Чем отличаются управляющие компании от жск

Чем отличаются УК, ЖСК и ТСЖ? Цель этих организаций – обеспечение управления жилым домом и помощь в решении возникающих при эксплуатации вопросов.

Но, несмотря на схожесть целей, есть у этих форм управления существенные различия, о которых рассказано в статье.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Содержание
  1. Товарищество собственников жилья (ТСК)
  2. Жилищные кооперативы (ЖК и ЖСК)
  3. Управляющая компания (УК)
  4. Чем отличаются?
  5. Какой способ руководства многоквартирным домом лучше?
  6. Рекомендации по подбору лучшей формы обслуживания МКД
  7. «Управляющая организация» и «управляющая компания»
  8. Что такое товарищество собственников недвижимости: права и обязанности, законодательство
  9. Что такое ТСЖ
  10. Что такое ЖСК
  11. Потребительский кооператив в сравнении с ТСН и ТСЖ
  12. Чем отличается ТСЖ от ТСН и от ЖСК: что лучше, плюсы и минусы, сравнительная таблица
  13. Раскрытие информации ТСЖ и ЖСК
  14. Товарищество собственников недвижимости и налогообложение
  15. Что будет, если зарегистрировать одновременно ТСЖ и ТСН
  16. Права и обязанности товарищества (ТСЖ)
  17. Выбор управляющей компании
  18. Преимущества и недостатки ТСЖ и Управляющей компании
  19. Что лучше — ТСЖ или УК?
  20. В чем разница между ТСЖ и ЖСК?
  21. Основные понятия
  22. Правовой аспект
  23. Формы управления МКД
  24. Основные отличия
  25. Организационно-правовая форма
  26. Членство в организации
  27. Хозяйственная деятельность
  28. Выбор организационной формы
  29. Являются ли ТСЖ, ТСН, ЖК и ЖСК управляющими организациями
  30. Чем ТСЖ (ТСН) отличается от управляющей компании и почему ТСЖ (ТСН) лучше, чем управляющая компания
  31. Отличия ТСЖ от УК
  32. Чем отличается ТСЖ от управляющей компании, их преимущества и недостатки, что лучше — ТСЖ или УК
  33. ТСЖ или управляющая компания — что лучше? Управляющая компания и ТСЖ: плюсы и минусы
  34. Чем тсж отличается от управляющей компании
  35. Чем отличается тсж от управляющей компании жкх
  36. ТСЖ или управляющая компания: что лучше
  37. Смена формы правления МКД: как перейти от ЖКХ, управляющей компании или Совета дома к ТСЖ
  38. ТСЖ или управляющая компания – что лучше
  39. УК или ТСЖ: что лучше
  40. МАТЕРИАЛЫ ПО ТЕМЕ:
  41. ТСЖ — товарищество собственников жилья↑
  42. ЖСК — жилищно-строительный кооператив↑
  43. ЖНК — жилищно-накопительный кооператив↑
  44. ПИК — потребительский ипотечный кооператив↑
  45. Виды жилищных кооперативов
  46. Управляющая компания идентична ЖСК?
  47. Как устроена работа в жилищно-строительном кооперативе?
  48. Отличия организаций ЖСК от ЖНК и ТСЖ
  49. Преимущества организационных форм
  50. Смотрите видео: 1С: Учет в управляющих компаниях ЖКХ, ТСЖ и ЖСК мастер-класс по работе в программе

Товарищество собственников жилья (ТСК)

Товарищество собственников жилья (ТСЖ) — это некоммерческое учреждение, в основу которого положено добровольное объединение владельцев недвижимого имущества: помещений в многоквартирном доме (МКД) или в нескольких зданиях, дачных домов, дачных земельных участков.

Задача организации состоит в совместном владении, пользовании, ведении хозяйственной деятельности, распоряжении имуществом (вещами), в силу закона находящимся в общей собственности или в общем пользовании, а также в достижении иных целей, предусмотренных законами.

ТСЖ образуется решением собственников, пожелавших самостоятельно управлять своим имуществом, не полагаясь в этом на управляющую компанию. Формируется ТСЖ на общем собрании собственников, в том случае, если за такую форму управления проголосует более половины владельцев помещений плюс один голос. Иначе ТСЖ не будет иметь прав на управление.

Жилищные кооперативы (ЖК и ЖСК)

Жилищным и жилищно-строительным кооперативом (ЖК и ЖСК) признаётся добровольное объединение граждан и (или) юридических лиц, на основе членства, в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления многоквартирным домом.

Часть 1 статьи 110 ЖК РФ не определяет, в чем отличие жилищного кооператива от жилищно-строительного кооператива, но разница между ними существует.

Члены ЖСК участвуют в строительстве, реконструкции и последующем управлении домом, тогда как члены ЖК приобретают уже построенный дом, в дальнейшем занимаясь только его содержанием и ремонтом, если возникает такая необходимость. Общая характеристика этих организаций – управление МКД.

Управляющая компания (УК)

Управляющая компания (УК) — коммерческая организация, юридическое лицо, осуществляющее деятельность по управлению имуществом физических и юридических лиц, переданным в соответствии с договором доверительного управления. Деятельность управляющих компаний регламентирована статьей 161 ЖК РФ.

Чем отличаются?

Рассмотрим, в чем отличие ТСЖ, УК и жилищного кооператива (ЖСК).

    ТСЖ подойдёт для тех домов, собственники квартир в которых инициативны и организованны. ТСЖ имеет некоммерческий характер. Для деятельности товарищества необходимо, чтобы собственники, входящие в правление, имели опыт работы в жилищно-коммунальном хозяйстве и разбирались в вопросах взаимодействия с поставщиками услуг, благоустройства территории и проведения ремонтных работ.

Также на выполнение этих обязанностей требуется немало времени. Экономически ТСЖ лучше управляющей компании, потому что не надо тратиться на оплату услуг штата сотрудников. Продуктивность деятельности повышается за счет личной заинтересованности собственников квартир. Как преимущество в создании ТСЖ для управления МКД можно выделить прозрачность расходования средств и большую свободу в выборе поставщиков услуг. УК – коммерческая организация, полностью берущая на себя управление многоквартирным домом. В отличие от ТСЖ, УК осуществляет свою деятельность на профессиональной основе. Собственникам надо только оплачивать стоимость услуг и участвовать в ежегодных собраниях. Не всегда деятельность такого учреждения будет эффективной.

Разница между формами управления еще и в том, что ЖСК может существовать только в одном доме, тогда как ТСЖ и управляющая компания могут проводить деятельность сразу в нескольких МКД. ТСЖ и ЖСК заинтересованы в результатах осуществляемой деятельности.

Какой способ руководства многоквартирным домом лучше?

