зарегистрирован в ЕГРЮЛ (то есть Единый государственный реестр юридических лиц).

    Для того чтобы успешно провести обязательный процесс регистрации в ЕГРЮЛ, председателю правления нового потенциального ЖНК требуется предоставить достаточно маленький список официальных документов к заявлению.

    Данная форма кооператива имеет определенную собственную форму структурирования составляющих органов. Так, неотъемлемым органом подобного типа объединений является наличие ревизионной комиссии и исполнительного лица, которым, например, может быть директор. Также правление и собрание – это важные органы каждого жилищного кооператива.

    В права рассматриваемой нами формы организационного объединения входит создание собственного, уникального уставного капитала, в соответствии с которым в последующем ведётся деятельность предприятия. Ввиду данного факта может и оказываться определенное влияние на процесс принятия решений в жилищном кооперативе данной формы.

    Так, по умолчанию, для принятия определенного решения в ходе собрания требуется наличие более 50% процентов голосов “за”, в случае же изменения данного условия в уставном капитале ЖНК, при принятии важных, непосредственно сказывающихся на судьбу предприятия решений (например, ликвидация рассматриваемого жилищного накопительного кооператива) для положительного исхода голосования может потребоваться более внушительный результат – например, две трети голосов “за”.

    Смотрите видео: ГК РФ, Статья 123,7, Особенности управления в общественной организации, Гражданский Кодекс Российско

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Справедливость и право
Добавить комментарий