ТСЖЖК и ЖСКУК
Преимущества
  • Денежные ресурсы владельцев находятся на расчетном счете ТСЖ и могут быть применены только на нужды дома.
  • Возможность самостоятельно нанимать работников для содержания, ремонта и обслуживания дома.
  • Возможность переизбрания правления в случае его плохой работы.
  • Возможность ведения коммерческой деятельности (сдача рекламных площадей).
  • Коллективное принятие решений, утверждаемых протоколом общего собрания.
  • Профессионализм сотрудников.
  • Хорошая материально-техническая база.
  • Работы выполняются по графику.
  • В случае возникновения задолженности со стороны собственников квартир, УК может выплатить подрядчикам денежные средства со своих счетов с целью продолжения поставки услуг потребителям.
Недостатки
  • Выгодно только для большого дома, иначе содержание будет обходиться жильцам дорого.
  • Председателем может стать недобросовестный человек.
  • Необходимость самостоятельно вести бухгалтерию.
  • Необходимость самим отстаивать свои права в суде.
  • При возникновении задолженности по оплате коммунальных услуг, недостающая сумма может быть распределена между всеми жильцами.
  • Нет прозрачности в расходовании средств.
  • УК не заинтересована в результатах работы.
  • Недобросовестное выполнение обязанностей.
ОтветственностьОтветственность членов ТСЖ и ЖСК в ЖК РФ, регулирующем большинство нюансов деятельности этих организаций, не прописана.

К ним применяются все меры, предусмотренные в законе для юридических лиц, такие как административные, гражданские и уголовные. Отвечать придется:

  • за низкое качество предоставленных услуг,
  • причинение вреда здоровью и жизни людей,
  • нанесение убытков, вследствие нарушения прав собственников.
Административная ответственность (штрафы):
  • за содержание имущества в ненадлежайшем состоянии,
  • за нарушение норматива обеспечения жильцов ресурсами,
  • за бездействие уполномоченных лиц, послужившее порче имущества,
  • за нарушение правил содержания и текущего ремонта дома.

Гражданско-правовая ответственность — возмещение убытков пострадавшей стороне.

Рекомендации по подбору лучшей формы обслуживания МКД

Главное назначение ТСЖ, ЖК и ЖСК, УК – это управление МКД. Собственникам бывает сложно определиться, кому доверить управление и обслуживание своего дома.

Такие объединения, как ЖК и ЖСК более актуальны, если дом находится на этапе строительства. В отстроенных домах стоит оценить преимущества ТСЖ и УК.

ТСЖ подойдет, если в доме живут грамотные и сплоченные собственники, которые готовы сами вникать в управление. Товарищества предпочтительны для новых домов, где в ближайшее время не потребуется ремонтных работ. Собственники смогут сэкономить свои деньги.

При выборе такого способа управления, как УК, платить придётся ежемесячно, без учета того, нужно проводить какие-то работы или нет. Также ТСЖ подойдёт только для больших домов, иначе суммы, которые потребуются на ремонт общедомового имущества, могут получиться неподъёмными для владельцев квартир.

Критерии, определяющие, что дом лучше передать в ведение управляющей компании:

  • если вы не хотите вникать в управление МКД,
  • если дом не новый и в нём постоянно надо что-то ремонтировать,
  • если собственники безответственны и не оплачивают коммунальные услуги.

От вопроса выбора способа управления МКД зависят размеры платежей, поддержка общедомового имущества в надлежащем состоянии, своевременное выполнение ремонта. Любая форма управления будет не результативной, если у собственников отсутствует заинтересованность в улучшении обслуживания, уменьшении коммунальных платежей и повышении качества предоставляемых услуг.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

«Управляющая организация» и «управляющая компания»

В статье 161 ЖК РФ перечислены три способа управления многоквартирным домом, из которых собственники помещений выбирают тот, который кажется им наиболее приемлемым:

  1. Непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме, количество квартир в котором составляет не более чем тридцать.
  2. ТСЖ, ЖК или иной специализированный потребительский кооператив.
  3. Управляющая организация.

Жилищное законодательство не предусматривает способ управления МКД управляющей компанией.

Определение «управляющая организация» легко найти, оно дано в ч. 4.2 ст. 20 ЖК РФ. Это юридическое лицо независимо от организационно-правовой формы или индивидуального предпринимателя, осуществляющих деятельность по управлению многоквартирным домом.

Не найдя в жилищном законодательстве определения понятия «управляющая компания», мы решили обратиться за разъяснениями в Минстрой РФ. Нам прислали следующий ответ.

По мнению Минстроя РФ термин «управляющая компания» по своему содержанию и значению равнозначен термину «управляющая организация».

Что такое товарищество собственников недвижимости: права и обязанности, законодательство

ТСН именуется товариществом собственников недвижимости. Вступать в него могут установленные уставом лица. Оно предполагает объединение лиц, обладающих всей триадой полномочий для совместного владения, пользования и управления их недвижимым имуществом. Сокращенно данная организация именуется ТСН.

Этот кооператив обладает как своими правами, так и обязанностями. Так как это некоммерческое объединение, то правами на занятие деятельностью по извлечению прибыли они не обладают. Они лишь могут проводить общие собрания, решать повестку дня, издавать внутренние локальные правовые акты.

Данная организация обязана соблюдать права и законные интересы участников товарищества, осуществлять деятельность по управлению, принимать решения по заключению договоров со сторонними организациями и др.

Управлять имуществом данная организация имеет право на основании внутренних локальных правовых актов.

Основное законодательное регулирование осуществляется такими нормативными правовыми актами, как:

  1. Конституция РФ.
  2. Жилищный кодекс РФ.
  3. Гражданский кодекс РФ и др.

Отдельные положения могут быть закреплены указами президента и постановлениями правительства. Переименовать ТСН возможно в ТСЖ. При этом работа данной организации не изменится.

Что такое ТСЖ

ТСЖ как аббревиатура расшифровывается как товарищество собственников жилья. Это такая некоммерческая организация, которая создается для управления жилыми помещениями в многоквартирном доме.

Это одна из форм управления общим имуществом наравне, например, с управляющей компанией. Это юридическое лицо, порядок создания которого регулируется гражданским законодательством. Для того, чтобы создать ТСЖ, нужно провести общее собрание жильцов, которое должно быть закреплено в письменной форме. В противном случае, регистрирующий орган не утвердит создание этого юр. лица.

Разница УК и ТСЖ в том, что первая является профессиональной коммерческой фирмой, а вторая, некоммерческим объединением. Она не имеет право заниматься предпринимательством. Она может сдавать имущество в аренду и иным образом получать мелкую прибыль и тратить ее только на нужды данного некоммерческого объединения.

Основные отличия ТСЖ от УК:

Отличительный элементТСЖУК
Характер и цели созданияДля управления общим имуществомДля получения прибыли
Органы управленияПравление ТСЖДиректор управляющей компании
Порядок принятия решенийПутем проведения общих собранийРешением генерального директора
Сроки созданияСоздается, как правило, на бессрочный периодСрок действия может быть предусмотрен путем заключения договора между собственниками и управляющей компанией

Что такое ЖСК

Под ЖСК понимается жилищный строительный кооператив. Это официальная расшифровка данного термина. Законодательство установило, что это не коммерческая компания, занимающаяся совместным управлением потребительскими ресурсами. Кооператив создается с целью объединения финансовых ресурсов граждан для строительства домов, дач и др. Все граждане участвуют в данном объединении путем внесения паевого взноса. Право собственности на постройку возникнет только в той ситуации, когда пай полностью будет оплачен.

В последующем данная контора может быть преобразована в ТСН или же в ТСЖ. Это происходит по желанию собственников путем проведения общего собрания и регистрации нового юридического лица взамен существующего.

Потребительский кооператив в сравнении с ТСН и ТСЖ

Одной из форм объединения граждан является потребительский кооператив. Цель создания данного юр. лица — удовлетворение материальных или бытовых потребностей граждан на основе произведенных ими вкладов.

Эта организация не является коммерческой, что означает отсутствие у учредителей целей извлечения прибыли. По большому счету, ТСН и ТСЖ являются разновидностями потребительского кооператива.

В зависимости от того, как распределена ответственность и каким имуществом граждане владеют и пользуются, может быть создан потребительский кооператив в различных формах. Так, примером могут служить многоквартирные дома. В них преимущественно создаются ТСЖ, которое можно расшифровать как товарищество собственников жилого помещения.

В том случае, когда целью создания юридического лица является владение и управление землями, гаражами, дачами и др., то рекомендуется создавать ТСН – товарищество собственников недвижимости.

Чем отличается ТСЖ от ТСН и от ЖСК: что лучше, плюсы и минусы, сравнительная таблица

Ранее уже было обозначено, что такое ТСЖ и ТСН. Можно сделать однозначный вывод о том, что это две разновидности одной формы некоммерческий объединений – потребительских кооперативов. Существенно отличается от них жилищный строительный кооператив.

Это юр. лицо, цель создания которого не владение и управление общим имуществом, а создание такого имущества, в данном случае – жилых многоквартирных домов.

Для более конкретного уяснения данного вопроса можно привести сравнительную таблицу и выявить плюсы и минусы каждого из этих образований:

ХарактеристикаТоварищество собственников жильяТоварищество собственников недвижимостиЖилищный строительный кооператив
Форма образованияЮридическое лицоЮридическое лицоЮр. лицо
Цель созданияНекоммерческие интересыНекоммерческие интересыКоммерческие интересы
Направления деятельностиВладение и управление жилыми помещениямиВладение и управление землями и недвижимыми объектамиСоздание новых объектов правоотношений – многоквартирных домов
Вложения лицМогут быть, а могут и не бытьМогут быть, а могут и не бытьВносятся денежные средства с целью вклада их в строительство

Таким образом, при отличиях данных организаций, предусмотренных законом в России, они во многом схожи.

Раскрытие информации ТСЖ и ЖСК

Нужно отметить, что в 2019 году большое внимание законодатель уделил проверке деятельности организаций, управляющих многоквартирными домами. Это важно для того, чтобы соблюдались права и законные интересы граждан.

По новому законодательству вопросы в сфере ЖКХ должны учитываться в отчетной документации уполномоченных организаций. В учет входит не только подведение финансовых отчетов, но и выявление проведенных в доме работ, заключаемых договоров.

Граждане, входящие в одну из управленческих организаций имеют полное право на получение всей достоверной информации о деятельности ТСЖ или ЖСК. Это реализуется путем доступа к документации, права на запросы справок и отчетов о деятельности за неделю, месяц, год.

В той ситуации, когда права гражданина, входящего в ТСЖ или ЖСК нарушаются, он имеет право выйти из состава этого юридического лица, получить обратно свой пай (если таковой уплачивался) и потребовать в судебном или претензионном порядке полного возмещения убытков. При наличии большого количества жалоб на данное юр. лицо, оно может быть ликвидировано в принудительном порядке.

Товарищество собственников недвижимости и налогообложение

Как правило, данным юридическим лицам рекомендуется применять упрощенную систему налогообложения (УСН).

Налогообложение переводится на облегченную форму, при которой юридическое лицо освобождается от уплаты некоторых обязательных взносов. Так как товарищество собственников недвижимости является некоммерческим партнерством, то они не уплачивают большинство налогов, которые должны платить коммерческие объединения (например, налог на прибыль организаций).

Это не означает, что ТСН практически не уплачивает никаких налогов. Гражданское законодательство позволяет данной организации осуществлять и иную полезную деятельность, помимо владения и управления общим имуществом, например:

  1. Сбор и принятие паевых и вступительных взносы членов организации.
  2. Сбор денег на проведение текущих ремонтных работ или же капитального строительства (реконструкции) здания.
  3. Другие сборы, в том числе при использовании общего имущества жильцов для получения прибыли.

Все эти финансовые поступления должны быть надлежащим образом задекларированы. Это происходит бухгалтером. На основании таких деклараций и будет рассчитана сумма налоговых взносов товарищества собственников недвижимости.

Что будет, если зарегистрировать одновременно ТСЖ и ТСН

Основополагающими актами, регулирующими создание и деятельность ТСЖ и ТСН, являются гражданский кодекс РФ жилищный кодекс РФ. Нужно отметить, что и тот и другой закон рассматривает ТСЖ как одну из разновидностей ТСН.

В том случае, если регистрационный орган осуществит процедуру регистрации ТСЖ на месте существующего ТСН, то одна из этих организаций, при выявлении данного упущения, будет удалена.

Зачастую еще до момента регистрации должностные лица Росреестра выявляют факты двойной регистрации и пресекают это.

Таким образом, было определено, чем отличаются от себя разновидности потребительских кооперативов, как их зарегистрировать и др. Узнать преимущества и одновременно недостатки каждых из этих форм можно при детальном изучении норм современного законодательства.

Права и обязанности товарищества (ТСЖ)

  1. Подписывать договор управления домом, а также договоры на содержание, проведение и осуществление ремонтных работ общедомового имущества,
  2. Утверждать годовую смету доходов и расходов,
  3. Рассчитывать на основе сметы платежи и взносы,
  4. Выполнять услуги для членов организации,
  5. Пользоваться банковскими кредитами,
  6. Передавать денежные средства и материальные ценности лицам, которые выполняют необходимые услуги,
  7. Продавать, передавать во временное пользование имущество, и также производить его обмен.

Обязанности:

  1. Соблюдать российское законодательство, выполнять требования Устава,
  2. Созывать и проводить общие собрания,
  3. Нанимать и увольнять работников для проведения ремонта,
  4. Контролировать своевременную оплату взносов,
  5. Составлять финансовые отчеты и годовые сметы расходов и доходов,
  6. Вести делопроизводство, бухгалтерию, а также реестр всех членов.

Выбор управляющей компании

Действия и мероприятия, необходимые для выбора УК:

  • Проинформировать владельцев жилплощади о создании группы активистов для проведения общедомового собрания.
  • Необходимо пригласить для участия в собрании заинтересованных в выборе УК собственников,
  • Определить ответственность каждого члена группы,
  • Организовать встречу с управляющим с целью получения сведений о владельцах квартир и указания их доли в общедомовой собственности,
  • Проинформировать владельцев жилплощади об основных темах, которые будут рассмотрены на собрании,
  • Сформировать и передать хозяевам квартир опросные листы с кратким изложением данных о создании УК,
  • Провести предварительный выбор способа управления на основе опросных листов,
  • Назначить членов счетной комиссиидля учета голосов,
  • Оформить повестку дня общедомового собрания (решить когда, где именно будет проведено),
  • Принять решение о месте, жители (владельцы) смогут ознакомиться с итогами собрания,
  • Разработать и утвердить бланк для голосования,
  • Определить долю каждого с общедомовой собственности многоквартирного дома.

Преимущества и недостатки ТСЖ и Управляющей компании

Чтобы понять, чем отличается УК от ТСЖ, нужно разобраться в плюсах и минусах каждого варианта.

Плюсы и минусы ТСЖ

Основные преимущества:

  1. Принятие решений проходит на общем собрании путем голосования,
  2. Разрешена коммерческая деятельность, которая может принести доход (например, сдача в аренду общих помещений),
  3. Учитывается мнение членов при принятии решений,
  4. Возможность выполнения некоторых работ без подрядчиков,
  5. Заключение договоров на работы и поставку услуг осуществляется на более выгодных условиях.
  6. Каждый владелец жилплощади имеет право получить отчетность.
  1. Сложная процедура регистрации,
  2. Разница в оплате жилья хозяев, пользующихся льготами, ложится на членов общества,
  3. Зачастую стоимость услуг для него выше, чем в среднем по населенному пункту,
  4. Отдельное помещение не может быть принято в собственность, поэтому все организационные вопросы решаются непосредственно в жилых квартирах активистов.

Важно! Это юридическое лицо, поэтому члены правления и председатель несут ответственность за невыполнение своих обязательств. Штраф за нарушения доходит до 250 тыс. рублей.

Чем отличается МРОТ от прожиточного минимума и когда они уравняются? Ответ здесь.

Плюсы и минусы УК

  1. Все работы выполняются в соответствии с планом нанятым подрядчиком,
  2. При возникновении задолженности со стороны жильцов предоставление услуг не приостанавливается, так как УК временно берет оплату услуг на себя,
  3. Представители компании более компетентны в спорах с подрядчиками,
  4. Плата за услуги УК фиксирована.
  1. Мнение жильцов не учитывается при принятии решений,
  2. Компания не предоставляет отчетность жильцам,
  3. Качество содержания дома уступает товариществу.

Что лучше — ТСЖ или УК?

Однозначно ответить на вопрос сложно. Все зависит от конкретной ситуации.

Практика показала, что создание товарищества целесообразно в следующих случаях:

  • Дом относительно небольшой, при этом не будет необходимости в большой инициативной группе, а для его содержания нет необходимости в специфических знаниях,
  • Большая часть жильцов является собственниками квартир,
  • Жильцы ответственны при оплате предоставляемых им услуг и доверяют друг другу,
  • При наличии возможности получить доход от сдачи в аренду помещения или за размещение рекламы на фасаде сооружения,
  • Один из собственников готов безвозмездно выполнять обязанности председателя.

Важно! Некоммерческие организации не имеют права начислять заработную плату за работу, проводимую председателем товарищества.
Если дом большой, собственниками и жильцами являются разные лица, жители дома даже не знают соседа в лицо, в этом случае предпочтительнее остановить выбор на управляющей компании.

В чем разница между ТСЖ и ЖСК?

ЖСК — это жилищно-строительный кооператив, который создается для строительства жилого многоквартирного дома и его дальнейшей эксплуатации. Решение о создании кооператива принимают учредители.

Участниками кооператива должны быть не менее 5 человек, но общее количество участников не должно превышать количество квартир в доме. Участниками могут быть не только физические лица, которым исполнилось 16 лет, но и организации. Целью создания ЖСК является приобретение, строительство и ремонт МКД.

Решение же о создании товарищества принимается в случаях, когда свой голос за его создание отдали более половины собственников жилья (достаточно перевеса в один голос). Целью создания ТСЖ является совместное управление общим имуществом.

Чем отличается ЖСК от ТСЖ? ЖСК может существовать в одном конкретном доме, а товарищество может объединить несколько домов.

Доходы, полученные от предпринимательской деятельности в ЖСК, распределяются между членами кооператива.
Доходы товарищества принадлежат ему же и могут быть направлены на его нужды.

Видео: что лучше — ТСЖ или Управляющая компания?

Основные понятия

Помимо управления МКД профессионалами из управляющих компаний, специально призванных заниматься этим, сами жители могут взять его в свои руки, образовав собственную организацию. Чаше всего это ТСЖ, но есть и другой вариант – ЖСК. Конечно, между ними есть различия, которые делают предпочтительной одну организационную форму, а в некоторых другую.

Представляет собой объединение некоммерческого типа, функционирующую как юридическое лицо, имеющую чётко выстроенную внутреннюю структуру и органы управления: общее собрание, ведающее самыми важными вопросами, а для текущих дел избирающее из числа членов товарищества правление и председателя, и ревизионную комиссию для проверки их работы.

ТСЖ образуется решением собственников, если они хотят сами управлять совместным имуществом, не полагаясь в этом на управляющую компанию. Создаётся оно на общем собрании собственников, если за это проголосует большая часть общего состава – а значит, в товариществе могут состоять не все собственники жилья в доме, но в нём должно состоять их большинство, иначе ТСЖ не будет иметь прав на управление им.

После создания ТСЖ будет заниматься хозяйственными вопросами МКД и управлением общей собственностью. И отличие от ЖСК, ТСЖ создаётся уже после того, как право собственности на дом было оформлено.

Организуется с целью построить жильё, а затем осуществлять его эксплуатацию. С ЖСК случалось множество скандалов, связанных с их банкротством, в результате чего здания просто оставались недостроенными, а члены кооперативов лишались денег. Такое происходило из-за несовершенства законодательства в этой сфере, потому оно в последние годы дорабатывалось в сторону ужесточения, чтобы не было лазеек для так называемых строительных пирамид и прочих способов обмана граждан.

Но это ужесточение, помимо положительного эффекта, привело и к тому, что ЖСК стало сложнее организовать, и теперь данную форму во многом можно считать устаревшей. Так, если в начале 2000-х доля домов, возведённых с помощью ЖСК, составляла около 5%, сейчас, по разным данным, она колеблется от 0,5 до 1%.

Новые ЖСК практически перестали образовываться, но многие из тех, что сложились раньше и успешно выполнили главную задачу – строительства дома, продолжают функционировать, осуществляя управлением им.

Правовой аспект

Как ТСЖ, так и ЖСК должны работать в согласии с законодательством Российской Федерации, и главным документом, регламентирующим их деятельность, является Жилищный кодекс. В нём подробно рассматривается, как эти организации должны создаваться, функционировать, контролироваться жильцами.

ТСЖ посвящён раздел 6 кодекса, включающий в себя 18 статей, в которых рассматриваются все основные нюансы функционирования этой формы управления МКД, от подготовки к его созданию, и до проверки работы правления ревизионной комиссией, замены правления жильцами, реорганизации и роспуска ТСЖ.

ЖСК же полностью посвящен раздел 5 ЖК, включающий статьи 110-134, где также рассматриваются практически все важные детали, связанные с этой формой управления и правовым положением членов кооперативов. Такое обилие статей позволяет говорить, что в обычных случаях достаточно ориентироваться именно на ЖК, исчерпывающе описывающий все основные ситуации, связанные как с ТСЖ, так и с ЖСК.

Но их деятельность регулируется также Гражданским кодексом и рядом других законодательных актов, к которым обычно обращаться специально нет необходимости. Кроме регулирования извне, и товарищество, и кооператив должны иметь собственные уставы, содержащие дополнительно важные положения, относящиеся к ним – уставы пишутся и принимаются самими членами эти организаций, так что можно назвать это саморегулированием. Уставы не должны противоречить законодательству, в остальном же могут содержать самые разные указания сверх тех, что даются в ЖК.

Формы управления МКД

Собственники жилья в МКД могут сами выбрать предпочтительную для них форму управления. Правда, ЖСК, не может быть выбран уже после строительства, следует сделать выбор в его пользу на раннем этапе – но в остальном выбор свободен.

Есть несколько вариантов:

  • управляющая компания,
  • ТСЖ,
  • прямое управление,
  • ЖСК.

Выбор часто может быть непростым для собственников, поскольку у всех вариантов преимущества и недостатки. Так, если обратиться к услугам управляющей компании, то её специалисты полностью возьмут на себя связанные с МКД дела, и собственникам квартир не придётся беспокоиться – лишь собираться на ежегодные собрания, чтобы узнать о проделанной за этот период работе. Да и так себя утруждают далеко не все.

Сотрудники управляющей компании могут преследовать свои интересы, идущие вразрез с интересами жильцов МКД: подписывать невыгодные для тех контракты, снижать качество обслуживания, экономить на закупаемых материалах и благоустройстве придомовой территории.

Получается, что недостаток такой формы, для кого-то являющийся достоинством, – малое участие в управлении самих жильцов, которое сводится к смене управляющей компании, если работа той стала совсем уж плоха. Да и то сделать трудно, поскольку жильцы обычно неорганизованны, и привыкли пускать дела на самотёк.

Для домов с более организованными и деятельными жильцами, если они имеют опыт в управлении, лучше подойдёт ТСЖ. Организовав товарищество, они будут сами управлять МКД – подписание контрактов с поставщиками, проведение ремонта, благоустройство территории и прочие вопросы они должны будут решать самостоятельно. Это позволит не тратиться на заработную плату сотрудникам управляющей компании, и в целом такая форма показывает себя более эффективной экономически. Однако не всегда, а лишь в случае, если правление товарищества хорошо справляется с задачами – для этого в нём должны состоять компетентные люди, готовые тратить на это своё время.

При прямом управлении вообще никакое правление жильцами не выбирается, и никакой управленческой структуры нет – все жильцы берут на себя те функции, которыми в предыдущих вариантах занимались управляющая компании и ТСЖ. Потому прямое управление используется лишь в маленьких домах, где квартир немного – лучше всего, в пределах десятка. В больших она показывает себя неэффективной, в них в любом случае требуется чёткая организационная структура.

В ЖСК объединяются, чтобы построить МКД, но затем кооператив может заниматься и его эксплуатацией. Все его члены будут участвовать как в строительстве, так и в последующем управлении домом, в целом же по структуре он сходен с товариществом – у него также есть устав, правление, ревизионная комиссия.

Но если в товариществе могут состоять не все владельцы квартир в доме, достаточно большинства, то членами ЖСК являются все, кто владеет жилой площадью в МКД. Ведь здесь принцип обратный, и сначала образуется кооператив, а уже его силами строится дом. При этом число членов кооператива не может превышать количество отдельных помещений, строительство которых планируется. Отметим, что помимо ЖСК выделяются также ЖК, – отсутствие буквы «с» здесь обозначает тот факт, что такие кооперативы не занимаются строительством, а приобретают жильё и затем осуществляют управление им.

Чтобы выбрать форму управления, следует подробно исследовать особенности каждой и их различия.

Основные отличия

А при всей схожести, между ТСЖ и ЖСК есть целый ряд особенностей, касающихся целей, используемой для их достижения организационно-правовой формы, и как следствие – модели членства. Также у них разные ограничения при ведении хозяйственной деятельности. Следует рассмотреть отличия ТСЖ и ЖСК подробнее, чтобы сделать обоснованный и осознанный выбор между ними при необходимости.

Организационно-правовая форма

Управление ЖСК имеет следующую структуру:

  • собрание собственников – главный орган, принимающий решения, но если в кооперативе состоит больше пятидесяти участников и соответствующий пункт имеется в уставе, то проводится конференция,
  • правление – выбирается собранием собственников,
  • председатель – выбирается из числа членов правления либо самим правлением, либо собранием собственников,
  • не встроена в структуру правления, а должна проверять её извне ревизионная комиссия.

В этом отношении структура ТСЖ практически ничем не отличается, кроме пары нюансов: это отсутствие конференции, а также то, что председатель у ТСЖ есть, однако формально в число органов управления не входит.

Важнейшее отличие состоит в том, что в ЖК в деталях регламентируются процедурные вопросы, а также права и обязанности членов ТСЖ, а вот для кооперативов столь же подробной регламентации нет. Это означает большую свободу манёвра в уставе ЖСК сравнительно с уставом ТСЖ, и куда более широкие возможности для определения порядка принятия решений.

Ещё одно отличие – в ЖСК каждый участник имеет один голос, а в ТСЖ голоса считаются исходя из доли жилой площади гражданина от общей площади дома, следовательно, вес голосов будет различаться.

Само голосование в ЖСК должно быть открытым, не предусмотрена возможность проводить его тайно или заочно – в ТСЖ же она есть.

Если МКД могут переходить под управление ТСЖ, и сами товарищества объединяться друг с другом, то в случае с ЖСК статус фиксированный. Уже возведённый дом не может перейти под управление ЖСК, функционирующего в соседнем здании, или даже новообразованного собственного, два ЖСК нельзя объединить в одно.

Членство в организации

В ЖСК минимальное количество членов составляет 5 человек, максимальное ограничено количеством жилых помещений в здании. При образовании ЖСК в нём будут состоять все будущие владельцы жилой площади в доме – ведь кооператив создаётся для его строительства. То есть, ЖСК должен быть образован при полном согласии всех граждан, которые займутся строительством дома, и каждый станет учредителем.

К товариществу в этом отношении применяются другие принципы ввиду того, что оно образуется в уже готовом здании – достаточно, чтобы в него вступило более половины собственников, чтобы ТСЖ могло начать управлять домом. Что до выхода из организаций, то он в обоих случаях свободен.

Хозяйственная деятельность

И ТСЖ, и ЖСК – некоммерческие организации. Однако, их статус в этом отношении не назвать равным. Если организации получают доход от хозяйственной деятельности, то ТСЖ может использовать эти средства исключительно на те или иные нужды МКД, а вот для ЖСК доступна возможность распределения дохода между членами кооператива в равных долях.

Таким образом, ЖСК фактически занимает промежуточное положение между некоммерческой и коммерческой организацией, и установленные в ФЗ №7 «О некоммерческих организациях» правила к нему не применяются. Вместо этого на ЖСК распространяются положения Гражданского кодекса о потребительских кооперативах.

Выбор организационной формы

Все организационные формы имеют плюс и минусы, и каждая проявляет себя наиболее эффективно в определённых обстоятельствах, так что главное – учесть эти обстоятельства и сделать верный выбор исходя из них. Для этого стоит ориентироваться на набор критериев.

При этом отметим, что основной выбор чаще стоит между управляющей компанией, с одной стороны, и ЖСК или ТСЖ – с другой. Поскольку последние две организации во многом схожи, и основная разница между ними состоит в изначальной цели, для которой они создаются, обычно выбирать здесь не приходится. Если нужно сначала построить дом, то это ЖСК, а если лишь управлять уже имеющимся – ТСЖ.

Первый критерий – преследуемая организацией цель. ЖСК позволяет один набор действий, ТСЖ другой, управляющая компания – третий, и не будем забывать также о прямом управлении. Исходя из того, какие действия с МКД готовы предпринимать жильцы, какой объём полномочий они намерены доверить профессионалам и не заниматься ими сами, и стоит выбирать организационную форму.

С этим напрямую связаны другие критерии – инициативность и компетентность жильцов в вопросах управления МКД. Если никто не готов брать на себя ответственность и тратить время на дела МКД, или не обладает соответствующими навыками, то в ТСЖ придётся трудно, а ещё сложнее – в ЖСК. В таких случаях дела препоручают управляющей компании.

Важный фактор – размер дома. Если он состоит из нескольких квартир, то эффективной формой будет прямое управление, при большом же размере потребуется выстроенная структура.

Наличие дополнительных объектов, приносящих доход – для их эксплуатации и распределения дохода удобно сохранить ЖСК, в ином случае может быть проще распустить кооператив, и создать ТСЖ, либо перейти на прямое управление.

Являются ли ТСЖ, ТСН, ЖК и ЖСК управляющими организациями

Второй вопрос, который появляется, после того, как мы определились, что термины «управляющая организация» и «управляющая компания» равнозначны, – считаются ли ТСЖ, ТСН, ЖК, ЖСК управляющими организациями.

В соответствии с ч. 1 ст. 110 ЖК РФ жилищным или жилищно-строительным кооперативом признаётся добровольное объединение граждан и в установленных настоящим Кодексом, другими федеральными законами случаях юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления многоквартирным домом.

Товарищество собственников недвижимости – добровольное объединение собственников недвижимого имущества (помещений в здании, в том числе в многоквартирном доме, или в нескольких зданиях, жилых домов, дачных домов, садоводческих, огороднических или дачных земельных участков и т.п.), созданное ими для совместного владения, пользования и в установленных законом пределах распоряжения имуществом (вещами), в силу закона находящимся в их общей собственности или в общем пользовании, а также для достижения иных целей, предусмотренных законами (ст. 123.12 ГК РФ).

Цели такого объединения и создания товарищества собственников жилья аналогичны ТСН.

Согласно ст. 135 ЖК РФ, товариществом собственников жилья признаётся вид ТСН, который представляет собой объединение собственников помещений в МКД для совместного управления общим имуществом в этом доме, в нескольких многоквартирных или нескольких жилых домах.

ТСЖ обеспечивает владение, пользование и распоряжения общим имуществом в МКД либо совместное использование имущества, находящегося в собственности собственников помещений в нескольких МКД или нескольких жилых домах.

Кроме того, ТСЖ осуществляет деятельность по созданию, содержанию, сохранению и приращению ОИ в МКД, предоставляет коммунальные услуги потребителям, осуществляет другую деятельность, направленную на достижение целей управления МКД.

Управляющая организация же – это юридическое лицо, которому предоставлена лицензия на осуществление деятельности по управлению многоквартирными домами (ст. 162 ЖК РФ).

Из вышеперечисленного можно сделать вывод, что такие организации, как ТСЖ, ТСН, ЖК и ЖСК не являются управляющими организациями.

Пишите в комментарии, согласны ли вы с нашими рассуждениями. Ксения Терлецкая

Чем тсж отличается от управляющей компании.

Чем ТСЖ (ТСН) отличается от управляющей компании и почему ТСЖ (ТСН) лучше, чем управляющая компания

Решение о величине тарифа на содержание дома и в случае УК, и в случае ТСЖ (ТСН) принимается на общем собрании собственников помещений. При создании ТСЖ (ТСН) собственники могут отдельно обсудить тариф на содержание дома и установить его величину на основании сметы расходов содержания дома в зависимости от потребностей конкретного дома и возможностей его жителей. Как правило, собственники при создании ТСЖ (ТСН) сохраняют тариф, который до этого был установлен. Но этот тариф собственники могут изменить в любое время как в сторону повышения, так и в сторону снижения. Ограничение на изменение тарифа один раз в год действует только в отношении тарифов на коммунальные услуги.

Таким образом, преимущества ТСЖ (ТСН) перед любой УК состоят в том, что ТСЖ (ТСН) — некоммерческая организация, образованная собственниками данного конкретного многоквартирного дома. Только собственники и созданное ими ТСЖ (ТСН) прямо заинтересованы в надлежащем содержании своего дома. Поэтому главной уставной целью ТСЖ (ТСН) является содержание многоквартирного дома в наилучшем состоянии. ТСЖ (ТСН) имеет льготное налогообложение, поэтому экономическая ситуация в ТСЖ (ТСН) при прочих равных условиях лучше, чем в большинстве УК. Соответственно, при равных объемах работ по содержанию дома тариф «по первой строке» в ТСЖ (ТСН) может быть ниже. Или при равном тарифе дом будет лучше содержаться.

Отличия ТСЖ от УК

  1. Свобода выбора эксплуатирующих организаций посредством добровольного решения каждого собственника.
  2. Возможность получения дополнительных доходов путем принятия решения о сдачи в аренду свободных внутридомовых помещений.
  3. Уют и чистота придомовых и внутридомовых территорий.
  1. В большом доме, в котором невозможно подобрать грамотного управленца, готового заниматься общедомовым хозяйством, лучше всего привлечь управляющую компанию.
  2. Управляющая компания также является наилучшим вариантом для жильцов, среди которых нет людей, компетентных в жилищном законодательстве.
  3. Если в доме предусмотрено множество свободных помещений, с которых можно получить хороший доход по договору аренды, то есть вариант организовать собственное ТСЖ.
  4. Если же среди жильцов подбираются грамотные управленцы и квалифицированные специалисты в области финансов и юриспруденции, то для получения результатов согласно своим интересам, собственникам жилья лучше организовать товарищество.

Чем отличается ТСЖ от управляющей компании, их преимущества и недостатки, что лучше — ТСЖ или УК

Товарищества собственников жилья (ТСЖ) либо жилищные (иные специализированные) кооперативы (ЖСК) могут образовываться в одном или нескольких домах, имеющих единые коммуникации. Они организуют эксплуатацию и обслуживание домов через избранное ими правление или путем заключения договора с управляющей компанией.

Согласно положениям жилищного законодательства выбор способа управления домом является для жильцов не только правом, но и обязанностью. Они должны решить, что выбрать на общем собрании всех собственников квартир. Инициатива в организации сбора может быть проявлена в любое время любыми проживающими в доме лицами. Принятое решение отражается в протоколе данного собрания и обязательно для всех жильцов. Оно может изменяться, если выбранный способ управления не устроил жильцов.

ТСЖ или управляющая компания — что лучше? Управляющая компания и ТСЖ: плюсы и минусы

Условия проживания в многоквартирном доме, где проведено отопление, газ, вода, свет, конечно, очень комфортны по сравнению с собственным домом, где обо всем об этом приходится задумываться. Но в то же время, чтобы удовольствие было полным, за предоставляемыми услугами нужно следить и грамотно ими управлять. Для этого собственники квартир вправе выбрать наиболее удобную для них форму правления. В нашей статье сегодня попробуем узнать: ТСЖ или управляющая компания — что лучше.

  • на получение интересующей их информации в течение пяти рабочих дней после обращения,
  • информации об объеме, перечне и качестве оказанных услуг,
  • проверять выполнение работ,
  • требовать устранения дефектов и следить за полнотой предоставленной услуги,
  • с первого квартала получать от управляющей организации отчет о выполненной работе.

Чем тсж отличается от управляющей компании

За управляющую компанию голосуют обычно равнодушные или занятые люди, которым неважно, сколько их средств будет потрачено и насколько рационально. Управляющая компания выгодна в том случае, если человеку совершенно неважно, работают ли лифты, как часто приходит уборщица и вывозят мусор.

Кто выбирает ТСЖ? Обычно это неравнодушные люди с активной жизненной позицией. К сожалению, существенных бонусов от управления ТСЖ человек не получает, на гигантскую зарплату здесь рассчитывать трудно, а ответственность достаточно велика. С другой стороны, если у человека (например, пенсионера или домохозяйки) много свободного времени, и он готов потратить его на благоустройство жизни всего дома, это наилучший вариант.

Чем отличается тсж от управляющей компании жкх

Данная форма управления является некоммерческой. В качестве участника общественных отношений ТСЖ является юридическим лицом. Так же, как и другие организации, ТСЖ проходит установленную законом процедуру регистрации юр. лиц и также берёт на себя некоторые обязательства.

Согласно положениям жилищного законодательства выбор способа управления домом является для жильцов не только правом, но и обязанностью. Они должны решить, что выбрать на общем собрании всех собственников квартир. Инициатива в организации сбора может быть проявлена в любое время любыми проживающими в доме лицами. Принятое решение отражается в протоколе данного собрания и обязательно для всех жильцов. Оно может изменяться, если выбранный способ управления не устроил жильцов.

ТСЖ или управляющая компания: что лучше

Классический — передача ведения всех дел в управляющую компанию. Но в некоторых случаях жильцам целесообразно самим брать в свои руки заботы по контролю дома. Поэтому мы решили ответить на насущный вопрос: нужно ли вообще ТСЖ? А также о понятии и отличительных признаках товарищества собственников жилья.

  • управляющие, которые не осуществляют непосредственно уход за домом, а нанимают субподрядчиков для этого,
  • эксплуатационные, которые непосредственно выполняют услуги по содержанию дома,
  • гибридные, или эксплуатационно-управляющие, которые содержат дом и предоставляют коммунальные услуги.

Смена формы правления МКД: как перейти от ЖКХ, управляющей компании или Совета дома к ТСЖ

  1. Протокола собрания (копии). Там содержатся сведения о выборе ТСЖ как форме правления и его создании.
  2. Конечный вариант Устава ТСЖ в 2-х экземплярах.
  3. Подписанное соглашение об управлении в ТСЖ со сведениями об избранном Председателе.
  4. Заявка о регистрации юридического лица.
  5. Квиток об оплате государственной пошлины, утвержденной ЖК РФ.
  • решение о переходе в ЖСК должны одобрить все жильцы,
  • руководство осуществляет председатель и выборочная группа. У ЖСК нет полномочий регулировать их деятельность,
  • управление ЖСК контролируется Уставом, составленным в границах законов РФ,
  • при голосовании на общих собраниях каждый из участников имеет только 1 голос, согласно ЖК РФ,
  • может вести коммерческую деятельность и делить доход между всеми членами организации,
  • рамки правления ЖСК находятся в границах только одного дома,
  • по достижении шестнадцати лет все жильцы оказываются членами ЖСК,
  • в ЖСК должно входить не менее пяти человек,
  • ЖСК создается перед началом строительства дома,
  • цель деятельности – строительство жилья.

ТСЖ или управляющая компания – что лучше

На практике ТСЖ чаще всего нанимает ЖКХ для обслуживания дома. Жилищно-строительный кооператив – это организация, создаваемая на этапе строительства МКД. Цель – контроль строительства дома, а при сдаче объекта — проведение проверки на наличие дефектов и недостатков. После завершения строительства ЖСК может трансформироваться в ТСЖ.

  • получаемые доходы поступают в распоряжение только членов организации, а не всего дома,
  • количество дозволенных полномочий будет на порядок меньше, чем у ТСЖ,
  • решение может приниматься только членами данной организации, в то время как в ТСЖ требуется более 50% голосов для одобрения.

УК или ТСЖ: что лучше

Итак, чем отличается ТСЖ от УК? Хотя целями создания и той и другой организации являются одни и те же задачи, но между собой они принципиально различаются. По статистике на сегодняшний день более 80% многоквартирных домов на территории Российской Федерации находятся под управлением УК. ТСЖ предпочтение отдают лишь небольшие 20% собственников квартир.

Согласно нормам жилищного законодательства учредить ТСЖ могут собственники квартир одного или нескольких находящихся рядом многоквартирных домов. Целью учреждения такой организации является осуществление управления имуществом, являющимся общим для всех собственников. Уставом организации могут быть определены и иные цели, не противоречащие положениям законодательства.

МАТЕРИАЛЫ ПО ТЕМЕ:

После реформы ЖКХ в силу вступил новый Жилищный кодекс РФ, согласно которому жильцы самостоятельно выбирают способ управления своим домом. В этой статье мы рассмотрим вариант объединения жильцов с образованием инициативного сообщества. Их бывает несколько типов: ТСЖ, ЖСК, ЖНК (ЖК) и ПИК (ПК).

ТСЖ — товарищество собственников жилья↑

Товарищество собственников жилья — это добровольное объединение собственников жилья с целью управления, эксплуатации и повышения благоустройства собственного дома. ТСЖ оформляется как юридическое лицо и является некоммерческой организацией. Органами управления является общее собрание членов ТСЖ и правление, которое избирается членами ТСЖ на срок не более двух лет.

Иными словами, товарищество собственников жилья выполняет функции ЖЭУ, но своими силами. ТСЖ собирает квартплату, занимается удовлетворением жилищных нужд, нанимает электриков, сантехников и т.п. Члены ТСЖ вправе нанять и обслуживающую компанию (ДЕЗ или частную управляющую компанию), точнее, заключить с ней договор как юридическое лицо.

Зачем? Благодаря такому способу управления члены ТСЖ точно знают, за что платят и насколько качественны предоставляемые дому услуги. Это регулярно проверяется учрежденной ТСЖ комиссией. Кроме того, члены товарищества имеют право основать накопительный фонд ТСЖ, средства из которого можно тратить на благоустройство дома.

Вступать в ТСЖ или нет — дело индивидуальное (ст. 143 ЖК РФ). Даже если вы въехали в квартиру в доме с действующим ТСЖ, принудить к членству вас никто не может. Однако многие решения, принимаемые членами ТСЖ, будут обязательны и для вас. Свет и воду вам не отключат, но сдать деньги на установку, например, видеонаблюдения, придется наравне со всеми.

ЖСК — жилищно-строительный кооператив↑

Самое главное отличие жилищно-строительного кооператива от ТСЖ: если ТСЖ организовывается из уже существующих собственников жилья, то жилищно-строительный кооператив — из граждан, которые жильем не обладают, но приобретают право на него по мере строительства и выплаты паевого взноса.

Что это означает? Грубо говоря, члены ЖСК строят свой дом на собственные деньги. Члены ЖСК объединяют свои денежные средства (членов в ЖСК должно быть не менее пяти и не более планируемого количества квартир, ст. 112 ЖК РФ) и заказывают строительство многоквартирного дома непосредственно у строительной компании.

Каждый член ЖСК становится полноценным собственником квартиры после того, как выплатит в полной объеме свой пай. Пай равен сумме строительной стоимости его квартиры. До того, как все жильцы дома выплатят свои паи, собственником дома считается ЖСК.

Что касается средств на строительство, то здесь есть два варианта:

  • разовая и единовременная оплата строительства всеми членами ЖСК, осуществленная в полном объеме,
  • долговременный банковский ипотечный кредит, заключаемый с банком ЖСК в качестве юридического лица. Выплачивается всеми членами ЖСК.

После того, как все паевые взносы будут выплачены, ЖСК перестает быть собственником дома, а его функции становятся идентичными ТСЖ (именно поэтому ТСЖ и ЖСК так часто путают). Единственное отличие — все доходы, получаемые от предпринимательской деятельности (например, сдача пустующих помещений в аренду), могут распределяться между членами ЖСК.

Самым главным преимуществом ЖСК является то, что пайщики получают квартиры не по коммерческим ценам, а по себестоимости. На данный момент власти Москвы выделили кооперативам под застройку более 200 тыс. кв. метров.

ЖНК — жилищно-накопительный кооператив↑

Единственное отличие ЖНК от ЖСК — они создаются не для строительства, а для приобретения, реконструкции и дальнейшего содержания уже готового многоквартирного дома. Правовое положение, а также все функции, идентичны ЖСК.

Что касается покупки, то члены ЖНК создают «общий котел», из которого каждая следующая квартира «старых» членов оплачивается за счет поступающих взносов «новых». Поэтому перед получением квартиры приходится некоторые время постоять в очереди, дав возможность кооперативу оплатить предыдущие квартиры (это может занять несколько лет).

ПИК — потребительский ипотечный кооператив↑

ПИК или ПК — это кооператив, также основанный с целью покупки жилья за счет объединения паевых взносов. Главное отличие — ПИК считается свободным от обязательств, указанных в Федеральном законе РФ «О жилищных накопительных кооперативах». В частности, отсутствуют ограничения на приобретение квартиры: кооператив может добавлять пайщику до 70% недостающей суммы. А значит, и въехать можно не через несколько лет, а спустя несколько месяцев. Правда, и легитимность такой формы объединения до сих пор находится под вопросом.

Виды жилищных кооперативов

Все вышеуказанные формы правления могут относиться к некоммерческим организациям. Некоммерческие организации не ставят своей целью получение прибыли. Как правило, их организовывают для достижения различных целей:

В данном случае речь идёт о грамотном управлении недвижимым имуществом. Однако, такие ассоциации жильцов, как ТСЖ, ЖСК и другие могут получать доход от аренды нежилых помещений, находящихся у них в собственности. Для этих задач существуют три вида кооперативов:

  1. Жилищный накопительный кооператив (ЖНК) – потребительский кооператив, созданный как добровольное объединение граждан на основе членства в целях удовлетворения потребностей пайщиков в жилых помещениях путем объединения членами паевых взносов. (согласно 215 ФЗ ред. от 03.07.2016 «О жилищных накопительных кооперативах»).
  2. Товарищество собственников жилья (ТСЖ) – вид товариществ собственников недвижимости, представляющий собой объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления общим имуществом в многоквартирном доме или нескольких домах. (согласно НК РФ).
  3. Жилищно-строительный кооператив (ЖСК) – добровольное объединение граждан и в установленных настоящим Кодексом, другими федеральными законами случаях юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления многоквартирным домом. (согласно ЖК РФ).

Управляющая компания идентична ЖСК?

Является управляющая компания той же организацией, что и ЖСК или нет? Две последние организационные формы с точки зрения управления домом — идентичны. Если сравнивать вторую и третью формы ЖКХ с управляющей компанией, разница в том, что в УК работают профессионалы, которые согласно договора несут полную ответственность за управление домом, жилищные и коммунальные ресурсы, а члены правления ТСЖ или ЖСК могут быть в этих вопросах некомпетентны.

Как устроена работа в жилищно-строительном кооперативе?

Жилищно-строительный кооператив согласно ст. 110 ЖК РФ отличается от прочих форм управления тем, что формируется на стадии строительства или реконструкции жилого дома. ЖСК и выступает в качестве застройщика. То есть пайщики — это будущие собственники жилья.

Участники ЖСК выступают пайщиками, на средства которых производится строительство, реконструкция, а затем и управление жилым домом. Вступить в жилищно-строительный кооператив могут физические и юридические лица (см. ст. 111 ЖК РФ). Приоритет на вступление даётся лицам не имеющим собственного жилья и проживающим по договору социального найма.

Решение об организации оформляется протоколом. ЖСК также имеет собственный Устав.

Каждый пайщик становится владельцем после того, как оплатит пай полностью. Пай равен сумме строительной стоимости его квартиры. До того, как все жильцы дома выплатят доли, собственником дома является ЖСК.

Существует два способа получения средств на строительство дома:

  • разовая и единовременная оплата строительства всеми членами ЖСК, осуществленная в полном объеме,
  • долговременный банковский ипотечный кредит, заключаемый с банком ЖСК в качестве юридического лица, выплачивается всеми членами ЖСК.

По завершению строительства ЖСК принимает функции управления домом и становится объединением, идентичным ТСЖ.

Более подробную информацию о ЖСК можно узнать из видео:

Отличия организаций ЖСК от ЖНК и ТСЖ

Отличия ЖСК согласно ЖК от организации ТСЖ:

  • ТСЖ организуется из собственников для управления существующим жильём.
  • ЖСК – это не менее 5 человек. ТСЖ – не менее 51% процент от всех собственников.
  • ТСЖ состоит только из собственников жилых помещений.
  • Пайщики ЖСК отвечают в части невыплаченного пая.
  • В ЖСК в отличие от ТСЖ доходы от предпринимательской деятельности (сдача помещений в аренду) распределяются между членами кооператива.
  • Информацию от деятельности ТСЖ может получить любой собственник.

Преимущества организационных форм

Так, всё-таки, какую организационную форму выбрать? Итак:

  1. ТСЖ лишено нижеприведённых преимуществ ЖСК и ЖНК и может быть выбрано только для управления существующим жильём. Главное преимущество ТСЖ по сравнению с управляющей компанией — это прозрачность затрат на обслуживание и ремонт дома, на коммунальные ресурсы.
  2. ЖСК выбирается только в случае нового строительства или реконструкции МКД (в случае реконструкции можно также выбрать ЖНК). Преимущества:
    • Пайщики покупают квартиры не по рыночным ценам, а по сметной стоимости застройщика, что гораздо дешевле.
    • В ЖСК в отличие от ТСЖ доходы от предпринимательской деятельности (сдача помещений в аренду) распределяются между членами кооператива.

В заключении хотелось бы отметить, что кооперативы в нынешнее время обрели новую форму и являются прекрасным средством для строительства, приобретения и управления жилья. Это наилучшая форма для людей с хозяйским подходом к собственному недвижимому имуществу.

Смотрите видео: 1С: Учет в управляющих компаниях ЖКХ, ТСЖ и ЖСК мастер-класс по работе в программе

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Справедливость и право
Добавить комментарий